Сравняли шансы: как отразится льготная ипотека на «вторичке» на рынке ЮФО
Власти начали обсуждать идею распространения льготных программ поддержки ипотеки с первичного на вторичный рынок жилья. Главная цель инициативы — сбалансировать ситуацию на первичном и вторичном рынках, уравновесить цены и в итоге способствовать решению жилищной проблемы. Решение о расширении программы будет принято после 1 июня по итогам анализа рынка, сообщал «Коммерсантъ».Часть участников рынка опасаются, что в итоге это приведет к росту цен уже и на вторичном рынке, а также затовариванию новостроек.
В то же время регионы Юга России, особенно Краснодарский край, имеют свою специфику: они привлекательны для покупателей из других регионов страны, и в связи со значительными миграционными потоками жилье в ЮФО будет востребовано на обоих рынках.
«Южный федеральный округ остается привлекательным для приобретения жилья на первичном и на вторичном рынках. Особенно сейчас, когда активно происходит выдача сертификатов на приобретение недвижимости в Краснодарском крае. Сейчас клиент, приобретая недвижимость, задумывается, на каком рынке приобретать: стройка с высокими ценами, но относительно низкими ставками или вторичная недвижимость с приемлемыми ценами, но очень высокими ставками», — считает руководитель ипотечного центра AVA Group Инна Скакунова.
На сегодняшний день повышенный спрос на «первичку» и, соответственно, проседание рынка вторичного жилья отмечает ГК «ИНСИТИ».
«Поскольку порядка 80% жилья продается именно в ипотеку, то сейчас покупатель отдает предпочтение именно покупке квартир по договору долевого участия. Владельцы квартир, которые планировали их продать, и частные инвесторы, которые строят свой бизнес на перепродаже жилья, давно ждали новых государственных мер поддержки. Льготные процентные ставки на покупку вторичного жилья позволят сбалансировать существующий перекос, который сейчас возник на рынке», — считает коммерческий директор ГК «ИНСИТИ» Светлана Кургина.
По мнению руководителя ростовского АН Immobily Алексея Олейникова, идея распространения льготной ипотеки на «вторичку» назрела достаточно давно. «Внедрение льготной ставки по ипотеке на первичный рынок создало в свое время серьезный дисбаланс между предложениями от застройщиков и объектами недвижимости, которые продаются на вторичном рынке. А игры с субсидированием процентных ставок от 0,01% вообще привели к разбросу в ежемесячном платеже заемщика порой в разы. В результате цены на первичном рынке, уже изрядно выросшие, продолжили расти еще больше», — отметил эксперт.
Девелоперы полагают, что распространение льготной ипотеки на вторичный рынок приведет к оттоку средств с первичного, что приведет к проседанию новостроек и росту цен на жилье в целом.
«Если решение о распространении льготных ипотечных программ на вторичный рынок жилья будет положительным, то в первое время цена на строящееся жилье и уже введенное в эксплуатацию сравняется. Это будет относительно недолгий промежуток времени, поскольку далее спрос спровоцирует рост цен на вторичном рынке минимум на 20%», — пояснила Инна Скакунова.
По мнению руководителя ипотечного отдела ГК «ТОЧНО» Гульсины Шаковой, льготирование вторичного жилья приведет к тому, что цены на квартиры будут неуклонно расти.
«Люди за счет того, что их ставка по ипотечному кредиту снизилась, могут повышать стоимость на вторичное жилье. Тем самым они сформируют ненавистный ипотечный пузырь — о чем говорил ранее Центробанк. Перед застройщиками стоят обширные цели — строительство новых районов города со всей необходимой социальной инфраструктурой, транспортными развязками и коммерческими помещениями. Все это строится за счет эскроу-счетов, и в цену жилья закладываются дополнительные расходы на формирование целостной инфраструктуры района. Что касается вторичного жилья, это частный случай — при продаже квартиры человек может играть ценой, в отличие от застройщика, у которого есть финансовая модель и который не может снижать цену до той точки, когда квартиру будут приобретать по любой ставке», — подчеркнула Гульсина Шакова.
В отличие от застройщиков, риелторы считают вероятное распространение льготной ипотеки на вторичный рынок вполне оправданным. «Выравнивание процентной ставки между первичным рынком и вторичным, разумеется, подстегнет рост числа сделок с «вторичкой», равно как и позволит ценам на вторичном рынке, подтянувшись, сократить существующий разброс. С другой стороны, люди, которые продают свою текущую недвижимость для того, чтобы купить новую, вполне могут пойти также и к застройщикам. В плане спроса на вторичное жилье, он и без льгот в 2022 году перетекал с первичного рынка, как раз таки ввиду сильного перекоса цен. Две трети всех сделок с недвижимостью за 2022 год были сделки на вторичном рынке. При внедрении льготной ипотеки на «вторичку» в первое время застройщикам, разумеется, ситуация не очень понравится, потому что уже сегодня спрос заметно перетекает на вторичный рынок и ИЖС, однако эта мера необходима, чтобы выровнять перекосы по ценам», — считает Алексей Олейников.
