Достигли баланса: эксперты оценили объемы нераспроданного жилья на Юге
По данным Дом.РФ, с середины 2022 года объем непроданного жилья в стадии строительства демонстрировал рост — в абсолютном выражении показатель на 25% превышает средний уровень 2019–2021 гг. Сегодня застройщиками продано 28% от всего строящегося жилья (98 млн кв. метров), а степень готовности проектов — около 34%.
При этом почти половину возводимого жилья в стране (42,4 млн кв. м) составляют проекты, по которым накоплена достаточная подушка безопасности (распродано около 45% квартир). По проектам, запущенным в 2022 и 2023 гг., распроданность составляет 13% при строительной готовности 17%. При этом за первый квартал 2023 года девелоперы запустили проекты многоквартирного жилья площадью 10 млн кв. метров — на 20% больше, чем годом ранее.
Краснодарский край и Ростовская область входят в десятку регионов с наибольшими объемами возводимого застройщиками жилья. Кубань с 8,8 млн кв. метров занимает второе место после Москвы, Дон на 10-м месте, здесь строится 2,43 млн кв. метров.
Директор АН Immobily Алексей Олейников отметил, что в Ростовской области тенденции сопоставимы с федеральными. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в регионе из всего объема новостроек — 2, 4 млн кв. м — продано 25% — 600 тыс. кв. м. Не открыты продажи на 660 тыс. кв. м, это 27%, а не продано из открытых продаж около 48% — 1100-1150 тыс. кв. м. Из общего количества квартир, которые будут сданы в 2023 г., на начало апреля уже продано 43% — то есть чуть меньше половины. В литерах, которые будут сдаваться в 2024 -2025 гг., распроданность меньше.
«В таком процентном соотношении я ничего критичного не вижу, в среднем у нас продается в год 21-22 тысячи квартир, в 2022 г., в рамках общей тенденции, отмечен спад — было продано 15 тысяч квартир. На этапе строительства в регионе сейчас 50 тысяч квартир, полагаю, в ближайшие 2 года, с учетом того, как меняются темпы ввода, их постепенно выкупят. Основные покупатели квартир сегодня — жители Ростова и области, а увеличиться продажи квартир могут за счет приезжих из других регионов», — считает Алексей Олейников.
С ним согласна Ирина Подольная, директор АН «Высотка 1»: «Перспективы строительства жилья в Ростове-на-Дону, на мой взгляд, позитивные, так как это город-миллионник, экономически устойчивый мегаполис: здесь много градообразующих предприятий, что дает возможность найти работу, а значит, оплачивать покупку квартиры. Приведенные процентные данные — это «средняя температура по больнице». В Ростове объемы строительства растут, а продаются квартиры в разных сегментах по-разному: в новых домах распродаются быстро квартиры в эконом-классе, медленнее — в бизнес-классе».
Одной из причин сокращения спроса на новостройки в Краснодарском крае эксперты называют снижение интереса со стороны покупателей квартир с инвестиционной целью. Выросла ставка по ипотеке и размер первоначального взноса у банков, многие застройщики отменили околонулевую ипотеку, соответственно, вырос размер ежемесячного платежа, став не таким комфортным. Значительно сократились миграционные потоки в Краснодарский край, что также снижает количество потенциальных покупателей.
«Это привело к тому, что рынок сократился, и людей, которые готовы покупать недвижимость в новостройке и ждать 3-4 года сдачи дома в эксплуатацию, а потом делать ремонт — их стало кратно меньше. Рынок пришел в равновесное состояние. Он стал таким, каким и должен быть. Сейчас явно прослеживается тенденция роста спроса на вторичную недвижимость, а также на загородную, на частное домостроение, где цена значительно меньше чем на новостройки. Сами же застройщики с целью увеличения продаж сейчас массово организовывают всевозможные акции, что является завуалированным снижением цены, а также поднимают процент вознаграждения агентствам недвижимости», — считает управляющий партнер федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодарском крае Вадим Камалов
«Девелоперы достаточно быстро могут реагировать на изменения конъюнктуры рынка, тем более что сейчас строятся объекты в рамках комплексного развития территорий, в которых много литеров в разной стадии строительства, что позволяет выставлять объекты на продажу в зависимости от спроса. У крупных застройщиков, которые возводят большие объекты, есть механизмы быстрого оперативного реагирования на изменение рыночной конъюнктуры. Существенного переизбытка на рынке девелоперы не допустят», — уверен генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.
В то же время на федеральном уровне обсуждаются меры поддержки застройщиков и проектов, запущенных в 2022–2023 годах. «Для поддержки проектов жилья необходимо реализовать программу субсидирования ставок проектного финансирования, в рамках которой ставка для застройщиков не будет подниматься выше текущего уровня ключевой ставки ЦБ (в настоящее время 7,5%) вне зависимости от динамики продаж», — рассказал на «Финансовом форуме лидеров рынка недвижимости» руководитель аналитического центра Дом.РФ Михаил Гольдберг.