Поддержка с дисконтом: нужен ли строительному рынку Кубани выкуп квартир
Компания ДОМ.РФ в июле 2020 года объявила аукционы на выкуп квартир в новостройках у девелоперов в 17 регионах РФ. Краснодарский край занял второе место по выделенной на эти цели сумме — порядка 3,7 млдр рублей. Согласно условиям закупки, застройщики будут должны продавать жилье по цене ниже рыночной не менее, чем на 15%. Итоги торгов подведут 30 июля.
В аукционе могут принять участие застройщики стандартного жилья, ввод в эксплуатацию которого планируется до 31 декабря 2021 года. В лот могут быть включены и квартиры с отделкой. Более 30% жилой площади в таком многоквартирном доме на момент подачи заявки должно быть продано.
В середине апреля президент Владимир Путин предложил предоставить госкомпании «Дом.РФ» государственную гарантию Минфина в размере 50 млрд руб. для выкупа нераспроданного жилья у застройщиков, сообщал РБК. Эта мера должна вместе с программой субсидирования ипотеки и ставок банковских кредитов для застройщиков поддержать строительный рынок во время пандемии коронавируса.
Позднее пресс-служба «Дом.РФ» сообщала, что компания намерена направить на поддержку застройщиков, которые испытывают трудности в связи с распространением коронавирусной инфекции COVID-19, 150 млрд руб. Эта сумма будет потрачена на выкуп квартир, оставшихся без покупателей в условиях кризиса. В рамках программы может быть выкуплено до 3 млн кв. метров жилья.
Власти региона на основании предложений застройщиков уже сформировали и направили в Минстрой России и АО «ДОМ.РФ» перечень объектов незавершенного жилищного строительства, которые лучше всего соответствуют критериям реализации программы. Наибольшее их количество находится в Анапе, Краснодаре и Сочи, сообщили в пресс-службе администрации Кубани. Также сформирован перечень из 17 муниципальных образований, нуждающихся в приобретении стандартного жилья для реализации краевых программ.
Впоследствии госкомпания планирует продавать выкупленные квартиры. Но, прежде всего, они будут предлагаться для обеспечения жильем отдельных категорий граждан в рамках госпрограмм. В частности, речь идет о покупке квартир для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, для переселения граждан из аварийного жилого фонда.
Польза под сомнением
У большинства крупных кубанских застройщиков не возникает проблем с реализацией квартир, рассказывает эксперт Кубанской палаты недвижимости Оксана Долгополова.
«У нас не так много строится жилья. Даже учитывая новое законодательство, эскроу, высокую стоимость квадратного метра, «шахматки» практически все раскупаются к финальной стадии строительства. Есть, конечно, застройщики, у которых сейчас не очень хорошо все с экономикой и есть потребность в финансировании. Возможно, что эти строительные компании будут заинтересованы. Но их не так уж много. Крупные игроки себя сейчас хорошо чувствуют», — отмечает эксперт.
По ее словам, после завершения карантина продажи выросли. Отложенный спрос и ипотека с господдержкой привели к повышению активности выше докарантинного уровня.
По оценкам генерального директора Macon Realty Group Ильи Володько, при лимите в 3,7 млрд рублей и средней стоимости 1 кв. метра в регионе на уровне 55 тыс. рублей с учетом 15% дисконта речь может идти о продаже 80 тыс. кв. метров жилой недвижимости или 1,5 тыс. квартир. Для сравнения — только за январь—май 2020 года ввод жилья в эксплуатацию в Краснодарском крае составил 1,3 млн кв. метров или 21,1 тыс. квартир.
«Это не большое количество. С учетом того, что в регионе примерно 8 млн кв. метров находится в стадии строительства, мы говорим об 1% от общей площади застройки. Но даже эту величину еще требуется реализовать», — отметил эксперт.
По его словам, данный вид господдержки в Краснодарском крае может оказаться не очень востребованным. Большинство застройщиков в регионе обладают достаточной финансовой устойчивостью, которую не пошатнуло падение продаж в апреле-мае. С другой стороны, спрос на рынке остается стабильным.
«За последние пять лет рынок на Кубани очистился. Компании, непрофессиональные с точки зрения строительства или менеджмента, ушли с рынка. Процесс ускорил переход на эскроу-счета. Остались серьезные застройщики, которые могут планировать свою деятельность. И даже с учетом последних событий, проблем с реализацией квартир у них не возникло. Поэтому продавать жилье с большим дисконтом им нет никакого смысла — спрос есть, цены последние годы стабильно растут», — подчеркивает Илья Володько.
С другой стороны, проблемные объекты будут не интересны ДОМ.РФ, компания их просто не выкупит.
«Застройщики с проблемами — это отдельная история. Те, кто неправильно вел процесс строительства и оказался в такой ситуации, наоборот постараются продать квартиры хотя бы по рыночной цене. Реализовывать их с дисконтом бессмысленно, когда остается небольшой пул квартир. Суммы не хватит на достройку жилья и ситуацию не улучшит. Те, кто правильно рассчитывает экономику и испытывает трудности с финансированием, предпочтут продавать на открытом рынке. Пусть и не так быстро, но экономика сложится гораздо лучше», — отмечает эксперт.
У крупных застройщиков нет проблем с продажами квартир, подтвердила заместитель генерального директора ООО «ВКБ-Новостройки» Марина Караулова.
«В частности, мы входим в ТОП-5 РФ по вводу жилья, отсюда следует, что мы строим очень много и столько же продаем в городах Краснодар, Ростов, Анапа, Новороссийск, Сочи до момента выдачи ключей дольщикам. Квартиры раскупаются на 90-100% еще на этапе стройки», — отметила она.
По ее словам, такой вариант реализации с большой скидкой будет интересен только тем застройщикам, которые изначально устанавливают очень высокие цены — поэтому даже с учетом дисконта это не приведет к убыточности проекта. Для остальных строительных компаний эти условия не выгодны.
«Например, мы работаем на реальных, а не завышенных ценах, комфортных для среднего по уровню доходов покупателя и не можем позволить себе реализацию большого объема квартир ниже уровня заложенной рентабельности», — отметила представитель строительной компании.