Родные берега: почему растет спрос на курортное жилье на Кубани
Рынок курортной недвижимости Краснодарского края за последние полтора года претерпел серьезные изменения. В 2021 году в условиях моратория на строительство начали резко расти цены на квадратные метры в Сочи, а во второй четверти 2022-го произошло общее снижение спроса.
Сочи и его альтернативы
По словам директора департамента маркетинга «ЮгСтройИмпериал» Евгении Тодоровой, динамика спроса на курортные квадратные метры в 2022 году в целом была положительной — рост составил 20-30% по сравнению с 2021-ым. Примерно настолько же увеличились и цены.
«Интерес к городам Черноморского побережья возрастает в силу ограниченной емкости Сочи и стоимости там квадратного метра, которая очень сильно выросла в последнее время. Клиентов, в первую очередь, привлекают другие локации, где сочетаются городская инфраструктура и удобства: близость к морю, горам и другим видам отдыха», — прокомментировала Евгения Тодорова.
Из-за того, что цены в Сочи достигли московских (а в элитном сегменте и превысили), фокус внимания потенциальных покупателей жилья сместился на Новороссийск, Анапу, Геленджик и Туапсе. Это достаточно крупные города, где есть рабочие места, социальная и коммерческая инфраструктура, а также то, за чем люди приезжают на побережье — море и горы. По словам Евгении Тодоровой, цены в таких городах намного ниже, чем в Сочи, а потенциал — не меньше.
Руководитель отдела продаж «ЮгСтройИмпериал» Полина Ярошевич среди городов, показывающих наиболее серьезный рост, назвала Новороссийск и Туапсе — там интерес к квадратным метрам по сравнению с 2020 годом вырос вдвое.
Георгий Черняк, руководитель по работе с партнерами федерального девелопера «Неометрия» в Сочи, считает 2021 год не самым удачным для девелоперов, т.к. произошло снижение количества сделок практически во всех городах Черноморского побережья.
«На небольших рынках — Темрюк и Туапсе, по итогам 2021 года зафиксирован рост продаж. Но объем предложения там в разы меньше по сравнению с Сочи и Новороссийском. В Геленджике в рассматриваемый период новостроек в продаже не было. Это связано с мораторием на новое строительство с 2018 года, который планируют снять после утверждения нового генплана города», — сообщил он.
Вице-президент AVA Group по коммерции Ольга Нарт отметила, что пик спроса на курортную недвижимость пришелся на весну 2021 года. После этого начался рост цен, продолжавшийся вплоть до февраля 2022 года.
«В этом году мы видели некоторое замедление продаж, но в апреле-мае интерес к недвижимости на побережье снова начал расти. Объясняется это в основном тем, что поехать куда-то за рубеж сейчас затруднительно, и люди начинают задумываться о том, что было бы хорошо иметь собственную «резиденцию» на черноморском побережье», — прокомментировала Ольга Нарт.
Она согласна с тем, что Сочи становится недоступен для большого количества россиян — при средней стоимости квадратного метра 400 тыс. руб. позволить себе недвижимость в этом городе смогут немногие. Однако следует ожидать роста интереса девелоперов из Краснодарского края и других регионов к реализации проектов в других приморских городах Кубани.
Георгий Черняк назвал еще одну причину высокого спроса на такое жилье в 2022 году. По его мнению, люди понимают, что это хороший способ защитить свои сбережения от инфляции.
«Также стабильный спрос на жилье в регионе, в частности, на курортную недвижимость, обусловлен тем, что Краснодарский край является одним из лидеров как по показателям качества жизни, так и возможностям для развития бизнеса. Важную роль играет увеличение популярности внутреннего туризма в связи с ограничениями поездок на зарубежные курорты, а также сложности с покупкой недвижимости за границей», — рассказал Георгий Черняк.
Цена вне конкуренции
Дефицит территорий под застройку и большой интерес девелоперов к курортным проектам закономерно приведут к повышению конкуренции в этой сфере, считает Ольга Нарт. Но, несмотря на это, снижения цен не произойдет, так как против этого действуют многие другие факторы, в первую очередь инфляция.
«Конкурировать застройщики будут качеством жилья, а также интересными концепциями своих объектов. Что из себя представляет жилой комплекс, чем он уникален, и какие бонусы для жизни дает — роль этих моментов будет однозначно усиливаться», — уверена Ольга Нарт.
И происходить это, по ее оценкам, будет уже в ближайшее время, поскольку застройщики вышли из режима ожидания, определились с себестоимостью, и готовы работать в новых условиях.
Георгий Черняк считает, что глобально перспективы рынка курортной недвижимости Краснодарского края будут зависеть от параметров новых генпланов прибрежных городов, а также от скорости их принятия.
«В этом году курортные города вслед за Краснодаром продолжили работу над обновлением генеральных планов и корректировкой градостроительной политики. Первостепенные задачи — это уход от точечной застройки, сохранение рекреационных зон, утверждение изменившихся границ. При этом сроки разработки генпланов у всех разные. Если Сочи находится на стадии сбора исходных данных, а Новороссийск только приступает к подписанию контракта на генплан, то в Геленджике генплан уже проходит последние стадии публичных слушаний. На время разработки генерального плана в Сочи, Анапе и Новороссийске приостановили выдачу разрешений на строительство. А в Геленджике власти не выдавали разрешений на строительство многоквартирных домов с 2018 года», — прокомментировал он.
Однако все это предъявляет и новые требования к застройщикам. По словам Георгия Черняка, девелоперам нужно будет брать на себя возведение необходимой социальной и инженерной инфраструктуры, уделять внимание благоустройству, и в целом — эстетическому и архитектурному облику своих объектов, и соответствию этих параметров окружающему ландшафту.
Евгения Тодорова также считает, что в прибрежные города девелоперы продолжат заходить с новыми проектами, и такая недвижимость всегда будет высоколиквидным активом.
«Другой вопрос, что могут существовать какие-то другие сдерживающие факторы — вмешательство регулятора, изменения в законодательстве, позиция местных властей, либо отсутствие земельного фонда. Но сам по себе рынок будет расти и развиваться», — отмечает Евгения Тодорова.
Что же касается городов Кубани, не обладающих курортной привлекательностью, они для застройщиков могут отойти на второй план. Там, где есть другие точки интереса — вроде крупных производств, торговой и деловой активности — новые объекты будут возводиться. Однако, если нет и этого, девелоперы вряд ли станут проявлять большой интерес к таким населенным пунктам. Исключением могут являться ситуации, когда главы муниципалитетов специально будут создавать условия для прихода инвесторов в свой город.
К курортным территориям все это не относится — они, по мнению Евгении Тодоровой, в любом случае будут активно осваиваться застройщиками, а любые ограничения в этой сфере будут лишь повышать спрос на подобную недвижимость.