Как рост ключевой ставки до 13% повлияет на рынок жилья на Юге России
Рост ключевой ставки провоцировал потребителей, тех, кто планировал приобретать недвижимость в ближайшем будущем, осуществить сделки по покупке жилья в ипотеку в августе и сентябре 2023г. До конца года спрос на недвижимость может резко сократиться, что будет вынуждать застройщиков отказаться от дисконтов и повысить цены. Об этом говорят эксперты, опрошенные РБК Краснодар и РБК Ростов.
Напомним, 15 сентября Банк России принял решение повысить ключевую ставку до 13% годовых. В релизе финансового регулятора сказано, что инфляционное давление в российской экономике остается высоким, поэтому требуется обеспечить дополнительное ужесточение денежно-кредитных условий для ограничения масштаба отклонения инфляции вверх от цели и ее возвращения к 4% в 2024 году. Подчеркивается, что Банк России будет принимать дальнейшие решения по ключевой ставке с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции. До этого Совет директоров Банка России внеочередной раз принимал решение по повышению уровня ключевой ставки до 12% — 15 августа.
По словам руководителя департамента маркетинга и анализа группы компаний AVA Group Дениса Серикова, девелоперы ждали массового спроса в августе, но, фактически спрос на жилье в сентябре превысил показатели прошлого месяца до 50%.
«Спрос был достаточно тяжелый все это время: с начала 2023г. до июня-июля. Он есть и устойчивый, но он явно перераспределяется в сторону жилья с низкой ценой. Люди «вымывают» то, что подешевле, но качественное. В августе спрос прыгнул вверх существенно. Но это не тренд. Это некий хаотичный эффект от того, что два раза объявили и повысили ключевую ставку. Люди в ожидании того, что ставка еще будет расти, а значит и ипотека будет подтягиваться вверх стараются больше зафиксировать хотя бы то, что есть», — рассказал Денис Сериков.
Как сообщил директор коммерческого департамента Dogma Павел Петров, в августе продажи квартир в столице Кубани выросли в количественном соотношении по сравнению с июлем на 50%.
«Естественным образом мы наблюдаем прирост в сегменте льготного кредитования. Но, как известно, несмотря на повышение ключевой ставки, проценты по «Семейной ипотеке» и «Ипотеке с господдержкой» остались на прежнем уровне — это 5,7% и 7,7%, соответственно», — рассказал он.
По мнению руководителя компании «Рост Недвижимость» (Сочи) Саркиса Серопяна, на ситуацию влияет только рост ставки, но и сезонность рынка. Сентябрь — это традиционный месяц для оживления покупательской способности, сообщает эксперт.
«В целом, сейчас, в сентябре, мы видим традиционное оживление на рынке. Осень — это всегда время подъема на рынке недвижимости. Все выходят из отпусков и начинают заниматься своими текущими делами, в том числе, продажей и приобретением недвижимости. Я уверен, что Краснодарский край как был, так и останется одним из самых привлекательных регионов для всей страны», — сказал глава компании.
Что будет со спросом?
Эксперты, опрошенные редакцией разошлись во мнениях относительно того, что будет со спросом на рынке недвижимости до конца 2023 года.
«Мы думали, что в августе будет рост спроса, а в сентябре он закончится. А он в сентябре продолжает быть повышенным. Но не нужно себя обманывать. Он может в любой момент закончиться. За этим резким спросом будет обязательно падение. В момент, когда реализуются те риски, которые люди ждут и надо будет этот момент переждать, и потом он вернется на прежние уровни», — считает Денис Сериков.
Повышение ключевой и, как следствие, ипотечной ставки и увеличение первоначального взноса приведут к снижению спроса на первичном рынке. К концу года спрос может снизиться на 10-20%, считает директор агентства недвижимости «Аякс» Александр Кутченко. О грядущем снижении сделок с участием ипотеки говорит и глава компании «Рост Недвижимость» Саркис Серопян.
«Это логично, так как ипотека станет дороже, платить за нее становится проблематично. Возможно, в перспективе, когда ЦБ проанализирует это снижение, будут разработаны какие-то новые льготные программы», — прокомментировал глава компании «Рост Недвижимость».
