Льготная ипотека 2.0: как новые условия повлияют на рынок жилья Кубани
Правительство России приняло решение продолжить действие программы льготного ипотечного кредитования с новыми параметрами. С 1 апреля ставку планировали увеличить с 7% до 12% годовых.
«Это позволит поддержать как наших граждан, которые хотят улучшить свои жилищные условия, так и строительный бизнес. Он сейчас динамично развивается, и важно сохранить такой вектор», — сообщил премьер-министр России Михаил Мишустин.
Предельная сумма займа по программе льготной ипотеки увеличена для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области до 12 млн рублей. Для остальных регионов России максимальную сумму займа нарастили с 3 до 6 млн рублей.
Еще в начале марта 2022 года льготная ипотека обогнала рыночную в выдачах банков, сообщал РБК. Из-за роста ставок ее доля резко выросла и достигала в некоторых финансовых организациях 80%.
Гендиректор АН «Аякс» Александр Кутченко считает, ставка 12% с лимитом в 6 млн рублей намного лучше ставки 7% с лимитом в 3 млн рублей. В лимит 6 млн рублей укладывается не менее 50% объектов недвижимости на первичном рынке Краснодара. Предыдущий же лимит в 3 млн рублей покрывал значительно меньшую долю жилья в краевой столице.
«Когда ввели лимит в 3 млн рублей для многих регионов, в том числе Краснодарского края, мы увидели падение спроса на ипотеку. Сегодня даже самая маленькая однокомнатная квартира в Краснодаре стоит 3,5 млн рублей. Чтобы купить по ипотеке одну из самых дешевых квартир, нужно было иметь 500 тыс. рублей первоначального взноса. А если брать во внимание, что средняя однушка на первичном рынке стоит сегодня около 4,5 млн рублей, то нужно иметь 1,5 млн рублей для первоначального взноса. Это абсолютно не рабочая история была», — прокомментировал он РБК Краснодар.
По мнению вице-президента AVA Group по коммерции Ольги Нарт, программа господдержки простимулирует продажи на первичном рынке недвижимости России. В Краснодаре под новый предельный лимит подходит 80% жилья.
«Льготная ипотека под 12% будет поддерживающим фактором продаж, особенно на фоне стандартных займов с заградительными ставками порядка 20%. При них ежемесячный платеж существенно вырос. Ипотека с господдержкой помогает выбрать понравившийся объект недвижимости и при этом иметь достаточно комфортный ежемесячный платеж, что крайне важно для практически 100% покупателей», — поделилась Ольга Нарт.
Активнее всего в Краснодаре будут продаваться студии и однокомнатные квартиры эконом-класса в спальных районах на окраинах города, считает Александр Кутченко. По прогнозу Ольги Нарт, в связи с ростом ставок по стандартным программам покупательский спрос будет смещен на квартиры с меньшим бюджетом.
«Это могут быть квартиры с меньшей площадью, когда клиенты предпочитают оставаться в конкретном объекте, конкретном классе. Либо это будет переход на квартиры изначально планируемой площади, но в объекте ниже классом», — добавила Ольга Нарт.
Лимиты не для Сочи
Если в Краснодаре программа льготной ипотеки может стимулировать продажи, то в Сочи этого ждать не следует, отметил директор по развитию АН «Лето-Недвижимость» Станислав Ризов. Он пояснил, под условия господдержки подходит ничтожно малая доля жилья на курорте. Объекты недвижимости в Сочи начинаются от 12 млн рублей, поэтому при покупке квартиры покупателям необходимо иметь первоначальный взнос в 6 млн рублей.
Кроме этого, отмечает Станислав Ризов, преобладающее количество сделок в Сочи производится за наличный расчет. Кредиты составляют гораздо меньшую долю.
«Мы сейчас наблюдаем изменение потребительского поведения. Исходя из нашей статистики, сильно увеличилось количество сделок с наличными. Мы не видим прямой корреляции между корректировкой ипотечных ставок и продажами. Мы больше видим зависимость от происходящих событий. Люди стали использовать вложения в недвижимость Сочи не как способ приумножить свой капитал, а как инструмент для сохранения имеющегося», — отметил Станислав Ризов.
Еще одна особенность Сочи, отличающая его от других прибрежных городов Кубани, это большое количество объектов элитного класса, объем которых год от года увеличивается, отмечает Ольга Нарт. Поэтому если на рынке новостроек городов Черноморского побережья в лимит 6 млн попадает порядка 30-35% от всего объема предложений, то в Сочи показатель в среднем не превышает 6%.
«Если брать в целом сегмент новостроек в Сочи, включая элитный сегмент, то лимит льготной ипотеки в 6 млн рублей покрывает до 5-6% от всего объема. Если же исключить долю элитных объектов из этого предложения, то порядка 15, может 20% объектов с небольшим бюджетом могут попасть в эту выборку», — рассказала эксперт.
Что будет с продажами квартир
По данным AVA Group, доля ипотечных клиентов зависит от конкретного города, класса, объекта и стадии его готовности. По проектам компании, реализуемые в Краснодаре, Анапе и Сочи, доля ипотечных клиентов варьируется от 50 до 90%.
«2021 год был очень динамичный, неоднозначный, много принималось решений федеральными структурами, которые очень сильно влияли на рынок — введение лимита по выдаче и так далее. Если берем первичный рынок, то в первом полугодии 70-80% жилья покупалось с использованием ипотеки, то втором полугодии цифра изменилась — на ипотеку приходилось 20-30% от всех продаж. Большая же часть сделок оформлялась за наличный расчет», — прокомментировал Александр Кутченко.
По его оценке, роста продаж в сравнении с первым полугодием 2021 года не предвидится. В тот период был «безумный ажиотаж», субсидированная ставка 7%, а лимит по ней появился только летом.
«А если сравнивать с последним кварталом 2021 года, то, думаю, продажи на первичном рынке с использованием субсидированной ипотеки вырастут на 70%», — констатировал эксперт.
Как сообщал РБК Краснодар, Краснодарский край входил в топ-3 регионов России по количеству оформленных льготных ипотек. С момента введения государственной программы — 23 апреля 2020 года — по 1 ноября 2020 года в регионе было оформлено 7,15 тыс. сделок.
Запуск льготной программы ипотеки на Кубани увеличил общие продажи жилья на 15-20%, ранее комментировал РБК Краснодар гендиректор Macon Realty Group Илья Володько. Благодаря этому спрос на региональном рынке недвижимости по итогам 2020 года удалось удержать на уровне показателей годом ранее. Аналогичные прогнозы эксперт давал и по первому полугодию 2021 года в случае продления льготной ипотеки.
Однако в 2021 году Центробанк России не включил Краснодарский край в число регионов-кандидатов на продление льготной ипотеки на новостройки под 6,5% годовых. По данным регулятора, продлевать госпрограмму на Кубани, а также в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, рискованно с точки зрения доступности жилья.
«В этих регионах было реализовано около 54% всех льготных программ. На наш взгляд, здесь уже нельзя говорить об антикризисной роли льготной ипотеки», — прокомментировала тогда глава Центробанка Эльвира Набиуллина.