«Шринкфляция» на Юге: как демография и экономика влияют на площадь жилья

Читать в полной версии

Средняя площадь квартир на Юге России и Северном Кавказе стабильно сокращается последние два десятилетия, приближаясь к минимальным показателям эпохи «хрущевок». Этот феномен эксперты называют «шринкфляцией» — сокращением площади при росте цены за квадратный метр. Эта тенденция носит общий для всех регионов РФ характер, но в части территорий по ряду причин она более выражена, чем в других.

В основе процесса лежат несколько факторов, которые продолжат влиять на рынок и в ближайшем будущем. Это сложная экономическая ситуация, снижение покупательской способности населения, лимиты льготных ипотечных программ, а также значительное увеличение числа домохозяйств, состоящих из одного человека.

Эта недвижимость сегодня закладывает сценарии жизни населения на десятки лет вперед, формируя среду, комфортную в первую очередь для небольших семей из 1–2 человек. Притом на уровне государства поставлены цели увеличить обеспеченность жильем до 33 кв. м на человека и улучшать демографию. С другой стороны, неоднократно предлагалось запретить строительства жилья площадью менее 28 кв. м.

Нынешнее сокращение площадей — самое значительное со времен массового строительства «хрущевок». В 1960–1969 годах средний размер вводимых в СССР квартир составлял 43,3 кв. м, свидетельствуют данные «Циан». К 2004 году он достиг пика в 86 кв. м. Последующие десятилетия наметилась стабильная тенденция на уменьшение.

С 2010 по 2020 показатель сократился с 81,5 до 58,9 кв. м, что на 22% меньше предыдущего десятилетия. Эксперты «Циана» связывали тенденцию с появлением формата студий — их активное строительство началось с 2014 года. Также распространение получили «евродвушки», где кухня объединена с гостиной, а общая площадь – меньше, чем у стандартных двухкомнатных квартир.

С 2020 по 2025 год площади сократились до 49,1 кв. м. Притом падение оказалось наибольшим в тех регионах, где традиционно строили большие квартиры.

«В среднем по субъектам РФ средняя площадь квартир с 2021 по 2025 год уменьшилась на 5%. Есть экстремальные значения снижения: в Чечне (–30% — с 104,8 кв. м до 73,5 кв. м), Дагестане (–30% — с 68,5 кв. м до 48,2 кв. м)», — отмечает руководитель центра маркетинговых исследований агентства GMK Наиля Мухаметова.

На стабильное сокращение размера квартир влияет ряд факторов, соглашаются эксперты. С 2020 года добавились государственные программы поддержки населения, которые также могли оказать влияние на популярность квартир маленького формата из-за максимальной суммы, проценты по которой компенсирует государство. Еще одна причина — демография.

«Классический девелопер ориентируется на семейных покупателей с детьми. Это отражается и в коммуникациях — на рекламных баннерах, в благоустройстве территорий и преобладании мест для времяпровождения с детьми над местами для взрослого времяпровождения. Однако состав домохозяйств уже в 2021 году был иным. 41,8% занимали домохозяйства, состоящие из одного человека, а полных семей с детьми была лишь пятая часть (20,7%)», — отмечает Наиля Мухаметова.

О смене потребительских предпочтений как о факторе сокращения площади квартир, говорят и девелоперы. Застройщики подстраиваются под запросы покупателей, отмечает Евгения Стяжкина, директор департамента стратегии продукта ГК Dogma.

«Говорить о шринкфляции в строительстве исключительно с точки зрения экономии для застройщика некорректно. При более мелкой нарезке квартир затраты, наоборот, растут: требуется больше перегородок, дверей, окон, отделочных материалов и других конструктивных элементов. Ключевой фактор здесь — рынок и покупатель. Люди голосуют рублем, и именно поэтому малогабаритные форматы сегодня востребованы: они доступны по стоимости и лучше соответствуют текущей покупательской способности. Застройщики же подстраиваются под эту динамику, предлагая тот продукт, который отвечает запросам времени», — отмечает она.

Несмотря на общую тенденцию, площадь недвижимости в регионах ЮФО и СКФО существенно отличается — на это влияют экономические, демографические и культурные факторы.

Например, регионы Северного Кавказа традиционно лидируют в РФ по площади строящейся недвижимости. В республиках, где много семей с детьми, очень популярен сегмент ИЖС, но и среди многоквартирного жилья малые форматы не пользуются высоким спросом.

Несмотря на резкое сокращение площадей, они все еще находятся в лидерах. Так, по данным аналитического обзора ООО «Институт развития строительной отрасли», на сентябрь 2025 года первые четыре строчки по площади строящегося жилья занимают Республика Ингушетия (81,2 кв. м), Чеченская республика (67,7 кв. м), Республика Северная Осетия — Алания (61,4 кв. м) и Кабардино-Балкарская республика (61,1 кв. м).

Краснодарский край, наоборот, находится в десятке регионов с самыми маленькими квартирами — в сентябре 2025 года показатель составлял 45 кв. м. Далее идут Адыгея (45,7 кв. м), Ростовская область (46,7 кв. м) и Ставропольский край (47,5 кв. м).

Существенно изменились параметры жилья в Крыму и Севастополе. Если в 2017 году там преимущественно строили квартиры в 60–67 кв. м, то в 2025 году показатель приблизился к средним по стране и составил 48 кв. м.

На площадь недвижимости влияют сценарии жизни и особенности экономики, поэтому могут быть значительные различия между новыми ЖК в разных городах одного региона. Например, в Краснодарском крае студии и однокомнатные квартиры очень популярны в прибрежном кластере, где жилье часто приобретается под сдачу или в качестве локации для отпуска.

