Краснодарские склады недосчитались арендаторов
В I полугодии 2015 г. в России были введены большие объемы качественных складских площадей. По данным компании Colliers International, общий объем предложения составил 17,6 млн кв. м. Из них с начала текущего года в регионах (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) было завершено строительство порядка 192 тыс. кв. м. Лидером по количеству новых объектов оказался Ростов-на-Дону, за этот период здесь было построено более 42 тыс. кв. м.
По словам заместителя директора консалтинговой компании Alter Ego Consult Евгении Грек, основная доля объектов, введенных в Ростове с начала года, строилась под заказчиков, которыми выступали крупные федеральные ритейлеры: «Лента» или Х5 Retail Group. «Крупные федеральные сети выбирают для строительства своих складских комплексов Ростов-на-Дону, поскольку в здесь преобладает сфера АПК. Несмотря на выросшую стоимость денег их инвестиционная активность не упала благодаря эмбарго со стороны России», - поясняет Грек.
По ее словам, не смотря на то, что Кубань также является аграрным регионом, ее месторасположение менее выгодно. «Краснодар тоже регион с развитым АПК, но с точки зрения расположения транспортных развязок менее привлекателен для крупных ритейл-сетей, которым будучи в Ростове удобнее контактировать сразу с несколькими регионами, в том числе и с Кубанью. Что касается объектов, предназначенных для аренды среднему бизнесу, то здесь в обоих регионах ситуация должна быть примерно одинаковой. Общая экономическая ситуация в стране влияет на падение спроса и как следствие снижение арендных ставок», - констатировала Евгения Грек.
Общий объем предложения складских помещений в Краснодарском крае составляет 620 тыс. кв. м. Из них 390 тыс. кв. м приходится на склады класса С и D, 60 тыс. кв. м — на класс B и 170 тыс. кв. м — на класс А.
Краснодар оказался лидером по другому показателю: здесь наблюдалась самая высокая доля незанятых помещений — 16%. Эксперты отмечают, что в Краснодаре, как и в соседнем Ростове, уже несколько лет держится высокий уровень вакантности, а также невысокий ввод нового предложения.
«Говорить о насыщении этих рынков качественными складами пока рано: всего несколько объектов из общего объема предложения являются объектами класса А. Основной же объем там составляют склады класса В, которые пока в полной мере удовлетворяют весь существующий спрос на аренду складских помещений», - говорится в исследовании.
По данным генерального директора Macon Realty Group Ильи Володько. из-за того, что рынок складской недвижимости Краснодара совсем небольшой, информация о вакантных площадях на нем может быть сильно искажена. «В целом рынок складской недвижимости Краснодара сбалансирован. Но из-за того, что он небольшой, движение даже одного арендатора (один ушел, другой еще не занял эти площади) уже может показать высокую статистику вакантности», - пояснил эксперт. По его словам, в реальности показатель свободных площадей в Краснодаре сравним с общероссийскими цифрами.
В России средний уровень вакантных помещений довольно низок и составляет порядка 3,5%. В то же время в Colliers International отмечают, что в целом общий объем сделок по покупке и продаже складов в России в I полугодии 2015 г. по сравнению с аналогичным периодом 2014г. снизился на 11%, а в регионах (не включая Москву и Санкт-Петербург) упал сразу на 73%.
«Таким образом, нестабильная экономическая ситуация больше всего отразилась на рынке складской недвижимости регионов России: крупные компании сосредоточили силы на рынках Санкт-Петербурга и Московского региона, опасаясь вкладывать средства в региональные проекты», - отмечают в агентстве.
Средняя запрашиваемая ставка аренды на региональном рынке в I полугодии 2015 г. составила 3 тыс. 800 руб. за 1 кв. м. При этом самые низкие ставки были зафиксированы в Краснодаре, Ростове-на-Дону и Самаре. В Краснодаре, по словам Володько, ставки на аренду варьируются от 2,5 тыс. руб. до 4 тыс. руб. за 1 кв. м. Низкий уровень арендных ставок он объясняет тем, что большая часть складской недвижимости (85%) - это классы C и D.
“Нельзя говорить о том, что в Краснодаре нет предложений в классе А, они есть. Но как правило компании, которые нуждаются в таких помещениях, строят их самостоятельно под собственные нужды. Например, «Магнит», «Сад Гигант» и другие», - рассказал Володько.
В Colliers International констатируют, что в небольших по численности городах девелоперы в основном настроены возводить распределительные центры и складские комплексы в формате built-to-suit: они готовы покупать участки в необходимой для клиента локации и строить объекты под заказчика по его техническим характеристикам. А вот строить крупные «спекулятивные» (для свободной сдачи арендатором) качественные объекты застройщики не спешат по причине низкой востребованности готовых складских комплексов, низкой рентабельности и долгой окупаемости объектов.
«Но несмотря на это, мы полагаем, что после восстановления экономики и возвращения отложенного спроса застройщики продолжат возведение спекулятивных объектов, поскольку российский рынок складской недвижимости далек от насыщения качественными площадями», - заключили в агентстве.