Рост цен и сокращение площади: тренды на рынке новостроек Кубани
Первичный рынок жилой недвижимости в Краснодарском крае сегодня характеризуется высокой долей ипотеки, увеличением срока обременения и сокращением средней площади квартир. Об этом в рамках бизнес-тура Ассоциации девелоперов Краснодарского края сообщил директор сервиса аналитики bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
В январе-августе 2022 года в регионе 74,5%, или 2,5 тыс., квартир оформлено с ипотекой. Годом ранее доля ипотеки в сделках составляла 59% (2,3 тыс. квартир). В Краснодаре за восемь месяцев доля сделок с жилищным займом составила 84% (10 тыс. лотов) против 62% в 2021 году (9,3 тыс. лотов).
Вместе с увеличением доли ипотеки выросли и сроки обременения, подчеркивает Сергей Лобжанидзе. Если год назад в Краснодаре ипотеку в среднем брали на 21 год, то в 2022 году — на 25 лет.
«Достаточно сильно увеличился средний срок обременения, почти 25 лет. При этом доля сроков в 30 лет занимает практически 50% от сделок, которые зарегистрированы за 2022 год», — рассказал Сергей Лобжанидзе.
Также эксперт отмечает сокращение средней площади приобретаемого лота на фоне роста стоимости квадратного метра. Так, в Краснодарском крае цена на новостройки за восемь месяцев 2022 года выросла на 51% (211 тыс. рублей за кв. м), а средняя площадь квартир в сделках сократилась на 3,3% (с 43,5 кв. м до 42,1 кв. м). В то же время в Краснодаре средняя площадь приобретаемого жилья за анализируемый период увеличилась на 1% и составила 45,2 кв. м.
«Снижение средней площади лота в сделке, в экспозиции, проектирование более компактных лотов, квартирография проектов с большей долей студий, однокомнатных или односпальных квартир — это общий тренд, он характерен для всех регионов, Краснодар не исключение. Есть сегменты, где он не настолько явен, но общая тенденция к оптимизации и созданию более компактных пространств прослеживается», — прояснил Сергей Лобжанидзе.
Эксперт отмечает, что текущая ситуация с рынком недвижимости в Краснодаре повторяет сценарий коронакризисного 2020 года, когда апрель в три раза «просел» относительно марта, а затем началось постепенное восстановление за счет субсидированной ипотеки. Сергей Лобжанидзе прогнозирует, что в контексте событий 2022 года рынок начнет отказываться от этого инструмента из-за высоких рисков в перспективе.
«Нет уверенности, что дальше субсидированная ставка будет воспринята как хороший инструмент на долгосрочную перспективу. На взгляд многих участников рынка, субсидированная ставка решает тактические задачи, но приносит существенные риски в долгосрочной перспективе. В частности, создает большую дистанцию между объективной и нормативной оценкой «первички» и «вторички». Я думаю, потихоньку рынок будет переходить к стандартной модели, постепенно отказываться от субсидированной ставки», — отметил директор bnMAP.pro.
Часть банков сохранит такую модель, если их объем накопленных средств позволит давать более дешевые ставки, но такое предложение будет ограничено, полагает Сергей Лобжанидзе.
От КРТ к гибридным городам будущего
Точками роста девелопмента в ближайшем будущем будут благоустройство, квартиры с вариативной отделкой и модель гибридных городов, полагает управляющий партнер проектного бюро AOCG в Санкт-Петербурге Анис Ламри. В случае с благоустройством акцент будет смещен на создание событийно-креативного, образовательного и созидательного пространства вокруг домов.
«Все уже вроде как научились работать с планировками, понимают, что такое эффективные метры. Все ударились в дизайн МОП (места общего пользования — прим. ред.), фасадов, добрались до благоустройства. Но благоустройства по смыслам с событийно-креативно-образовательно-созидательным контекстом видим мало. Люди все больше хотят новизны и долгоиграющих сценариев, когда они могут долго взаимодействовать с благоустройством, не первый год-два, наслаждаясь красотой, а на протяжении пяти-семи лет», — считает Анис Ламри.
Еще один тренд будущего — квартиры с отделкой с вариативностью дизайна от застройщика. По словам Аниса Ламри, быстро пройдет переход от типовых двух-трех вариантов отделки к девяти-десяти.
Главным трендом будущего, как считает Анис Ламри, станет строительство жилых комплексов по формату мини гибридных городов в локациях, граничащих с природой. Такая концепция предполагает размещение на небольшой территории всей необходимой для жизни и работы инфраструктуры. Недвижимость в таких городах представлена малоэтажной, среднеэтажной застройкой и частными домовладениями.
«Более маленькие локальные города, имеющие максимальное количество базовых функций, становятся гораздо более комфортными, эффективными с точки зрения качества жизни. В перспективе пяти-семи лет будет все дороже сделать в городской застройке ту естественную природу, которую можем получить где-то извне», — уверен Анис Ламри.
В Краснодарском крае драйвером развития подобных территорий может стать агропромышленный комплекс, перерабатывающие производства.
«Есть некоторое количество девелоперов, с которыми мы органически обсуждаем эти проекты, они сами зарождаются как площадки из их земельного банка, расположенные относительно недалеко от Краснодара. Они имеют потенциал природный, базовую инфраструктуру. Учитывая благодатную почву, природу, температурный режим, эти города могут стать агроцентрами, где люди одновременно живут, работают, заняты на земле, в переработке продуктов питания», — резюмировал Анис Ламри.