Пока, «льготка»: что произойдет с рынком недвижимости Юга после 1 июля
Льготная ипотечная программа под 8%, действующая с весны 2020 года и завершающаяся 1 июля текущего года, значительно повысила доступность жилья и позволила поддержать строительную отрасль, сообщили РБК Ростов южные риелторы и застройщики. Из-за снижения ежемесячной финансовой нагрузки, отметил руководитель агентства недвижимости Immobily в Ростове-на-Дону Алексей Олейников, покупатели стали обращать внимание не на стоимость жилья, а на размер платежа.
Вместе с тем указанная мера поддержки стала драйвером активного роста цен на новостройки. Так, в Ростовской области только льготная ипотека вызвала рост цен минимум на 40-50%. «Да, благодаря этой программе количество людей, которые смогли приобрести квартиру, кратно увеличилось, но при этом и цена недвижимости очень сильно выросла, потому что программа была не адресная», — пояснил Олейников.
В Краснодарском крае госпрограмма также оказала значительное влияние на рост цен. Как прокомментировала старший эксперт по недвижимости компании «Аякс» Ирина Дробот, с 2020 года за счет низких ставок и небольшого количества новых объектов на рынке произошел скачок, в ходе которого ряд объектов подорожал вдвое. При этом их доступность, напротив, снизилась, так как доходы населения росли не такими активными темпами.
Сейчас действие льготной ипотеки движется к завершению. По словам риелтора, в последние месяцы многие покупатели спешат заключить сделку под 8%. В связи с этим во втором квартале 2024 года количество сделок увеличилось примерно на 20-25%.
Рост спроса в преддверии завершения программы также отметили застройщики. Коммерческий директор инвестиционно-строительного холдинга «Самсон» Екатерина Пахалуева пояснила, что за последние полгода число клиентов, подходящих под условия программы, значительно выросло. «Если по семейной программе есть вероятность сохранения ставок и условий, то по господдержке понимания нет, и безусловно многие хотят успеть оформиться по льготной ставке. Так, например, по статистике наших продаж было 66% заявок на ипотеку по господдержке», — пояснила она.
Рост сделок был зафиксирован даже в Сочи, где ранее ипотека с господдержкой не пользовалась активным спросом, рассказал основатель компании «ЛЕТО Недвижимость» Евгений Кривотулов. По его словам, большая часть сделок происходит либо в инвестиционных целях, либо когда недвижимость приобретают люди, уже имеющие в собственности несколько объектов. В обоих случаях ипотека с господдержкой оказывалась не актуальной.
«Основной портрет нашего покупателя в городе Сочи — это человек, который приобретает не первое жилье и уже имеет в собственности несколько объектов недвижимости. Жилье здесь он покупает, например, для сезона отпусков и отдыха. Второй вариант приобретения — инвестиционный, когда в принципе не рассматриваются льготные программы. Несмотря на это, в последние месяцы мы видели активное повышение спроса на их использование, связанное со всеобщим ажиотажем», — пояснил Кривотулов.
Льготная ипотечная программа «Господдержка 2020» действует с весны 2020 года. Ставка под 8% годовых распространяется на покупку или строительство первичного жилья. Первоначальный взнос должен составлять от 30%, максимальная сумма кредита — 6 млн руб. как для регионов, так и для Москвы, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Максимальный срок кредитования — 30 лет. Действие программы завершится 1 июля 2024 года.
После 1 июля рынок просядет, но стабилизируется к сентябрю
После завершения действия льготной ипотеки южный рынок недвижимости ожидает стагнация. По словам эксперта Кубанской палаты недвижимости Ольги Долгополовой-Проценко, в Краснодаре объем продаж в последующие месяцы может просесть на 20-30%. Их структуру будут заполнять сделки по изменившейся семейной программе и IT-ипотеке, а также индивидуальные программы застройщиков и банков.
Застройщики также ожидают снижения спроса после завершения действия госпрограммы по ипотеке. По прогнозам строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг», рынок может просесть на 30% и более.
«Действительно, ситуация будет сложная, и корректировка рынка произойдет серьезно. В начале года мы делали прогнозы, насколько рынок откорректируется. Мой прогноз был минус 30% относительно прошлого года. Пока идем в этом графике, но, судя по всему, после 1 июля все существенно изменится. <...> Массовый спрос, я думаю, действительно снизится. Уже в июне мы видим по количеству сделок, что в июле-августе мы просядем, но затем ситуация выровняется», — прокомментировал вице-президент, член правления компании Алексей Востриков.
