Мода на «вторичку»: как рынок юга справится с отменой льготной ипотеки
Рынок недвижимости юга России пока не среагировал на отмену льготной ипотеки, в отличие от рынков Москвы и других регионов, где цены на первичную и вторичную недвижимость начали падать еще несколько месяцев назад. Однако некоторое перераспределение ожидается, говорят эксперты.
При фактически равных условиях по ипотеке спрос может частично сместиться в сторону более дешевой вторичной недвижимости. Сама «вторичка» сначала подешевеет за счет сброса квартир инвесторами, а затем станет ближе по цене к «первичке». На фоне стагнации могут появиться «кризисные» сделки по улучшению жилищных условий. Застройщики же будут ждать появления новых государственных программ, либо снижения ключевой ставки.
В надежде на государство
Опрошенные РБК Ростов риелторы говорят, что рынок юга пока не дал особой реакции на отмену льготной ипотеки, на нем продолжается тенденция к росту цен.
«Рынок недвижимости Ростова значительно отличается от рынка Москвы. Если в Москве несколько месяцев снижались цены на новостройки и на «вторичку», то Ростов относится к регионам, где нет не то чтобы снижения, но даже замедления темпов роста. Только за первое полугодие стоимость «квадрата» здесь выросла на 16-20%», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Титул» Евгений Сосницкий.
По мнению директора агентства Immobily Алексея Олейникова, реакция последует не ранее конца лета на фоне глобального падения спроса. И тогда встанет вопрос о снижении ключевой ставки, либо о запуске новой программы льготного кредитования.
«Сейчас действия ЦБ (по повышению ставки — прим. РБК Ростов) идут вразрез с указанием и заданием президента о том, что нужно наращивать темпы строительства. Но застройщики не будут увеличивать темпы строительства, если они не знают, кому это продать. А продажи у них сейчас просядут. Пока что выдаются все те кредиты, которые были одобрены ранее. И только в августе мы увидим снижение темпов продаж. По результатам августа застройщики дадут обратную связь в банки, а те пойдут к ЦБ. А затем в течение сентября и октября будет придумываться альтернативная программа льготной ипотеки», — рассуждает он.
Аналогичной точки зрения придерживается и гендиректор АН «Аякс» (Краснодар) Мурат Псеунов.
«Есть некая риторика, что ключевая ставка в 2025 году будет снижена, так что запаса прочности у строителей хватит еще на полгода», — уточнил Псеунов.
Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько рекомендует не особо рассчитывать на господдержку.
«Конечно, могут быть озвучены новые условия, но какими бы они не были, кардинальных изменений не ожидается, то есть льготная ипотека в полноценном виде точно не вернется. Однозначно мы вступаем в эру, когда искусственного стимулирования спроса уже нет, придется работать с тем, что есть. К концу июля из 10 сделок на рынке останется 5. Это тот объем, с которым можно работать. Конкуренция станет более интенсивной. А вот существенного падения цен ждать не стоит, потому что многие проекты завязаны на банки», — отметил топ-менеджер.
Смещение в сторону «вторички» и улучшение жилищных условий
Эксперты полагают, что в условиях падения спроса усилится интерес ко вторичной недвижимости, стоимость которой в последнее время практически не менялась. Они ожидают небольшого удешевления в этом сегменте, после которого произойдет рост цен.
«Клиенты с новостроек сейчас будут потихоньку перетекать во вторичный рынок и на рынок ИЖС, потому что новостройки под 18-20% брать не хочется. В последние два года людей усиленно загоняли в сегмент новостроек, а во «вторичке» не могли продать свои объекты и начали снижать цены. Сейчас будет происходить обратная ситуация. Спрос начнет перетекать во «вторичку». В ней те, кто демпингует, распродадут свои объекты. Но распродадут далеко не по самым выгодным ценам», — прогнозирует Алексей Олейников.
Александр Жилин, основатель консалтинговой компании «Жилин.Эксперт» считает, что падению цен на рынке вторичной недвижимости поспособствует паника среди инвесторов.
«Те частные лица, которые купили квартиры с инвестиционной целью, воспользовавшись кредитным плечом, и рассчитывали, что смогут продать их дороже, поняли, что это невозможно и надо от них срочно избавляться, чтобы не платить ипотеку. Этот фактор играет на понижение цены на вторичном рынке», — объясняет Жилин.
При этом, говорит он, есть обратный тренд. За счет появления покупателей на рынке «вторички» цены могут впоследствии подрасти.
Олейников тоже уверен, что тенденция к падению цен на «вторичку» долго не продлится. Жилье на вторичном рынке к сентябрю подорожает и начнет продаваться по рыночной цене после того, как инвестиционные объекты «вымоются» с рынка.
По словам председателя Союза риелторов Ставрополья Инны Овсянниковой, рынок вторичной недвижимости оживится из-за нежелания девелоперов снижать цену и от безысходности, причем люди будут покупать квартиры преимущественно для улучшения жилищных условий.
«Не будет программы полностью на господдержке — людям некуда будет деваться, так как покупать квартиры в «первичке» сейчас невозможно из-за огромных платежей. Скорее всего, начнется миграция, как в кризисном 2015 году. Кто-то продал «однушку» и берет небольшую ипотеку, чтобы купить «двушку», кто-то использует маткапиталы, кто-то расширяется. То есть сделки будут проводиться исключительно для решения бытовых проблем», — подчеркнула она.
Директор АН «Дон Риэлт» Елена Петухова считает, что серьезного притока покупателей во вторичный сектор ждать не следует.
«Созванивалась банком, который предлагает ставку ипотеки под 19,5% на вторичное жилье и просчитала платеж по кредиту в 5 млн руб. Он составляет 130 тыс. руб. в месяц. Как можно такие деньги платить много лет? Поэтому сейчас будут очень сложные времена. Я думаю, начнется стагнация, цены начнут проседать, и я не удивлюсь, если они вернутся к уровню 2019 года, если нам не поможет правительство. Появятся доплаты, обмены. Кредиты будут небольшими — 1-1,5 млн руб.», — говорит она.
Предложения от застройщиков
Чтобы хоть как-то поддержать спрос, строительные компании и банки начали предлагать собственные льготные программы вроде траншевой ипотеки, ипотеки без первоначального взноса и пр.
«Сейчас будет очень много маркетинговых активностей вроде рассрочки и скидок, какие-то отдельные программы банков, будет ИЖС. Я думаю, что сами застройщики обратят на этот продукт внимание», — отметил Мурат Псеунов.
Илья Володько подтверждает, что замещающие льготные программы либо разрабатываются, либо уже запущены, но, по его словам, они вряд ли вернут на рынок покупателей.
«Многие застройщики создают какие-то суррогатные программы по поддержке ипотечного кредитования, снижается ставка за счет цены реализации. Но в любом случае большинство покупателей это вернуть не поможет. В целом к концу года возможно снижение средней цены на жилье на 10-15% за счет разного рода маркетинговых приемов», — рассказал он.
Инна Овсянникова обратила внимание на то, что строители Ставрополья теперь предлагают скидки до 5 тыс. руб. с 1 кв. м и рассрочки, на которые они раньше не соглашались. Но поскольку на долю льготной ипотеки ранее приходилось до 80-85% сделок, спрос вряд ли восстановится.
В перспективе за счет роста конкуренции девелоперы начнут предлагать более качественные объекты, говорит Александр Жилин, станет развиваться премиум-сегмент. Появятся не типовые объекты, а жилые комплексы, разработанные профессиональными архитекторами.