В погоне за спросом: что ждет рынок жилья Юга и Кавказа в 2023 году
В 2023 году основным вызовом рынка жилой недвижимости Юга и Северного Кавказа станет стимулирование спроса — ходовыми инструментами останутся госпрограммы, субсидированные ставки, акции застройщиков. Также большую роль сыграло бы увеличение лимитов по программе господдержки. Только это помогло бы увеличить продажи на Юге России на 20%, полагают эксперты.
Ипотечный драйвер
Господдержка в ипотечном кредитовании в 2022 году стала основным стабилизирующим фактором для отрасли жилищного строительства, считает руководитель «Единого ресурса застройщиков» Кирилл Холопик. Застройщики Юга России отмечают, что доля ипотеки в общем объеме сделок купли-продажи превысила 80%. Так, банк ДОМ.РФ по итогам прошлого года зафиксировал резкий рост ипотечного кредитования — почти в три раза (с 3,3 млрд рублей в 2021 году до 9,6 млрд рублей в 2022 году).
«Большую долю — 50% — занимает льготная ипотека. И 32% — это семейная. И здесь рост, который мы фиксируем по 2022 году, составляет почти 2,4 раза. Мы отмечаем рост как первичного, так и вторичного жилья. В структуре выдачи первичное жилье по итогам 2022 года у нас занимает 80% (и год дал +6 процентных пунктов роста). Если говорить о «вторичке», то здесь в структуре выдачи она занимает 17,9% (здесь прирост 9,5%)», — рассказал директор розничных продаж Южного регионального центра банка ДОМ.РФ Дмитрий Сувора.
Преобладание ипотечных контрактов на уровне 80% от сделок купли-продажи отметило большинство крупнейших девелоперских компаний Юга России. Застройщики считают, что тенденция должна сохраниться и в 2023 году.
В Ставропольском крае в конце 2022 года на фоне возможного завершения программы субсидированной ипотеки наблюдался всплеск спроса, рассказал начальник отдела продаж строительного холдинга «Эвелин» Дмитрий Фисенко.
«Люди не знали, какие ставки по программе будут в следующем году, поэтому спешили оформить ипотеку до конца декабря. Если говорить в общем о рынке жилья, то ипотека, конечно же, стимулирует спрос. Что касается наших клиентов, большинство покупают квартиры с рассрочкой платежей, без привлечения кредитных средств банка», — добавил Дмитрий Фисенко.
Лимитный (не) предел
Заградительным фактором остаются лимиты ипотечного кредитования. Для квартир в новостройках максимальная сумма льготной ипотеки в регионах составляет 6 млн рублей. Девелоперы предлагают увеличить лимиты вдвое, чтобы сделать программу более удобной для заемщиков. Уровень спроса на ипотеку, по оценкам местных девелоперов, в таком случае может вырасти на 20%.
«Для Краснодара очень важно поднять лимит по выдаче ипотеки, потому что нас невозможно сравнивать со Псковом или Тамбовом. Конечно, мы должны быть в топе, потому что мы в топе по ценам на квадратные метры. Люди подготовленные понимают, что могут рассчитывать по ипотеке с господдержкой максимум на 6 млн рублей. Если бы мы сделали 12 млн рублей, думаю, это подстегнуло бы спрос на 20%», — рассказал директор ГК «АЯКС-Риэлт» Александр Кутченко.
Количество сделок может вырасти до 30%, считает директор коммерческого департамента компании DOGMA Павел Петров. Однако улучшить ситуацию может и менее существенное увеличение лимита.
«Расширение льготной программы в лимитах на 1–1,5 млн рублей — и нам уже будет этого достаточно, чтобы прирасти. Конечно, если нам дадут сумму в 12 млн рублей, мы задействуем сегмент бизнес-класса в развитии льготных программ. Для нас это однозначно увеличит продажи на 20–30%», — объяснил Петров.
Девелоперы Юга сравнивают цены на жилье в регионах присутствия со столичными чеками, поэтому рассчитывают на двукратное увеличение лимитов — до уровня Москвы и Санкт-Петербурга. Также застройщики рассчитывают добиться увеличения сроков действия льготной ипотеки.
«Стоимость жилья у нас достигает таких же показателей, как в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, но при этом лимиты такие же, как для всей России. Соответственно, мы обратились нашим профессиональным сообществом (и были поддержаны сообществами из других регионов), чтобы нам эти лимиты повысили. Надеюсь, у нас получится это сделать совместно с банками и нашими резидентами (застройщиками). Работаем в этом направлении», — рассказала глава Ассоциации девелоперов Краснодарского края Елена Сошникова.
Особенно остро стоит вопрос лимитов в курортных городах на побережье Черного моря, где стоимость недвижимости значительно выше, чем в остальных территориях Юга России. По оценкам руководителя ипотечного отдела AVA Group Инны Скакуновой, в связи с ростом цен на курортную недвижимость оптимальная субсидируемая государством сумма ипотечного кредита должна составлять не менее 10 млн рублей.
Что будет с ценами на жилье
Прогноз по ценам на недвижимость эксперты связывают с двумя основными факторами: уровнем покупательской способности населения и ключевой ставкой Центробанка России. Кирилл Холопик считает, что оба показателя сейчас выглядят обнадеживающе. По его мнению, в 2023 году роста цен не предвидится.
Руководитель отдела продаж ГК «ТОЧНО» Михаил Федоров отмечает, что изменение цены на недвижимость будет зависеть от стоимости строительных материалов, трудовых ресурсов, корректировки требований к строительству в законодательстве, что может повысить себестоимость стройки.
«Подорожание стройматериалов на 5–10%, которое фиксировал минстрой Ростовской области в конце 2022 года, — это нижняя отметка увеличения цен. В основном стоимость выросла намного больше. В частности, только транспортные услуги подорожали на 20%. Но на сегодняшний день мы имеем надежные логистические цепочки с подрядчиками и поставщиками, закладываем достаточно времени на поиск и доставку материалов. Поэтому, благодаря нивелированию этих рисков и налаженной работе отдела закупок, наш клиент не ощутит изменения стоимости конечного продукта», — рассказал соучредитель ГК «Альянс» Георгий Глонти.
Михаил Федоров, руководитель отдела продаж ГК «ТОЧНО»
«Можно предположить, что на рынке Юга России в 2023 году сохранится стабильный спрос на жилье, в том числе в первичном сегменте, но, возможно, с некоторыми корректировками. Вероятно, застройщики продолжат использовать различные инструменты для стимулирования продаж, такие как льготная ипотека, скидки и другие программы.
Одновременно может наблюдаться ослабление конкуренции на рынке и снижение вывода новых проектов, что может привести к стабилизации цен на жилье. Однако это все предположения, и будущее рынка недвижимости зависит от многих факторов, которые могут повлиять на ситуацию».
Виталий Финенко, соучредитель ГК «Альянс»
«Безусловно, одним из ключевых факторов поддержки спроса станут меры государственной поддержки строительной отрасли, разработка и внедрение адресных ипотечных программ, особенно в пограничных с зоной СВО территориях, а также рост реальных доходов населения и индекса уверенности в будущем.
Мы видим тенденцию на изменение структуры спроса в сторону семейных квартир с изолированными комнатами и функциональными планировками. Инвесторы в глобальном смысле заняли выжидательную позицию, что привело к снижению продаж на студии и малогабаритные однушки. В своих проектах мы придерживаемся правила «покупка для жизни», поэтому проектируем в основном квартиры именно семейного формата, этот тренд учитываем и в планах на 2023 год».