В Краснодаре 26% жилых домов строится с серьезными нарушениями по срокам
По данным на начало ноября 2016 г., 26,6% возводимых в кубанской столице многоэтажных жилых домов (96 из 361) испытывают значительные проблемы в процессе строительства. Такие данные приводятся в исследовании профильного отраслевого ресурса «Новый Краснодар». На этих объектах окончание работ уже задержалось на год и больше , либо есть риск задержки.
96 проблемных новостроек распределены между 45 застройщиками (43,7% от общего числа девелоперов многоэтажных объектов в Краснодаре). На долю проблемных ЖК приходится 28 228 квартир, совокупная площадь жилья в которых составляет 1 404 530,57 кв. м.
В исследовании отмечается, что финансовое состояние 17 компаний оценивается как тяжелое, но они пока продолжают свою деятельность. Еще 8 застройщиков де-юре или де-факто являются банкротами.
В исследовании жилые дома разделены на три категории по степени угрозы неполучения квартир дольщиками. К группе с низким риском неполучения квартир находится 25 возводимых ЖК. Все дома имеют высокую степень готовности, строительные работы на них продолжаются.
В группу со средним уровнем риска входит 34 объекта. В категории повышенной опасности — 37 долгостроев, при этом на 11 из них строительная активность не наблюдается в течение срока от года до нескольких лет.
«Несмотря на кажущуюся безысходность ситуации с проблемными объектами, в большинстве случаев, как показывает практика, выход из ситуации все же находится. Как правило, при затягивании сроков дольщики обращаются к властям за помощью. Те же, в свою очередь, либо приводят в чувство нерадивого застройщика, либо привлекают инвестора из числа успешных компаний рынка. В ряде случаев ситуация решается без выноса сора из избы — зашедший в тупик девелопер сам переуступает объект более устойчивой компании», — отмечается в исследовании.
Меньше всего финансовых сложностей испытывают строительные организации, которые привязаны к банкам, страховым компаниям или другим структурам, рассказал РБК Юг директор компании Real Estate в Краснодаре Олег Гулый.
«В течение ближайших 1-1,5 лет улучшений ждать не приходится. Сложно сказать, сколько застройщиков в ближайшем будущем могут уйти с рынка. Законодательство дает достаточный запас прочности по времени. Но в самой большой группе риска находятся организации, которые работают лишь на деньги дольщиков либо кредитуются в банках», — отметил он.
По словам эксперта, косвенным признаком плохого финансового состояния компании может служить демпинг. «Это яркий показатель наличия материальных трудностей у компании. Если говорить об эконом-классе в Краснодаре, то нормальной рыночной ценой будет показатель в 40 тыс. руб. за 1 кв. м. Когда компания продает жилье за 36-37 тыс. руб., то это уже работа на грани рентабельности. Те, кто выставляет недвижимость по цене ниже 35 тыс. руб., просто стараются выжить любой ценой», — пояснил Гулый.
По оценкам президента НП «Кубанская палата недвижимости» Владимира Карасенко, практически каждая вторая стройка в Краснодаре идет с задержкой ввода в эксплуатацию. Оценить, сколько именно застройщиков может уйти с рынка из-за финансовых трудностей, проблематично, говорит эксперт.
«Крупные игроки сохранят свои позиции, особенно те, у кого финансовая модель была рассчитана в большей степени на собственные средства, чем на деньги дольщиков и кредиты. Такие застройщики у нас есть, но их мало. А вот те компании, которые активно кредитовались, сильно рискуют и могут обанкротиться. В перспективе это оттолкнет с первичного рынка потребителей и приведет к росту сделок со «вторичкой», — считает президент «Кубанской палаты недвижимости».
В течение ближайших 2-3 лет восстановления рынка ждать не стоит, предполагает Карасенко. «По расчетам аналитиков Российской гильдии риэлторов, кризис будет затяжным. То, что мы имеем сегодня — не самое худшее состояние бизнеса в сегменте строительства», президента НП «Кубанская палата недвижимости», — отмечает он.
Некоторое улучшение возможно после 2018-2019гг, говорит эксперт. «Если раньше рассчитывали, что на продажу построенного массива жилья и ликвидации профицита потребуется год-полтора, то теперь срок в текущей ситуации удлинился до 2-3 лет», — пояснил он.
При этом пока специалисты не видят предпосылок к оживлению рынка: увеличивается количество предложений, однако платежеспособный спрос уменьшается. «Программа поддержки ипотечной ставки для первичного рынка, по всей видимости, не будет продлена на 2017г. Банковский сектор в большей степени будет ориентироваться скорее на вторичный рынок, чем на первичный», — поделился Карасенко.
Напомним, строительные компании и индивидуальные застройщики Краснодара в январе-сентябре 2016г. ввели в эксплуатацию 1,6 млн кв. м жилья. Объемы сдачи сохранились на уровне прошлого года. Из общего объема введенного жилья юрлица сдали в эксплуатацию 1,5 млн кв. м, индивидуальные застройщики — 126,9 тыс. кв. м. По итогам III квартала 2016г. лидерами ввода многоквартирных домов среди застройщиков Краснодара стали ООО «СИК «Девелопмент- Юг» (107, 5 тыс. кв. м), ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» (107,4 тыс. кв. м), ЗАО «Лотос Плюс» (ЖК «Большой», вторая очередь – 88,5 тыс. кв. м), ООО «ЮгСтройИнвест Кубань» (60,3 тыс. кв. м), ООО «Альфастройкомплекс» (57,9 тыс кв. м) и ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» (49,6 тыс. кв.м).