Спрос стабилен: как изменился рынок коммерческой недвижимости на Кубани
Основным фактором спроса на коммерческую недвижимость в Краснодарском крае является уход иностранных брендов. Как подчеркивают игроки рынка, наибольший рост спроса наблюдается на складские и торговые помещения, в которых стали функционировать магазины «у дома». В 2024 году данная тенденция останется ключевой.
Появление локальных брендов
Старший эксперт департамента коммерческой недвижимости компании «Аякс» Артем Звягин отмечает, что в 2023 году фиксировался рост спроса на торговую недвижимость. Он в первую очередь был обусловлен уходом иностранных компаний и продажей их активов. Спрос начал смещаться в сторону локальных и региональных брендов.
«Что касается наиболее перспективных сегментов именно торговой недвижимости, ими остаются торговые помещения, расположенные на 1-х этажах в жилых массивах, которые все больше и больше занимают локальные и региональные бренды», — отмечает Звягин.
Также среди трендов можно выделить повышение интереса к производственным и логистическим площадям.
Благодаря поддержке со стороны государства увеличился спрос и на организацию баз отдыха, глэмпингов и гостиничных комплексов для внутреннего туризма.
Основным трендом же стало переоборудование торговых помещений под «магазины у дома». Фиксируется даже увеличение их средней площади.
«Как и до февраля 2022 года, так и в 2023 году наиболее актуальными и популярными форматами в коммерческой недвижимости остаются торговые помещения формата «у дома». Единственное, что изменилось, так это средняя площадь таких помещений. Она снизилась на 11%, до 175 кв.м.», — заключает Звягин.
Член национального совета Российской гильдии риэлторов Александр Литовка отмечает, что наиболее перспективным в ТРЦ стало мультиплатформенное размещение, то есть аренда площадки не одним, а сразу несколькими российскими брендами. Фиксируется и увеличение ставки аренды на торговую недвижимость.
«Основными факторами увеличения ставки аренды торговой недвижимости в 2023 году стали следующие причины: общероссийская динамика роста цен, отлагательный фактор увеличения ставки аренды за предыдущие годы, увеличение стоимости квадратного метра в самом регионе, решение крупных ритейлеров уйти из крупноформатных ТЦ в помещения меньшей площади в жилых массивах», — рассказывает Литовка.
Чувствует себя неплохо
Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько подчеркивает, что рынок торговой и коммерческой недвижимости прошел в 2023 году через несколько «потрясений».
«Если говорить в целом, то рынок торговой недвижимости чувствует себя неплохо. Он пережил все потрясения, которые были в последние годы. Основных из них было два. Первое — пандемия. В Крыму наиболее остро почувствовали на себе ограничения. Перемещение людей, закрытие некоторых торговых центров. Но это уже в прошлом. И рынок с этим справился. Второе потрясение связано с началом СВО, уходом крупных игроков в сфере торговой недвижимости, брендов и торговых операторов. И здесь тоже многие, особенно качественные объекты торговой недвижимости, которые потеряли ключевых арендаторов, тоже чувствовали себя достаточно печально. Но в целом эта тенденция 2023года, и эта история тоже преодолена», — уточняет Володько.
На восстановление рынка коммерческой и торговой недвижимости повлиял и общий рост потребительской активности населения, и увеличение товарооборота. Многие ниши, которые покинули иностранные бренды, были заняты российскими операторами, которые либо продают собственную продукцию, либо ввозят иностранную по параллельному импорту.
В свою очередь, развитие онлайн-торговли тормозит строительство новых объектов и функционирование старых. Девелоперская активность в коммерческой недвижимости сосредоточилась не на создании новых, а на реконструкции старых объектов.
«У нас пик строительства объектов торговой недвижимости пришелся на 2003-2012 годы. Это 10-15 лет практически назад. Тогда возводился основной объем торговых помещений. Многие из них уже морально устарели. Я думаю, что эти объекты будут в ближайшее время реконструироваться. Некоторые будут проходить реновацию через реконцепцию», — подчеркивает Володько.
Переход объектов другим собственникам стал возможен из-за общей нерентабельности конкретных ТРЦ, в частности, ТРЦ «Карнавал». Сейчас они проходят стадию реновации и меняют свою концепцию. Из-за этого, а также увеличения инфляции, прогнозируется рост арендной платы на 8-10% в 2024 году.
«Есть тренд, который был связан с массовым единовременным оттоком большого числа торговых операторов и брендов, которые как бы ушли из России и перестали давать соответственные торговые центры, соответственные площади в торговых центрах. Это все повлияло на то, что те торговые проекты, которые были изначально не слишком удачными, не слишком успешными по разным причинам, то ли из-за местоположения, иногда из-за концепции, неправильного формата и так далее, то есть наименее удачные объекты торговой недвижимости, они все эти тенденции чувствуют гораздо острее», — заключает Володько.