В июле рынок недвижимости окажется в режиме стагнации, отметила коммерческий директор инвестиционно-строительного холдинга «Самсон».
«Застройщики будут переживать данный период по-своему, все зависит от индивидуальных остатков по объектам, наполнения эскроу-счетов и графика темпов продаж. Те, кто готов к снижению объемов продаж — будут спокойно жить в рамках снижения спроса, другие начнут привлекать рынок клиента новыми акциями, выгодными условиями в рамках застройщика и продолжать реализовывать свой товарный запас», — добавила Пахалуева.
При этом, по словам коммерческого директора AVA Тамары Коломийцевой, крупные девелоперы уже готовят собственные инструменты его стимулирования: акции, скидки и рассрочки, а также субсидируемые ипотечные программы с условиями, разработанные совместно с банками-партнерами. «Таким образом, в июле рынок отреагирует временным падением спроса, однако аналитики предполагают, что появятся точечные льготные программы», — пояснила Коломийцева.
Владелец ГК «ИНСИТИ» Роман Саркисов подтвердил прогноз, касающийся снижения спроса на новостройки в ближайшие два-три месяца. «Однако потом появятся какие-то новые программы и опять рост. Банки и застройщики будут так же, как и ранее, применять комиссии банка для снижения ставки, какие-то скидки от застройщика. Осенью, по моему мнению, рынок начнет восстанавливаться. Его состояние в дальнейшем будет зависеть от новых программ банков», — подчеркнул Саркисов.
Завершение «льготки» не повлечет обвала цен
Несмотря на ожидания по снижению спроса, риелторы и застройщики не прогнозируют снижения стоимости первичного жилья. Старший эксперт по недвижимости компании «Аякс» пояснила, что в последнее время застройщики давали скидку на переоцененные ранее проекты.
«При этом Краснодарский край является достаточно привлекательным в сравнении с другими регионами, поэтому спрос на недвижимость тут всегда высокий. К тому же, по словам банков, финансовые модели проектного финансирования предусматривают и небольшие просадки спроса, и скидки до 20%», — пояснила Дробот.
Ожидать снижения стоимости квадратного метра не стоит, отметила коммерческий директор AVA. По словам Коломийцевой, застройщик может на короткий период дать дисконт на определенные лоты. Но в целом финансовые модели девелоперов четко регламентируются условиями проектного финансирования банков. Изменение денежно-кредитной политики Центробанка в части ипотечных программ создает дополнительные риски для застройщиков, в связи с чем они не будут снижать цены.
«К тому же за последние несколько лет рентабельность строительства жилых проектов снизилась. Среди причин: резкий рост цен на строительные материалы и проведение строительно-монтажных работ, необходимость создания дополнительной социальной инфраструктуры, увеличение ключевой ставки и расходов на субсидирование ипотеки», — рассказала Коломийцева.
Аналогичную точку зрения озвучила коммерческий директор инвестиционно-строительного холдинга «Самсон». «Массовое снижение цен вряд ли произойдет. Да, конечно, допустима реакция со стороны застройщиков. В такие периоды реагирования застройщика идет на определенный пул акционных лотов, так скажем, «сложно продаваемые» квартиры. Такой инструмент «яркой скидки» всегда привлекает внимание — клиент реагирует на предложение. Психологическое принятие новых изменений рынка всегда вызывает некий упадок спроса», — поделилась Пахалуева.
Рынок ожидает более точечной меры поддержки
В будущем перемены в ипотечной системе сделают поддержку от государства более точечной, уверена коммерческий директор AVA. По ее мнению, господдержка в той или иной форме сохранится, но получать ее будут те категории заемщиков, поддержка которых целесообразна с точки зрения развития государства и улучшения демографической ситуации в стране.
До конца года рынок стабилизируется, а структура спроса изменится в сторону вторичной недвижимости и индивидуального жилого строительства, отметил руководитель агентства недвижимости Immobily. Это также станет причиной роста цен на указанные виды жилья.
В целом же, считает директор ГК ТОЧНО Анастасия Маслеха, далее рынок будет меняться в сторону запроса покупателя. Девелоперы начнут создавать проекты, ориентируясь на запросы населения.
«Если раньше был рынок все-таки продавца, и все разлеталось как горячие пирожки, то сейчас будет рынок покупателя, и девелоперы, и мы в том числе будем более углубленно изучать потребности людей для того, чтобы давать тот самый продукт, который они хотят. И конкурировать уже не в правовом океане пониженных ставок по ипотеке, а за счет того, что создавать действительно качественный продукт, который захочется покупать и за дорого в том числе», — заключила она.