Риелторы считают схему «серой» рассрочки неопасной для рынка
Рассрочка через предварительный договор в виде поэтапной оплаты, раскритикованная ЦБ, не представляет серьезной опасности для рынка из-за малых объемов. Однако для покупателя рисков намного больше, чем для девелопера, потому что законность приобретения жилья легко оспаривается судом, рассказали РБК Краснодар эксперты рынка.
Как выяснили «Известия», в ЦБ, по словам главы департамента финансовой стабильности Банка России Елизаветы Даниловой, обеспокоены серыми схемами нетипичной рассрочки, которая берется после ввода жилья в эксплуатацию. Жилье продается в рассрочку на 10 лет с первоначальным взносом в 10% — оформляется предварительный договор купли-продажи, а окончательная сделка совершается только к концу периода платежей. Формально это получается поэтапная оплата за жилье в рамках предварительного договора, но механизм такой же, как в случае с рассрочкой.
Главная опасность такой схемы в том, что, если дом уже сдан, то рассрочку по закону оформить уже нельзя. Если же клиент продолжает выплачивать девелоперу деньги, схему могут признать притворной, и суд просто аннулирует сделку.
В то же время, серьезные риски в продаже жилья через предварительный договор и дальнейшее финальное оформление сделки в конце периода платежей отсутствуют, полагает Тамара Шаманаева, собственник агентства недвижимости «Лови Момент» (Сочи).
«Если адекватный продавец, если адекватный клиент, который может реально оценить свои возможности и то, что из себя представляет продавец, предлагающий такую услуг, то опасностей в оформлении такого рода варианта приобретения жилья нет. Это — реальный инструмент и реальная экономия средств», — рассказала она.
Для покупателя жилья при использования такой схемы рассрочки рисков намного больше, чем для девелопера, предупреждает Наталья Ермолова, руководитель обособленного подразделения компании «Новостройки Ростова-на-Дону».
«На рынке Ростова-на-Дону некоторые застройщики практикуют такой подход, при котором клиент вносит 30% первоначального взноса. Но в случае, если в конце периода рассрочки вы не успеваете ее погасить, этот взнос остается в компании как штрафная санкция. Одним словом застройщики сами себя в этой ситуации подстраховывают. А вот для клиента такая рассрочка возможна, но необходимо быть очень грамотным человеком для того, чтобы досконально изучить документы от застройщика, сопутствующие риски и принять полностью взвешенное решение — воспользоваться ли подобным инструментом или нет», — считает она.
Такая длительная рассрочка точно не является массовой, а тем более легальной для застройщиков работающих в рамках 214-ФЗ, уверена Инна Овсянникова, председатель союза риелторов Ставрополья.
«Она основана на нарушении закона (ст. 214-ФЗ) и легко оспаривается в суде. Использование «предварительного договора» с длительной рассрочкой платежей после ввода дома — это попытка обойти закон. Формально есть преддоговор, но по сути это договор купли-продажи с рассрочкой на уже построенное жилье, что незаконно, считает эксперт.
По ее мнению, суд легко признает такую сделку притворной (статья 170 ГК РФ). Это означает, что к ней применяются правила, которые стороны действительно имели в виду (запрещенную продажу введенного жилья с рассрочкой). Результат — аннулирование всей сделки.
«Данная схема если и применяется застройщиками, то только теми, кто не работает в рамках 214-ФЗ, что в свою очередь подвергает сомнению надежность данного застройщика как такового. Сам факт рассрочки говорит о том, что застройщик либо не соответствует жестким финансовым и юридическим требованиям закона, либо сознательно избегает контроля и ответственности перед дольщиками», — резюмирует Инна Овсянникова.
Как писал ранее РБК Краснодар, по мнению девелоперских компаний Кубани, расширение рассрочки поможет увеличить продажи, однако не приведет к существенному увеличению числа сделок на рынке недвижимости Краснодарского края. Вместе с тем, расширение механизма несет риски как для покупателей, так и для застройщиков.
Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Краснодар. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен