Вопрос качества: что даст Краснодару стандарт комплексного развития
В 2020 году в России был принят закон о комплексном развитии территории. Он направлен на повышение качества городской среды, развитие застроенных территорий и сбалансированное освоение новых. В качестве методического руководства Минстрой России, «ДОМ.РФ» и КБ «Стрелка» разработали Стандарт комплексного развития территорий.
Сегодня в российских городах существует пять типов жилой застройки, рассказала в ходе круглого стола РБК Краснодар директор проектов КБ Стрелка Екатерина Малеева. Это малоэтажная модель (63% городских территорий), среднеэтажные и многоэтажные микрорайоны (24%), советская периметральная модель и историческая смешанная среда (8%). По словам эксперта, в Краснодаре многие проекты развиваются на периферии, и в основном представлены многоэтажной застройкой.
В то же время наибольшим строительным потенциалом обладает исторический центр города, утверждает урбанист международного проектного бюро MLA+ и член общественного движения PapaUrban Даниил Веретенников. Чтобы привлечь инвестиции, активизировать использование этих территорий, он предлагает ввести мораторий на застройку периферий Краснодара.
«Если не мораторий, то, по крайней мере, сильное ограничение. Безусловно, это более сложный и долгий процесс, чем строительство на бывших сельскохозяйственных полях, это всегда работа с существующими собственниками. Но по тому качеству городского продукта, который она может обеспечить, это наиболее перспективный и желаемый подход», — сообщил Даниил Веретенников.
Судьба исторического центра
Власти Краснодара рассматривают два способа реанимировать исторический центр. Как пояснила главный архитектор города Наталья Машталир, первый вариант — это привлечение крупных инвесторов, второй — развитие территории посредством обновления коммуникации и благоустройства. В обоих случаях есть свои подводные камни.
«Если в первом случае у нас есть инвестор, реализующий определенную программу за установленные сроки, то во втором этот процесс растягивается на 10-15 лет. Он, конечно, более дешевый для города. Вопрос этот очень сложный и пока что не решенный», — рассказала Наталья Машталир.
По словам застройщиков, на сегодня предложение по реновации центральной части города не соответствует рынку. Как пояснил директор ГК «ИнСити» Андрей Шадрин, при затратах, необходимых на расселение любого квартала, это предложение не позволяет получить экономическую выгоду.
«Центр нужно рассматривать локально в каждом отдельном квартале и смотреть, что с ним можно сделать. Там необходима перекладка сетей на километры, центр строился очень давно, сетей там практически нет. Предложение идет о строительстве 3-4 этажей при стоимости в 100 тыс. рублей, местами 120-130 тыс. рублей за квадратный метр. Вложения, необходимые для освоения этого квартала, в разы превышают то, что можно на нем построить», — считает Андрей Шадрин.
Еще одна сложность, которая останавливает застройщиков в реконструкции исторического центра, это переселение граждан.
«Сегодня мы могли бы заняться реконструкцией центральной части города, экономические условия есть. Но мы сталкиваемся с нерегулируемым вопросом переселения людей. Если будет предусмотрен механизм коллаборации власти и инвесторов, мы бы поучаствовали в подобной программе без принятия на себя функции по взаимодействию с жильцами, их переселением, закрытием всех вопросов», — уточнил гендиректор строительной компании «ССК» Александр Мелишев.
Подобный опыт реконструкции инвесторами исторических улиц есть в российской (например, в Туле, Иркутске) и зарубежной практике, пояснила Екатерина Малеева. Так, во Франции более половины памятников находится в частной собственности. При этом большинство аварийных памятников находятся на балансе государства.
Новые стандарты для старых проблем
Разработанный Стандарт комплексного развития помогает договориться архитекторам и инвесторам, утверждает Наталья Машталир. Однако для применения в Краснодаре его придется адаптировать.
«Мы с группой архитекторов пытались разместить здания по стандарту, то есть сделать квартальную застройку, размещать ритейл на первых этажах, делать улицы шириной до 45 метров. Что мы получили — более 30% квартир не инсолируются. Мы поняли, что с краснодарской инсоляцией применить стандарт можно, но придется сильно постараться. Везде будет свой расчет фундамента, так как везде будет разная высота инсоляции. Это будет сложнее, дороже и дольше проектироваться, но это будет качественная среда», — прокомментировала Наталья Машталир.
Стандарт развития территорий предполагает сокращение многоэтажной застройки и переход к среднеэтажным домам. Как утверждает Даниил Веретенников, Краснодар уже имеет подобный опыт застройки — Музыкальный микрорайон.