Другие игроки рынка считают, что оттока спроса не случится по причине того, что вложения в недвижимость по-прежнему являются актуальным инвестиционным инструментом. Сегодня, когда ключевая ставка растет, а ставки по государственным ипотечным программам остаются на прежнем уровне, этот инструмент также актуален, считает руководитель службы проектного финансирования федерального девелопера «Неометрия» Ирина Хдрян.
«Считаем, что падения спроса не должно быть. Инвестирование в недвижимость всегда было выгодно, только по Сочи в 2023 году темп роста цены на премиальную недвижимость составил 20%. Средневзвешенная цена на один квадратный метр на курорте за последние три года выросла на 193%. Поэтому жилье продолжит быть привлекательным, в том числе, для дальнейшего заработка», — рассказала Ирина Хдрян.
Такую тенденцию подтверждает и другой эксперт — руководитель отдела продаж ГК «Метрополис» Этери Потеряева.
«Несмотря на повышение ключевой ставки до 13%, спрос на гостиничную недвижимость на побережье Юга (в частности в Сочи) остается стабильно высоким. Осенью мы прогнозируем повышение спроса из-за окончания сезона отпусков нашей целевой аудитории», — прокомментировала Этери Потеряева.
По информации эксперта ключевая ставка не повлияет на темп продаж объектов компании, поскольку ипотека не является востребованным инструментом при покупке элитной недвижимости.
«Покупатели отдают предпочтение рассрочке от застройщика. Тем более, что она беспроцентная и может быть оформлена до окончания строительства. Поэтому повлиять на темп продаж повышенная ключевая ставка не сможет», — заключила Потеряева.
По оценкам компании Dogma, четвертый квартал будет не менее активным со стороны покупательского спроса, чем остальной период, однако без каких-либо серьезных колебаний в сторону роста или падения.
«Мы прогнозируем, что ежемесячно будет продаваться от 4 тыс. до 5тыс. квартир в новостройках в целом по Краснодару», — добавил Павел Петров.
Что будет с ценой на жилье?
В Краснодарском крае за последний месяц не отмечается роста цен на первичную недвижимость. Как рассказал РБК Ростов директор агентства недвижимости «Аякс» Александр Кутченко, большая часть застройщиков не повышала стоимость объектов, а удорожание носит единичный характер.
«Я не вижу предпосылок для сегодняшнего роста цен. На мой взгляд, во-первых, цены уже сбалансированы, а во-вторых, цены на «первичке» сейчас существенно выше, чем на вторичном рынке. Несмотря на это, некоторые застройщики все же начали поднимать цены, но это не носит массовый характер. Все же думаю, это не тенденция и в ближайшей перспективе вряд ли приведет к ажиотажу. К ценовому ажиотажу приводит ажиотажный спрос, который по вышеуказанным причинам вряд ли будет наблюдаться», — пояснил Кутченко.
Аналогичную ситуацию со стоимостью первичной недвижимости выделили в Ростовской области. Директор филиала федеральной компании «Этажи» в Ростове-на-Дону Андрей Иванов сообщил, что ажиотажный спрос действительно наблюдается, но застройщики донской столицы пытаются сдерживать цены.
«В моменте такого резкого повышения цен в Ростове-на-Дону не произошло. По сути, все застройщики цены держат. Ажиотажный спрос наблюдается, но, думаю, он вырос на одну неделю и продлится до даты повышения первоначального взноса. Сейчас все стараются быстро провести сделку. Но сказать, что значительно возросли продажи, не получается, так как проводимые сделки и брони были определены ранее, а резкого роста новых нет», — рассказал Иванов.
По его словам, в ближайшем же будущем застройщики будут сдержать цены. Эксперт прогнозирует, что многие девелоперы могут отменить скидки, которые сейчас составляют в среднем 3%, и, соответственно, стоимость жилья вырастет на этот показатель.
Альтернативное мнение по прогнозу на стоимость первичного жилья высказал директор агентства недвижимости «Титул» Евгений Сосницкий. По его словам, цены на новостройки растут постоянно, в ближайшие месяцы эта тенденция сохранится. По его мнению, повышение процентной ставки и вслед за ним ажиотажный спрос скажутся на дальнейшем росте цен на недвижимость.
«Все это, конечно, влияет на стоимость. В ближайшие дни исчезнет только фактор, касающийся первоначального взноса. Все остальное сохранится. Рост цен будет не скачкообразным, но будет продолжаться», — подчеркнул Сосницкий.