«Компактное жилье считается более ликвидным, так как его легче перепродать или сдать в аренду для получения пассивного дохода при минимальных коммунальных платежах. В Сочи наибольший процент проданных квартир приходится именно на студии и однокомнатные. Учитывая популярность такого формата жилья, мы включили квартиры-студии в проекты, реализуемые в городе-курорте. Например, в жилом комплексе «Кислород» доля студий составляет порядка 64%», — рассказала коммерческий директор девелопера AVA Тамара Коломийцева.

В Краснодаре иная ситуация: жилье в столице региона чаще всего приобретают для постоянного проживания. Так, в период с января по сентябрь текущего года в проектах компании AVA в этом городе больше всего было продано двухкомнатных квартир — они составили 45% в общем объеме продаж.

Отвечая на запрос покупателей, девелоперы предлагают оптимальные решения, которые соразмерны требованиям и оптимальны по своим характеристикам. Продуктологи строительных компаний последние годы активно занимались эргономикой помещений и делали все, чтобы создать удобные для проживания квартиры.

«Еще в 2014 году со сдвигом от «застройщиков» в «девелоперы», связанным с созданием 214-ФЗ, команды пришли к открытию: клиент хочет приобрести не квадратные метры, а функции. С тех пор двухкомнатные квартиры площадью в 70 «квадратов» остались привилегией бизнес-класс проектов в регионах, типовым решением для страны стали планировки площадью до 55 кв. м. Но для того чтобы в этой ограниченной площади клиенты могли реализовать разные жизненные сценарии, перед девелоперами стоит новая задача — что учесть для этого в планировках», — отметила Наталья Тимохина, стратегический консультант в девелопменте.

Сами по себе квадратные метры и общая площадь жилья не равны их функциональности и удобству. Поэтому при равной квадратуре квартиры могут значительно различаться: в одном проекте сегодня можно увидеть ассортимент планировок с небольшим отличием в квадратуре, но существенным в функциональности: кому-то нужна отдельная мастер-спальня, где-то есть дополнительный санузел, а где-то — большая детская комната.

«Сейчас девелоперы думают о том, как обеспечить обновление жилья при изменении условий семьи — решения находят как в возможностях перепланировки квартир, так и в создании особых предложений для клиентов, которые могут продолжить «квартирную карьеру» на льготных условиях с девелопером, у которого совершили покупку», — считает Наталья Тимохина.

Другое направление — вынос функциональных зон на общие территории. Например, создание зон коворкинга, кабинетов для стилистов, территорий для занятий спортом, проведения праздников. Это позволяет обеспечить повышенный комфорт без увеличения площади квартир.

Тренд на функциональное малоформатное жилье подтверждает Евгения Стяжкина, директор департамента стратегии продукта ГК Dogma. Последние годы потребительские предпочтения быстро трансформировались, рос спрос на компактные, но функциональные квартиры для молодых семей и инвесторов, а также на более просторные планировки для покупателей, которые ценят комфорт и дополнительные зоны для работы или отдыха.

«Нам удается удерживать баланс между существующей квартирографией и ожиданиями покупателей. Отмечу, что мы не рассматриваем изменения продукта как способ сокращения себестоимости или урезания издержек. Для нас важно соответствовать реальным потребностям клиентов и условиям рынка, поэтому трансформация продуктовой линейки зависит от покупательской способности и действующих условий ипотечного кредитования. Эти факторы определяют, какие форматы жилья становятся более востребованными: компактные квартиры для первого собственного жилья, семейные планировки с дополнительными комнатами или более просторные варианты для улучшения жилищных условий», — отмечает представитель девелопера.

Так как срок эксплуатации многоквартирных домов составляет от 100 лет, то девелоперы сейчас формируют сценарии жизни, которые будут актуальны десятилетиями, отмечает Наиля Мухаметова. Это значит, что жилищный фонд рассчитан преимущественно на комфортное проживание домохозяйств из 1–2 человек.

«А на уровне демографической политики стоит задача стабилизации рождаемости (к 2027 году целевой коэффициент рождаемости должен превысить 1,5, то есть размер домохозяйства должен увеличиться до 4 и более человек). Есть ли жилищная база сейчас для исполнения демографических задач в период до 2030 года? Проектируется ли данный сценарий жизни в перспективных проектах многоквартирного жилья, территориально-пространственных решениях городов и поселений страны?», — комментирует эксперт.

На уровне государства, в частности, стоит задача поднять обеспеченность жильем до 33 кв. м на человека, в то время как сейчас он составляет 29,5 кв. м. С другой стороны, в экономике пока что нет предпосылок для резкого роста покупательской способности населения и увеличения числа жителей. По оценкам экономиста Натальи Зубаревич, к 2030 году доля активного населения, являющегося покупателями недвижимости, сократится на треть. В стране фиксируется естественная убыль населения.

Поэтому в среднесрочной перспективе тренд на сокращение площадей, скорее всего, сохранится, однако его интенсивность будет зависеть от нескольких ключевых факторов. Во-первых, это динамика ключевой ставки ЦБ и доступность ипотеки для населения. Прогнозируемое аналитиками дальнейшее снижение ставки сделает кредиты дешевле, что может стимулировать спрос на более просторное жилье. Во-вторых, на рынок могут повлиять заявления властей о возможном запрете на строительство квартир площадью менее 28 кв. м, что отсечет самые компактные форматы.

Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Кавказ. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен