«Под одну гребенку»: строительный рынок Кубани на пороге нового кризиса
Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края направил в региональное управление Росреестра просьбу рассмотреть вопрос приостановки регистрации договоров долевого участия у тех застройщиков, кто превышает сроки сдачи объектов дольщикам на шесть и более месяцев. В документе, подписанном замруководителя департамента по стройнадзору Павлом Кошкиным, также приводится перечень из 113 таких фирм (есть в распоряжении редакции).
Среди попавших в «черный список» есть скандально известные компании, оставившие после себя десятки проблемных объектов (например, ООО «Таурас-96»). В то же время, в перечень включены и застройщики, обладающие хорошей репутацией, в т.ч. занимающиеся в настоящее время завершением проблемных объектов своих менее добросовестных коллег.
Как пояснили РБК Краснодар в департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края, в соответствии с поправками в ФЗ-214 «О долевом строительстве», вступившими в силу с 1 июля 2018 года, ведомство обязано направить в адрес Росреестра соответствующее уведомление в течении 6 месяцев с даты неисполнения застройщиком обязанностей по передаче участнику объекта долевого строительства.
В департаменте также отметили, что в соответствии с п.57 ст.26 ФЗ-218 «О госрегистрации недвижимости» подобные нарушения являются основанием для приостановления государственной регистрации новых договоров участия в долевом строительстве.
В общей сложности, упомянутые в документе 113 застройщиков допустили срыв в отношении 205 объектов недвижимости (многоквартирных домов и жилых комплексов).
По мнению экспертов, отсутствие дифференцированного подхода может не только привести к серьезному кризису на строительном рынке Краснодарского края, но и значительно увеличить число обманутых дольщиков.
«Задержки — обычная практика»
Ст.20 Градостроительного кодекса РФ: «Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления (...), выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления».
По словам эксперта «Кубанской палаты недвижимости» Ольги Долгополовой, задерживают сдачу в эксплуатацию жилья до 60-70% застройщиков Краснодарского края. При этом, как рассказали несколько экспертов, обычно компании перестраховываются и продлевают сроки разрешений на строительство.
«Тех, кто затягивает срок сдачи домов от установленного более чем на шесть месяцев, довольно много. Но это практика по всей стране. И многие с этим справлялись. Степень объекта может быть 90%, ему осталось дожать 10%. Денег у застройщика немного, но остается еще какое-то количество не проданных площадей. Он продаст их и достроит — пусть с нарушениями сроков, но ведь достроит», — отмечает управляющий партнер компании «Манн, Черемных и партнеры» Иван Черемных.
По оценкам игроков строительного рынка, задержка сроков введения в эксплуатацию может быть связана со множеством причин — поставками материалов, производственными особенностями, выполнением техусловий на подключение и т.д.
«В 99% случаев местные власти обязаны продлить срок разрешения на строительство — основанием для отказа является лишь полное отсутствие строительных работ. В Краснодаре есть и крупные застройщики, которые регулярно к этому прибегают. Это не всегда негативная практика, всякое бывает. Стройка — это живой организм. Например, рассчитывал на одну ситуацию на рынке, потом она поменялась. Ты видишь, что проседаешь и не успеваешь уложиться в срок, поэтому продлеваешь разрешение. Но это не значит, что ты не собираешься достраивать», — прокомментировал РБК Краснодар руководитель одной из стройкомпаний.
Участники рынка отмечают, что «черный список» компаний формировался по неявным признакам.
«Существенная часть опубликованных в списке застройщиков ведут вполне корректную и прозрачную деятельность, часть — уже много лет находится в стадии банкротства, часть — наоборот недавно получили новых инвесторов и выходят из кризисного состояния. Поэтому совершенно не понятен принцип, по которому контролирующие органы составили этот список», — рассказал на условиях анонимности один из участников рынка.
В то же время, отмечает он, принятие этого документа пойдет вразрез с планами администрации Краснодарского края решить проблему обманутых дольщиков регионе и завершить строительство проблемных домов.
«Власти заявляют о первоочередной задаче решения проблем обманутых дольщиков. Однако основное финансовое дополнительное бремя ложится как раз на застройщика. Некоторые компании из списка взяли на себя обязательства по достройке проблемных домов, которые забросили недобросовестные застройщики. Однако в этом случае они вкладывают не только собственные средства, но достраивают такие проекты в т.ч. за счет новых дольщиков. Попадание в этот список отбрасывает на два шага назад процесс переговоров по достройке проблемных домов. Обманутые дольщики, которые получили надежду вернуть свое жилье, снова окажутся в очень трудной ситуации — и морально, и материально», — отмечает собеседник.
Что будет дальше
Опрошенные РБК Краснодар эксперты и участники рынка представили весьма пессимистичные прогнозы о последствиях приостановления регистраций Росреестром договоров долевого участия.
«Государство заложило огромную бомбу под доступность квадратного метра. Если до этого у нас были сотни обманутых дольщиков, то сейчас могут возникнуть десятки тысяч, учитывая объемы строительства в Краснодарском крае. Даже среди тех, кто сейчас себя хорошо чувствуют, не все останутся на плаву после того, как поднимется волна. Могут начаться проблемы с продажами «первички» вообще», — уверен Иван Черемных из «Манн, Черемных и партнеры».
Эксперт «Кубанской палаты недвижимости» Ольга Долгополова также отметила, что компании не смогут привлекать средства дольщиков на те стройки, которые у них уже есть, что приведет к уменьшению объема доступных им средств.
«От этого быстрее дома не сдадутся, но зато не будут заключены новые договора с физическими лицами, которые приобретут жилье у других застройщиков. Поэтому, с одной стороны, благодаря этой мере соблюдаются интересы потенциальных дольщиков. А с другой — это идет в ущерб попавшим в список застройщикам и тем покупателям, которые уже оформили договора долевого участия», — рассказала эксперт.
Долгополова добавила, что, несмотря на внедрение проектного финансирования, перед вступлением в силу новых норм было получено большое количество разрешений на строительство.
«Огромное количество строек еще будет вестись по старому законодательству. Лет через пять, возможно, мы увидим, как работает новый порядок», — считает он.
Сотрудник одной из юридических компаний, работающих в сфере недвижимости, уверен, что норма закона в целом применяется правильно, но чрезмерно жестко.
«Возникает вопрос: зачем из-за одного объекта тормозить те, которые могут быть вовремя достроены? Должна быть какая-то избирательность, которая позволит застройщику выполнить обязательства по остальным договорам. Иначе может сложиться ситуация, когда обрушится деятельность и тех компаний, которые действуют по закону», — отмечает он.
«Механизм должен быть избирательным, нельзя всех сразу под одну гребенку. Иначе последствия могут быть колоссальными, вплоть до коллапса строительной отрасли Краснодара и социального взрыва», — соглашается другой застройщик.
В настоящее время в реестре проблемных в Краснодарском крае числятся 619 домов. Из этого числа введен в эксплуатацию 121 дом, квартиры в которых приобрели 26 тыс. дольщиков. До конца года число законченных объектов увеличится до 180.
По итогам I полугодия 2018 года занял третье место в стране по объемам сдаваемой в эксплуатацию недвижимости. На регион приходится 5,2% от общего количества жилых метров. При этом, ввод жилья в Краснодарском края за этот же период сократился на 28%, а в кубанской столице — более, чем в 1,5 раза.