«Краснодар для меня в этом смысле всегда был городом градостроительных аномалий. Мы всегда боремся за то, чтобы появлялись средние типологии между многоквартирными домами и частным сектором. Современный девелопмент, по сути, это две эти крайности. Но в Краснодаре средняя типология все же используется, может, ее и нельзя назвать удачной. Знаменитый Музыкальный район — это трех-четырехэтажные дома, которые может быть не самым лучшим способом застроены, но это та самая средняя фракция», — сообщил Даниил Веретенников.
Сейчас обсуждается оптимальная высота жилых объектов в Краснодаре. Ориентировочно она составит 9 этажей с высотными доминантами в 18 этажей. Таким образом, в городе будет преобладать 9-этажная застройка, и 35% — 18-этажная.
Больше требований — выше цена
Участники круглого стола отметили, что с внедрением новых требований, снижения этажности в Краснодаре будут строить меньше, но качественнее. Вместе с этим поднимется и стоимость квадратного метра жилья. Как подчеркнул Александр Мелишев, долгие годы стоимость недвижимости в краевой столице была недооценена.
«Мы считаем, что цена квадратного метра должна вырасти в Краснодарском крае — это факт. При старой формации ценообразования мы всегда находились на грани довложения в проекты. В 2015 году стоимость квадратного метра составляла 28-30 тыс. рублей с учетом несения всех расходов, строительства сетей, содержания офисов. Сегодня квадрат начинает соответствовать действительности», — рассказал гендиректор «ССК».
По его мнению, средневзвешенный ценник на «квадрат» должен составлять свыше 100 тыс. рублей, в центральной части города — от 200 тыс. рублей. При таком ценообразовании застройщик сможет формировать более качественную среду.
Как отметила директор по маркетингу СК Dogma Евгения Тодорова, повышение стоимости жилья должно быть взаимосвязано и с уровнем заработных плат у потенциальных покупателей, и с доступностью ипотечного кредитования и ставками по кредитам.
«Сейчас достаточно сложно спрогнозировать, как будет развиваться и то, и другое. Но при уровне средних зарплат в Краснодаре, который не сильно высок, встанет вопрос о доступности жилья в городе. Поэтому возможно проекты будут эстетически выглядеть лучше, построены по новому стандарту, но будет ли это доступно для большинства тех, кто нуждается в приобретении жилья?», — прокомментировала Евгения Тодорова.
По словам старшего эксперта департамента коммерческой недвижимости «АЯКС» Мурата Псеунова, сейчас нельзя дать прогнозы о динамике роста цен. Все будет зависеть от конкретного предложения на рынке.
«При снижении количества проектов, застройщиков и при высоком спросе, который у нас традиционно существует, цены будут всегда расти. Не стоит сравнивать с тем, что было ранее. Ранее ценник был недооцененный», — заметил Мурат Псеунов.
Текущий уровень цен и этажность позволяют застройщикам сохранять высокие темпы продаж и дают возможность учесть в бюджете проекта затраты на социальные объекты, сообщила начальник управления продаж корпоративным клиентам Краснодарского отделения Сбербанка Ануш Оганесян. В свою очередь, наличие соцобъектов в проекте повышает его привлекательность для банка.
«В условиях снижения норматива по этажности жилой застройки и в случае отмены льготной ипотеки с первого июля, может снизиться эффективность проекта. Если вырастет стоимость квадратного метра, темпы продаж снизятся. Это сильно повлияет на финансовую модель застройщика», — рассказала Ануш Оганесян.
Покупатели при выборе недвижимости становятся более требовательными, подчеркивают участники рынка. Во внимании не только стоимость квадратного метра и транспортная доступность, но и коммерческая и социальная инфраструктура, архитектурный облик, уникальность объекта на рынке.
«Каждый лот может иметь индивидуальную стоимость в зависимости от набора качественных характеристик. Одно дело построить квадратные метры, которые по факту потом человек, заплатив за них, не будет использовать, другое дело — построить функциональную, эргономичную планировку с меньшей квадратурой, но тем же функционалом», — отмечает Евгения Тодорова.
За три года в Краснодаре ввели в эксплуатацию более 4 кв. метров. Так, в 2020 году в Краснодаре ввели 1,86 млн кв. метров жилой недвижимости. Показатель сохранился на уровне 2019 года, когда ввод жилья составил 1,88 млн кв. метров. В 2018 году сдача жилья в эксплуатацию в городе составила более 2 млн кв. метров.