Эксперт: без господдержки ипотеки рынок недвижимости Краснодара вновь рухнет на 30-40%
Борис Геннадьевич, по итогам 1 кв. 2015г. Краснодарский край впервые опередил Московскую область по вводу жилья. Как такие рекордные показатели сочетаются с кризисом? Или это эффект "разгона" стройиндустрии в "зажиточные" 2011-2013гг.?
Конечно, это эффект прошлых лет. Последствия кризиса мы ощутим в 2015-17 гг., когда будут вводиться в эксплуатацию дома, заложенные в 2014-2015гг., в кризис. А сейчас сдаются те объекты, которые были начаты в 2013 начале 2014гг., то есть задолго до кризиса.
Как ваша компания пережила этот сложный 1 кв. 2015г., когда в регионе и во всей России практически "встала" ипотека? На ваш взгляд, требуется ли продлить сроки запущенной весной программы господдержки ипотеки, или ситуация на кредитном рынке уже стабилизировалась и население готово брать обычные коммерческие кредиты?
Если рассматривать конец прошлого года, то там не сильно все зависело от ипотеки, был ажиотажный спрос, люди понимали, что надвигается кризис и не знали, что будет в следующем году. Ипотека стала иметь большое значение в начале года, и тогда из-за высокой ставки объемы ипотечных сделок снизились на 30-40%. А в апреле, с момента введения в действие господдержки, ипотека вновь выросла в портфеле наших продаж и достигла практически докризисного уровня. Мы надеемся, что поддержка государства будет продолжаться, потому что строительная отрасль очень в ней нуждается. Причем, хотелось бы, чтобы господдержка ипотеки касалась и вторичного рынка. Зачастую люди выходят на рынок первичного жилья после того, как продадут свою старую недвижимость. И сейчас в этой сфере плачевная ситуация, люди просто не могут продать свою недвижимость.
Что произойдет, если программа господдержки сейчас остановится?
Повторюсь, господдержка - это очень важный рычаг строительного рынка, мы считаем, что если она не будет продлена, то уровень спроса вновь снизится на 30-40%, ипотека рухнет. Сейчас ставка кредита с господдержкой - это 12%, и она более менее устраивает потребителей, поэтому они проявляют активность. После очередного снижения ЦБ ставки сразу на 1,5 п.п. потребители затаились в ожидании дальнейшего снижения, но пока не ясно, насколько такие ожидания оправданы.
Какие меры вам пришлось предпринимать для сокращения издержек? Пошла ли компания на сокращение персонала? Пришлось ли отказаться от реализации запланированных проектов?
Кого-то кризис вынуждает сокращать персонал, приводит к падению продаж, кому-то дает шанс для развития. Мы как раз относимся к компаниям второго типа. Могу сказать, что с начала кризиса (я считаю, что он начался летом 2014г.) наш штат увеличился на 30%, более того, мы увеличили портфель проектов, свою инвестиционную деятельность. Все это стало возможным за счет грамотного менеджмента, высококвалифицированной команды сотрудников и оптимизации организационных строительных процессов. Мы сократили издержки, связанные с неправильным управлением, с материалами недостаточного качества, оптимизировали бизнес процессы. Таким образом мы были готовы к кризису.
В прошлом году вы рассказывали, что ГК «Неометрия» до конца 2014г. планировала начать строительство в Краснодаре нового ЖК «Синема». Рискнули ли вы запустить новый проект в самый разгар кризиса? Что сейчас делается в рамках данного проекта?
ЖК «Синема» очень привлекательный объект. Строительные работы по нему мы начали в конце января, в настоящий момент ведутся монолитные работы на уровне пятого этажа. В дом заведено электричество, прокладывается канализация и водопровод.
Как идет реализация проекта "Ежи"? Не пришлось ли компании менять сроки строительства? Насколько пришлось увеличить стоимость 1 кв. м?
Знаете, мы не снизили темпы строительства и не сдвинули сроки. По этому проекту мы находимся на стадии 70% готовности, опережаем график на 3-4 месяца и никаких проблем по реализации проекта у нас нет, также как и нет проблем со спросом на объект.
Сейчас многие строительные компании пожинают результаты "безумного декабря", когда население и инвесторы повально вкладывали деньги в квартиры. Строители рассказывают, что сейчас расторгается каждая четвертая сделка, совершенная в декабре-январе. В вашей компании похожая ситуация?