По данным генерального директора АН «Аякс» Александра Кутченко, из-за околонулевой ставки по ипотеке, которая долгое время присутствовала на рынке, произошел ценовой дисбаланс, и сегодня средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляет 90 тыс. рублей, а цена «квадрата» в новостройке — 130 тыс. рублей.
«По РФ разница в стоимости квадратного метра, по данным Центробанка, составила 40%. Это неправильно. Я думаю, если на вторичном рынке введут льготную ипотеку, цены уравновесятся. «Вторичка», конечно, будет подниматься. Это закон рынка: если увеличивается спрос, то растет стоимость. А на первичном рынке рост цен, может быть, прекратится», — отмечал спикер.
Он считает, что при вводе льготной ипотеки спрос на вторичное жилье в ЮФО может вырасти на 20-30%.
Стоимость 1 кв. м вторичного жилья в Краснодаре и Сочи в апреле 2023 года упала на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Цена по данному показателю снизилась до 98 тыс. рублей и 225 тыс. рублей соответственно. При этом стоимость квартиры на рынке «вторички» в Краснодаре упала на 4%, до 4,5 млн рублей, в Сочи — на 7%, до 9,9 млн рублей.
В Ставропольском крае, где средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья составляет 89 тыс. рублей, при введении льготной ипотеки она поднимется на 10-15% и практически сравняется с ценами на новостройки, рассказала ранее РБК Кавказ председатель Союза риелторов Ставрополья Инна Овсянникова. Она отметила, что спрос на вторичное жилье по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизился примерно на 30%, что говорит не только о сложной экономической ситуации граждан, но и о большом разрыве в цене между первичным и вторичным рынком.
«Введение более низких ставок подтолкнет вторичный рынок к активным продажам. Свыше 70% рынка, а в некоторых регионах и 90%, занимает именно «вторичка». Спрос на новостройки упадет незначительно, ведь именно при таком сценарии владельцы вторичной недвижимости, продав объект, могут себе позволить приобрести квартиру в новостройке. Тем самым произойдет фактически уравновешивание между первичным и вторичным рынком», — уточнила эксперт.
Сегодня основные участники рынка могут только предполагать, какие тенденции проявятся на жилищном рынке Юга с введением льготной ипотеки на вторично рынке, ведь пока нет точных данных о новых госпрограммах. Если ставка снизится значительно, то произойдет ощутимый отток с рынка новостроек. При одинаковых льготных ставках ситуация будет равнозначной.
«Сейчас судить сложно, потому что, с одной стороны, у нас несколько увеличились непроданные остатки, а с другой стороны, даже с учетом спада количества ДДУ в 2022 году, в сданных домах ликвидных предложений по-прежнему практически не найти. При том, что в 2023 и 2024 годах мы, судя по открытым данным ЕИСЖС, увидим значительный спад темпов ввода многоквартирного жилья, что серьезно нивелирует затоваривание, которым всех сегодня пугают. По крайней мере, в Ростовской области я не вижу с этим серьезных проблем», — сообщил Алексей Олейников.
Горизонт прогноза застройщиков активного действия программы определяется ее начальным периодом. «Льготной программой на вторичную недвижимость активно будут пользоваться только в первое время, до того момента, пока спрос не приведет к повышению цен на вторичном рынке. Введение льготных программ однозначно повысит спрос и подстегнет к росту цен на вторичную недвижимость. Как только продавцы отреагируют ростом цен на недвижимость, то так активно программа спросом пользоваться не будет», — полагает руководитель ипотечного центра AVA Group.
Вызывает у девелоперов сомнение и сам факт принятия решения о расширении льготной программы на вторичный рынок. В ГК «ТОЧНО» полагают, что «вторичку» оставят в покое, так как рынок «зашевелился», и люди приобретают квартиры по существующим процентным ставкам.
«Мы видим, что есть льготное ипотечное кредитование по семейной ипотеке и господдержке, по программе индивидуального жилищного строительства как своими силами, так и при помощи генерального подрядчика. По большому счету, государство уже осуществило эту льготу, но подобная мера не приведет к раздуванию ипотечного пузыря. Экономика должна сама себя отрегулировать, необходимо постепенно снижать ключевую ставку и формировать нормальную процентную ставку на вторичном рынке», — считает Гульсина Шакова.