Татьяна Фоменко: Апартаменты станут трендом рынка жилья на Юге
— На Юге все активнее внедряется новый формат курортной недвижимости — комплекс апартаментов, в котором доступно как временное размещение, так и приобретение недвижимости для постоянного проживания. Как вы оцениваете инвестиционный потенциал такого вида жилья?
— Инвестиционные апартаменты и сервисные апартаменты — это тренд текущего времени. Людям очень интересен Сочи, и мы фиксируем каждый год приток новых клиентов, которые хотят не просто провести здесь время, но и остаться жить. Но ввиду того, что стоимость курортной недвижимости в Сочи сильно растет, и люди не всегда могут купить квартиру и оставить ее закрытой на сезон, выручают как раз сервисные и инвестиционные апартаменты. Клиент имеет возможность пассивного заработка, в связи с чем подобный формат набирает все большую популярность. Условно, за 7-10 лет, прекрасно проводя здесь отпуск, он полностью окупает свои инвестиционные апартаменты.
Единственное, чем эти объекты отличаются от формата классической квартиры — это обустройство по определенным стандартам качества гостиничного сервиса. Чтобы исключить риски, самое главное — выбрать профессиональную управляющую компанию, которая работает по высоким премиальным стандартам, представлена на рынке достаточно давно и имеет все профессиональные компетенции.
— Насколько ликвидна курортная недвижимость в формате апартаментов? Как быстро она окупится?
— Ликвидность будет разная в зависимости от типа недвижимости — от студии до трехкомнатной квартиры. Например, если клиент, купив апартаменты, два месяца в году проводит в них время с семьей, а остальное время сдает их через управляющую компанию, то с учетом всесезонности Сочи в среднем он будет зарабатывать от сдачи в аренду своих апартаментов 7-14% годовых. Но еще параллельно мы постоянно фиксируем рентабельность и ликвидность недвижимости в Сочи в принципе. В среднем, в зависимости от класса и от расположения, рост стоимости недвижимости составляет 10- 40% годовых. Если суммировать и усреднить, мы можем увидеть даже ставку 18-20% годовых на самый высоколиквидный лот из премиальной недвижимости.
— К 2024 году 4 и 5 корпусы апартаментов Valset в Роза Долине перейдут под управление отельного оператора LEEPRIME Group, который входит в состав AVA Group. Насколько востребованным могут оказаться эти объекты? Из каких регионов придут покупатели?
— Мы решили довести уровень объекта до пятизвездочного и провести ребрендинг и ренейминг. Сейчас они носят название LeePrime Residence Polyana Sochi, там полностью изменен внутренний дизайн, формат коммерции на первом этаже, добавилась сервисная составляющая, которой ранее не было.
Продукт такого уровня, который мы сейчас создали, стал кратно востребованным в последние два-три года. По итогам 2022 года спрос на подобные объекты увеличился на 40%. То есть, на объекты эконом-, комфорт- и бизнес-класса спрос упал в пределах от 18 до 40%, а на уровне элитной недвижимости увеличился на 40%. Это говорит о том, что люди понимают, что Сочи — всесезонный курорт, которому нет аналогов. Они едут сюда со всех городов, мы фиксируем клиентов из Москвы и Санкт-Петербурга, регионов Сибири и Дальнего Востока.
Вместе с тем мы отмечаем сильный дефицит такого рода недвижимости в Сочи. Мы зафиксировали, что количество остатков данной недвижимости по итогам 2022 года уменьшилось на 18% в Сочи. А ввиду того, что новых проектов не появляется, мы понимаем, что ликвидность будет продолжать расти.
— Эксперты считают, что в ближайшие несколько лет курортная недвижимость покажет хорошую ценовую динамику. При этом они рекомендуют обратить внимание на рынки недвижимости Анапы и Новороссийска. Чем это обусловлено? На недвижимость каких курортов, по вашему мнению, стоит делать ставки и почему?