В такое положение могли попасть компании, которые давали очень большие рассрочки и отсрочки по платежам. У нас все договоры, открытые в декабре, в феврале уже были закрыты и проблемы, о которой вы говорите сейчас нет. Где-то 3-5% людей меняют планы и отказываются от сделок, это обычный уровень отказов.
Есть еще одно мнение: сейчас, когда закончилось действие дорогих депозитов, которые банки предлагали в декабре-январе (под 20% и выше), инвесторы начинают снимать деньги и снова вкладывать их в жилье. Вы отметили такую тенденцию?
Сейчас я ее не вижу. Насколько я знаю, депозиты под высокий процент были на 3-6 месяцев и действительно сейчас по идее люди должны забирать свои средства, но мы пока не столкнулись с тем, что они пришли к нам. В основном, эти люди профессиональные инвесторы, они обычно вкладываются в недвижимость, когда проекты находятся на ранней стадии строительства. У нас на данный момент такой проект один. Но там мы не увидели ажиотажного спроса со стороны инвесторов. Я думаю что, они еще присматриваются к рынку и начнут вкладывать деньги активно где-то через месяц.
Есть мнение, что каждый кризис дает бизнесу новые "уроки". Например, предыдущий (2008-2009гг.) научил застройщиков не увлекаться заемными деньгами. А какие "уроки" преподал нынешний кризис?
Каждый кризис непредсказуем и проявляется по разному, хотя конечно есть общие черты — снижение покупательной способности, снижение ликвидности. В целом надо быть готовым к таким вещам. Как? Надо тщательно смотреть на источники финансирования своих объектов, стоит прибегать к проектному финансированию и иметь собственные средства и хорошую репутацию, чтобы иметь возможность привлекать деньги дольщиков на достаточном уровне. Кстати, проектное финансирование в кризис привлекать поздно. Это надо делать до кризиса, тогда у тебя всегда будет подушка безопасности. Ты можешь взять кредит, можешь не брать, но когда у тебя есть проектное финансирование - ты застрахован от резкого падения спроса.
Ряд застройщиков Юга России уже заявили о своем интересе к Крыму, но их сдерживают как политические, так и экономические причины. Что сейчас российским стройкомпаниям реально мешает зайти в Крым, где есть потребность в новом жилье?
Причина проста - рынок недвижимости в Крыму недостаточно развит для агрессивного туда внедрения строительных компаний. Чтобы идти в регион, надо оценить все экономические риски. Для того, чтобы начинать двигаться в направлении Крыма, рынок должен еще 2-3 года развиваться, люди должны понять, что ситуация там стабильна, что спрос стабилен, что можно вкладывать деньги. И надо понимать, что Крым — это курортный регион, 50-70% спроса будут обеспечивать люди, не живущие там, и они должны быть уверены, что их инвестиция будет расти в цене, будет в безопасности. Их недвижимость должна быть для них доступна. А сейчас в Крым можно попасть только либо на самолете, либо на пароме, чего, конечно, недостаточно, чтобы там был высокий спрос на жилье.
И последний вопрос. Каким, на ваш взгляд, станет 2015г. для строительной отрасли? В начале года многие аналитики говорили о том, что с рынка может уйти до 30% компаний. Также прогнозировалось снижение объемов продаж от 30 до 50% по итогам года. Практически на середине года эти тенденции подтверждаются?
Пока мы видим, что грядущая осень для нашей компании будет благоприятной. Наши объекты растут и спрос на них будет возрастать. По поводу общей ситуации - некоторые игроки, конечно, уйдут. Мы сейчас можем видеть объявления о продаже квартир по цене 27 тыс. за квадрат. Все мы понимает, что эта цена ниже себестоимости, а значит у этих компаний большие финансовые трудности и они пытаются таким образом привлечь покупателей. Что с этими компаниями будет дальше? Я считаю, что такое предложение им не поможет. Люди понимают, что если цена неадекватно низкая, то где-то кроется опасность, остерегаются таких предложений. Выживет сильнейший и я думаю, что этот кризис даст необходимый опыт молодым компаниям и вскоре мы увидим сильных новых игроков на рынке недвижимости, которые, возможно, даже потеснят уже известные раскрученные компании региона.