«Доходные дома» не прижились: на Кубани оценили перспективы рынка аренды
Минстрой РФ в проекте стратегической части госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем» заявил новые цели развития в срок до 2030 года. Среди прочих — регулирование рынка арендной недвижимости и строительство объектов под найм, сообщает «Коммерсантъ».
Как отмечает Минстрой в проекте обновленной госпрограммы, сегодня обеспеченность россиян жильем составляет в среднем 35 кв. м на человека. Это ниже, чем в странах Восточной Европы, акцентирует ведомство.
Решать проблему планируется не только за счет увеличения темпов строительства жилья, но и благодаря развитию рынка аренды. По данным за 2020 год примерно 10% домохозяйств — это около 5,7 млн семей в России живут в арендованном жилье.
Обелять рынок планируется за счет предоставления налоговых вычетов на сумму арендных платежей и применения цифровых инструментов для повышения прозрачности сегмента.
В будущем направление планируется не только вывести из тени, но и строить ежегодно в масштабах страны до 5 млн кв. метров арендного жилья. По данным издания, ранее власти относились к развитию найма весьма осторожно, отмечая, что решать, насколько эта идея приживется, можно будет лишь после запуска пилотных проектов в крупных городах — в 2019 году из целевых показателей нацпроекта планы по развитию арендного жилья были исключены.
Спорные инициативы
Эксперты отрасли Краснодарского края по-разному оценивают перспективы новых введений.
«Если честно, я не вижу, как можно отрегулировать этот рынок государством, если есть собственник и есть потенциальный арендатор, государство никак не может вмешаться в их отношения и диктовать свои условия и стоимость. Здесь я не вижу перспектив. Но государство само может строить за свой счет доходные дома и потом сдавать их в аренду, как это и происходит в Европе, например, где собственники жилья — это и государство, и крупные инвестиционные фонды», — прокомментировал генеральный директор АН «Аякс» Александр Кутченко.
На Кубани инвесторы уже экспериментировали с этим форматом. В частности, в Краснодаре по ул. 1 мая в Прикубанском округе в 2016 году открылся доходный дом. Строительство ЖК на 554 квартиры и его полное оборудование обошлись владельцам в 800 млн руб. Срок окупаемости на тот момент оценивался в 10 лет.
Участники рынка в 2016 году говорили, что этот сегмент достаточно перспективный из-за роста конкуренции. Однако, в итоге, в регионе эта история не очень прижилась, считает Александр Кутченко.
«Первые доходные дома были построены 10 лет назад, но никто не стал повторять. Значит это не интересно застройщику. Не та маржинальность. Вложенные деньги возвращаются через 15 лет. Это очень слабо и не очень интересно застройщику. Рынок продажи жилья изменился и сильно вырос», — говорит Кутченко.
В том, что доходные дома не интересны для застройщиков уверен и руководитель ФРК «Этажи-Краснодар» Вадим Камалов. Сегодня в Краснодаре этот рынок не созрел по сравнению с Москвой, например. В Москве окупаемость инвестиций в арендное жилье наступает намного быстрее. В Краснодарском крае проще и выгоднее вложиться в жилой комплекс для продажи, заключает эксперт.
«Люди прибегают к услугам доходных домов, когда цена по ипотеке становится дорогой. У нас ипотека достаточно дешевая. Но, даже при нынешней процентной ставке, при росте стоимости за квадратный метр, цена ипотечного платежа становится больше. Люди в таком случае пойдут жить в доходные дома. Вопрос нужно ли это инвестору. Если при сегодняшней цене арендной платы квартира окупиться лет через 30, то инвестиция в коммерческую недвижимость окупиться через 10-12 лет — это слишком длинные деньги и небольшая доходность», — говорит Вадим Камалов.
А вот попытка вывести из тени арендный рынок может быть вполне успешной, считает директор агентства «Этажи-Краснодар» — при соблюдении условий для более простого администрирования.
«Люди не готовы платит. И это в меньшей степени связано с оплатой налогов, а в большей степени — с волокитой и заполнением налоговых деклараций и прочими документами. Нужно, чтобы это было просто, при этом не нужно было подавать никаких деклараций», — отметил Камалов.
По словам эксперта, люди, которые занимаются массовой сдачей квартир в аренду, идут по пути более простому для себя и готовы заключить договор аренды, осознавая все риски.
Александр Кутченко убежден, для того, чтобы в глобальном смысле решить проблему обеспеченности жильем, нужно больше строить. Аренда — это не решение жилищного вопроса, заключил эксперт.