Инвестиции взаймы: как меняется доля ипотек на рынке апартаментов Кубани
Изменения ключевой ставки, происходящие в течение 2023 года, стимулировали рост инвестиций в недвижимость на Юге России. Наибольшим спросом пользуются локации у Черноморского побережья и Сочи. При этом одним из самых востребованных форматов являются апартаменты, которые могут выступать в роли источника пассивного дохода или ликвидного актива.
Такую тенденцию подтверждают данные Банка ДОМ.РФ. По итогам января-октября 2023 года Краснодарский край вошел в тройку лидеров РФ по объему ипотек, выданных на покупку апартаментов. На Кубани эта сумма составила 160 млн руб. Первое и второе место занял Московский регион и Санкт-Петербург с показателями в 2 млрд руб. и 150 млн руб. соответственно.
«Если не брать элитный сегмент рынка, то на данный момент очевидным преимуществом апартаментов перед квартирами является более низкая цена. Для многих это важнее, чем возможность прописаться. Тем более среди покупателей достаточно людей, у которых уже есть жилье. Разница в цене позволяет оптимизировать параметры кредита — например, увеличить первый взнос, для семейного бюджета это важно. По статистике наших выдач, около 40% клиентов, оформивших такой кредит, состоят в браке, больше половины из них имеют детей», — прокомментировал заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Алексей Косяков.
В 2023 году Центральный Банк провел пять раундов подъема ключевой ставки и довел показатель с 7,5 до 16%. Как сообщал федеральный РБК, ужесточение денежно-кредитной политики началось в июле. В августе регулятор повысил ставку внепланово, сразу на 3 п.п.
Кроме того, Правительство РФ скорректировало ряд параметров программ льготной ипотеки. Речь идет о снижении максимального размера кредита для всех регионов, включая столичные, до 6 млн руб. Также был повышен первоначальный взнос по программе — с 20% до 30%.
Застройщики, реализующие проекты в Краснодарском крае, отметили, что в 2023 году большая часть сделок на рынке недвижимости пришлась на ипотеку. По данным коммерческого директора AVA Group Тамары Коломийцевой, ипотечные покупки составили более 94% от общего количества всех сделок. Не стали исключением и апартаменты, ипотека на которые заняла 90%.
«Одной из наиболее частых причин покупки апартаментов является желание эффективно инвестировать средства в недвижимость. В этом смысле приобретение квартиры тоже является привлекательным вариантом — это один из самых простых способов получить пассивный доход со сдачи в аренду. Однако, по мнению экспертов, апартаменты являются более выгодным форматом», — прокомментировала Тамара Коломийцева.
По ее словам, рентабельность апартаментов зависит от туристического потока в город, локации, качества работы управляющей компании и доходной программы. В сложные периоды — такие, как пандемия — средняя заполняемость апарт-отелей составляет 70% по году, а в высокий сезон может превышать 90%. При этом основной поток покупателей идет из Краснодарского края, Москвы и области, Красноярска, Екатеринбурга и Челябинска.
«В комфорт-сегменте мотивом, как правило, является желание получить стабильный источник благосостояния для своей семьи. В сфере элитной недвижимости покупатели обращают внимание не только на потенциальный уровень доходности, но и многие другие параметры объекта. Как правило, они стараются выбирать апартаменты, не уступающие по качеству услуг премиальным отелям мира», — добавила коммерческий директор AVA Group.
На данный момент ипотека является основным трендом рынка недвижимости не в привычном ее понимании, а исключительно как инвестиционный продукт, считает директор по продажам группы компаний «Еврострой» Руслан Тхагушев. В Сочи ипотечные сделки, как и в целом по региону, составляют большую часть продаж. Спрос на этот сегмент в 2023 году увеличивался, несмотря на рост ключевой ставки и изменения условий банков.
«Причем не имеет значения тип объекта, будь то квартира или нежилые помещения. Что касается второго типа, то это высокодоходная недвижимость, которая помимо капитализации объекта, начинает приносить пассивный доход. Только за 2023 год средний рост стоимости «квадрата» составил 25-40% на нашем рынке», — пояснил Руслан Тхагушев.
Директор по продажам ГК «Еврострой» добавил, что в начале текущего года банки начали менять ипотечные условия в лучшую сторону, что дает основание прогнозировать положительную динамику и рост спроса на ипотечные продукты для приобретения апартаментов.
Альтернативная ситуация со спросом на ипотеку прослеживается в сегменте гостиничных номеров элитного и премиального классов, рассказала коммерческий директор ГК «ДЕСО» (прежнее название компании «Метрополис») Этери Потеряева. «При приобретении элитной недвижимости в нашем регионе ипотека спросом не пользуется — не более 5% — от общей доли продаж. Наши покупатели предпочитают беспроцентную рассрочку от ведущих банков РФ, о которой мы, как девелопер, заранее позаботились», — пояснила она.
При этом в ушедшем году прослеживался рост интереса инвесторов к элитной недвижимости. За указанный период продажи выросли на 30%. В первой половине текущего года компания не ожидает ни роста спроса на ипотеку, ни изменений банковских ставок.