Больше развлечений: как уход продаж в онлайн изменит торговые центры Юга
Около 200 торговых центров в России могут подойти к банкротству в 2025 году из-за сложностей с обслуживанием кредитов после увеличения ключевой ставки ЦБ, сообщил «Коммерсантъ». Всего в России по данным ShopAndMall.ru, примерно 2 тыс. объектов площадью более 5 тыс. кв. м. Половина из них обременена кредитами, в том числе с плавающей ставкой. Собственники ТЦ через Союз торговых центров пытаются убедить власти в необходимости мер господдержки — субсидировании ставки до 7–10% и введении моратория на изменение условий по некоторым существующим займам.
Представители торговых центров Краснодара и Ростова-на-Дону, а также эксперты рынка, рассказали РБК Краснодар о состоянии сегмента в 2024 году и о главных трендах в их развитии.
ТЦ восстановили посещаемость
Посещаемость торговых центров Краснодара и Ростова-на-Дону восстановилась после падения в 2022 году, сообщили руководители объектов и эксперты рынка.
Как рассказал генеральный директор краснодарского ТРЦ «СБС» Богдан Митков, после начала СВО действительно наблюдался резкий спад посещаемости, который в первые три месяца достиг 30% от нормального трафика.
«Сегодня можно сказать, что показатели соответствуют тем, которые мы видели в 2019 году, еще до коронавирусной пандемии. Трагические события в «Крокус Сити Холле» практически не оказали влияния на посещаемость», — сказал руководитель «СБС».
Посещаемость ТЦ на Юге даже несколько выросла, рассказал генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько. Он отметил, что трафик восстановился довольно быстро, как после начала СВО, так и после теракта в «Крокус Сити Холле».
«Это было краткосрочное падение, которое восстановилось в течение нескольких недель», — сказал эксперт.
Однако, рассказал вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин, относительно доковидного 2019 года посещаемость ТЦ Юга в текущем году снизилась на 7-10%, а относительно 2023 года — на 5%.
Занятость торговых площадей достигает почти 100%
В 2022 году отмечалось увеличение свободных торговых площадей после ухода ряда мировых компаний. Первые несколько месяцев после начала СВО, когда ушли западные бренды, были сложными, признает управляющий ростовского ТРК «Мегамаг» Евгений Наумов.
В настоящее время площади в торговых центром вновь заняты арендаторами, рассказал Илья Володько. «Да, состав арендаторов другой, но они есть. Покупателю тяжело приспосабливаться к новым менее известным и менее качественным брендам, но он привыкает. <…> Доходы граждан стремительно растут. Люди вынуждены тратить эти деньги. Рынок восстановился после трансформаций 2022 года», — считает эксперт. Он также отметил, что прибыльность ТЦ балансирует на тех же отметках, что были и в докризисные времена, благодаря наполненности и росту арендных ставок.
«Девелоперы и собственники сохранили денежный поток. Мы наблюдаем, что пустых помещений уже почти нет в ТЦ, а арендаторы платят ставки и функционируют. Бизнес двигается. Ставки арендные тоже растут, небольшой рост в пределах 5-6% точно был», — рассказал Володько.
Кризис открыл новые возможности, которыми воспользовались многие предприниматели, рассказал Наумов. В настоящее время в «Мегамаге» занято 98% площадей, а в последние 1,5 года ТЦ занимается ротацией арендаторов в пользу более качественных.
«Мы приросли брендами в ценовой категории «Средний+». Новые операторы, включая Armani Exchange, The Hills, Marc Cony, Geox, Bugatti, Savage, Bulmer, the Act увеличили общую площадь данного сегмента более чем на 1,5 тыс. кв. м», — уточнил Наумов. Он также указал, что многие уже работающие операторы увеличили площади и снова открылись в новых концепциях.
В настоящее время в «СБС» остаются свободными 1,4% площадей, что соответствует уровню постоянной ротации арендаторов для востребованного ТЦ, рассказал Богдан Митков. Средняя ставка аренды в ТРЦ в последние два года увеличилась на уровень официальной инфляции, однако динамика стоимости расходов на содержание торгового комплекса намного выше, чем процент роста арендной ставки. Несмотря на увеличение налоговой нагрузки и расходов на содержание объекта, «СБС» продолжает показывать стабильные финансовые показатели, «в отличие от многих других проектов, которые сегодня находятся на грани банкротства и активно занимаются реструктуризацией обязательств», отметил он.
По мнению регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group Евгении Хакбердиевой, на Юге России сформировался стабильный рынок с качественным предложением торговой недвижимости. Несмотря на отсутствие новых объектов, в макрорегионе представлены проекты крупных сетевых девелоперов.
Павел Люлин в свою очередь считает, что торговая недвижимость Юга испытывает схожие проблемы, что и в большей части регионов — сокращение экспансии ретейл-сетей в текущем году, рост затратной части вызванной индексацией налога на имущество, возросшими затратами на содержание.
«Помимо этого, значительная часть объектов закредитована, а рост ключевой ставки и соответственно кредитной вынуждает увеличивать, а содержание кредита», — заключили в СТЦ.
Реконцепция ТЦ в пользу развлечений и общепита
Игроки рынка и эксперты считают, что ключевым трендом в развитии торговых центров станет их реконцепция, вызванная изменением потребительских предпочтений и ростом конкуренции со стороны онлайн-торговли. Торговые центры будут модернизироваться, и наращивать долю развлекательных, досуговых и пищевых объектов.
Илья Володько отметил то, что магазины в ТЦ превращаются в пункты выдачи заказов.
«Большие объемы торговли будут уходить в онлайн. Компании по-разному приспосабливаются к этому. <…> ТЦ будут по-разному решать эту проблему. Один из вариантов — усиливать общественно-развлекательную функцию, то, что делать в онлайне невозможно. Сфера развлечений еще во многом остается в офлайне. Функции ТЦ, связанные с развлечением и общепитом, будут наращиваться» — прогнозирует Володько.
Он пояснил, что даже если бы не было экономических потрясений, то введенные в 2007-2010 года ТЦ нуждались бы в реконструкции и модернизации.
«В ближайшие годы мы будем все больше видеть, что привычные там ТЦ будет приостанавливать свою работу на реконцепцию», — заключил эксперт.
Реконцепция торговых объектов сегодня выходит за рамки изменения функционала и требует трансформации пространств, дополняет директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Ирина Царькова.
«Сегодня пространство перераспределяется для создания более разнообразной и комфортной среды, которая могла бы удовлетворить потребности разных групп людей. В рамках таких изменений зачастую перераспределяется внимание на создание новых типов пространств, например, современных зон общественного питания — фуд-холлов», — сказала Царькова. По ее мнению, самым заметным и успешным направлением стали life-style центры, что свидетельствует о смещении фокуса потребителей в сторону более специализированных товаров и услуг, связанных со стилем жизни.
Тенденцию подтвердил управляющий Богдан Митков, по словам которого ТЦ в большей степени становятся площадкой для досуга и общения, чем местом для совершения покупок. «СБС» частично ушел от сегментов одежды, стиля, моды и торговли в пользу развлекательной и досуговой концепции и намерен анонсировать новые проекты.
Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Краснодар