— Анапа — это потрясающий курорт, который был всегда востребован и традиционно считался местом семейного отдыха. В связи с тем, что большая аудитория имеет детей, и не каждый может себе позволить недвижимость в Сочи, фокус внимания сместился. Сейчас стоимость недвижимости в Анапе на 50-60% ниже стоимости недвижимости в Сочи. Поскольку в Анапе тоже развивается инфраструктура, строятся объекты высокого уровня, сервиса, класса, на них уже начинает обращать внимание та же целевая аудитория, которая покупает сейчас недвижимость в Сочи, уровень спроса растет. Анапа еще не переоценена, но это может произойти, и тот, кто войдет на курорт сейчас, получит увеличение рыночной стоимости своего актива. Можно говорить, что по рентабельности Сочи и Анапа очень близки.
— Новороссийск — традиционно не семейный курорт. Там другие причины повышения спроса?
— Новороссийск недооценен сейчас с точки зрения своей привлекательности. Это прекрасный курорт с чудесной большой набережной и с удобными форматами для отдыха. Он недорогой относительно других городов, и это одно из его преимуществ. Он сочетает в себе формат города, в котором можно жить и растить детей, развиваться и работать, и одновременно отдыхать. Мы также наблюдаем увеличение спроса в Новороссийске. Если говорить о плюсах города и цене, которая сейчас есть в данной локации, то это очень комфортное соотношение цены и качества.
Если в целом говорить о Краснодарском крае, привлекательным является Геленджик с потрясающей инфраструктурой для отдыха. Но, к сожалению, там сложился большой дефицит строящегося жилья в прибрежном секторе. Поэтому если и хотелось бы что-то интересное там сейчас приобрести, таких вариантов в общем доступе нет.
— На какие тренды потенциальным инвесторам стоит обратить внимание в 2023 году?
— Тренд — это, естественно, апартаменты. При том апартаменты с сильной профессиональной управляющей компанией, которая может оказать уровень сервиса, равный пятизвездочному отелю, и при этом взять в управление апартаменты, в брокеридж, обеспечить постоянный приток арендаторов и сформировать пассивный доход инвестору. Как правило, игроки на рынке сейчас в большей степени заточены на брокеридж, то есть они готовы взять в аренду объект и обеспечить туда клиентский поток. Это не сложно, особенно когда мы говорим про Сочи. Сложно поддержать в том же состоянии, в котором инвестор его приобрел и сдал в доверительное управление. И здесь нужна компетенция сильного отельного управляющего, который знает, как поддерживать ту квартиру, апартамент, мебель в нем в том же состоянии, в котором она была передана. И поэтому здесь тренд — выбирать управляющую компанию с двумя компетенциями: сервисной составляющей и компетенцией инвестиционной компании, которая может обеспечить правильный брокеридж.
Если мы говорим про Краснодар, то он тоже стал местом, которое посещают с туристическими целями. И, естественно, это большое бизнес-направление, куда приезжают люди на бизнес-встречи, деловые переговоры. Им тоже нужно место, где они могут остановиться. Не всегда в Краснодаре достаточно отелей и гостиниц высокого уровня, которые могут удовлетворить запросы бизнеса. И здесь на помощь тоже приходят апартаменты. Мы анализировали спрос на апартаменты в краткосрочную аренду в Краснодаре, он сильно высокий. Поэтому тренд в Краснодаре такой же.
Сейчас наблюдения показывают, что элитная недвижимость бьет абсолютно все рекорды. Все говорят, что покупательная способность падает, однако наши аналитики говорят обратное. И поэтому тренд 2023 года, скорее всего, в смещении фокуса в премиум-сегмент, как бы странно это ни казалось на фоне происходящих экономических и политических событий. Мы прогнозируем рост спроса на жилье в сегментах «бизнес», «бизнес плюс» и «элит», если мы говорим про Сочи.
Если мы говорим про Краснодарский край в целом, классическая тенденция, которая не меняется из года в год — это смарт-потребление. Это небольшие компактные студии по адекватной цене. Сейчас подрастает молодое поколение, и они не привыкли проводить свой досуг в квартире. Квартира для них — это место, где они проводят ночь, и потом день они проводят в общей инфраструктуре. У этого поколения есть запрос на маленькие компактные лоты по адекватной цене. Они не готовы переплачивать. Однозначно, этот тренд укрепится в 2023 году.