Вадим Камалов: «Коррекция цен на жилье в Краснодаре будет незначительной»
— В Краснодаре темп роста цены на новостройки за 2021 год составил 184%. Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году?
— В Краснодаре мы ожидаем небольшую коррекцию цены в сторону понижения. Для этого есть масса причин. В 2021 году драйвером роста цен была дешевая ипотека, сейчас она снова становится двузначной.
Второе — зафиксированные цены не всеми покупателями позитивно воспринимаются. Спрос сохраняется на том же уровне, но он неплатежеспособный, количество сделок не увеличивается. Мы видим падение количества сделок на 50-60%.
Третий фактор — рост предложений на рынке. Ранее он был искусственно ограничен, так как не выдавались разрешения на строительство. Сейчас, насколько мне известно, с приходом новой команды в администрацию города, разрешения будут выдаваться.
— Какие факторы, помимо льготной ипотеки и роста цен на строительные материалы, привели к скачку стоимости жилья в регионе?
— Безусловный фактор — это возросшая цена на рабочую силу. Из-за карантинных ограничений был резко ограничен въезд иностранной рабочей силы. А мы понимаем, что она была самой дешевой в нашей стране. Строителям пришлось нанимать местных рабочих, которые «стоят» на 30-40% дороже.
Еще один фактор, который повлиял на рост цен в Краснодаре — сокращение выдачи разрешений на строительство. Застройщикам было предложено при проектировании больших комплексов закладывать средства и площади для строительства детских садов и школ, которые затем выкупает муниципалитет. На строительство одной школы нужен примерно 1 млрд рублей, не все компании могут себе это позволить. Несколько застройщиков в кулуарах говорят, что наценка в 6-7 тыс. рублей за квадратный метр — это так называемая социальная нагрузка.
Также на цены повлияло введение эскроу-счетов. Это рабочий инструмент, который остановил парад обманутых дольщиков. Он убрал с рынка непрофессиональных игроков, стали жестче ограничения при входе на рынок. Банк стал строго контролировать деньги, они не могут быть потрачены на «Гелендваген» застройщику, и что самое главное, денежные потоки стали прозрачными.
— Продолжит ли удорожание трудовых ресурсов и строительных материалов корректировать цены на жилье в 2022 году?
— В 2022 году ситуация с рабочей силой вряд ли изменится. Напротив, мы видим желание властей обеспечить рабочими местами собственных граждан, а потом уже привлекать иностранную рабочую силу. С моей точки зрения, это положительный тренд. Люди должны работать, платить налоги, которые потом идут, в том числе, на социальную сферу. Сегодня мы видим недовольство граждан тем, что темпы роста городов превышают темпы строительства транспортной и социальной инфраструктуры. Краснодар — явный пример того, как не должно быть. Город вырос почти в два раза за короткий промежуток времени, но мы не увидели вдвое больше дорог, детских садов, школ.
Стройматериалы уже незначительно начали дешеветь. Мы видим снижение цен на дерево. Рост цен на стройматериалы был спровоцирован высоким спросом. После того, как объемы стройки упадут, снова произойдет коррекция цены в сторону понижения.
— Что будет происходить с ценообразованием на рынке вторичного жилья?
— Вторичный рынок существует в привязке к рынку новостроек. В Краснодаре в моменте продавалось 55-60 тыс. квартир в новостройках, рынок «вторички» был в том же объеме. Сейчас количество первичного жилья сократилось почти вдвое до 28 тыс. лотов. Видя ажиотажный спрос, застройщики начинают поднимать цены. Продавец на вторичном рынке видит, что цены на новостройки пошли вверх, соотносит с тем, что первичному жилью нужен ремонт, и поднимает стоимость.
— Стоит ли ждать спада цен для приобретения жилья в Краснодаре?
— Смысла ждать нет, потому что коррекция цен будет незначительная и, в основном, на новостройки. Дело в том, что себестоимость стройки сейчас с учетом роста фискальных платежей, стоимости рабочей силы и строительных материалов на уровне 65-70 тыс. рублей за квадратный метр. Мы ожидаем среднюю цену по рынку в районе 100-110 тыс. рублей за квадратный метр, и она вряд ли уйдет вниз.
Так что те, кто хочет купить квартиру, у кого одобрена ипотека по старым ставкам — покупайте. Те, кто не успел оформить ипотеку по старой ставке, не переживайте, берите ипотеку по новой — всегда можно рефинансировать.
— Какой вид жилой недвижимости пользуется спросом в Краснодаре?
— В основном, это малометражные квартиры в районах с развитой инфраструктурой. Сейчас у нас в топе по продажам объекты в Восточно-Кругликовском районе. Хорошо пользуются спросом районы, где застройщик сразу закладывает школу. Сейчас у покупателей нет привязки к центру города, больше запрос на социальную инфраструктуру, в меньшей степени — транспортную. Это можно связать с тем, что наш город заперт в пробках, людям удобнее в своем мирке жить, где все в доступности, желательно там же и работать.
— Как выглядит рынок элитной недвижимости в Краснодаре? И есть ли на нее спрос?
— У нас псевдоэлитное жилье. В городе есть необоснованно дорогие новостройки, и это скорее не рыночный спрос, а желание обладать этими объектами. У нас один из застройщиков даже проводил аукционы, тем самым привлекая максимум денег за предложение.
Сейчас на рынке мы видим некоторый усредненный комфорт-эконом. Люди стали требовательнее к комфорту и качеству жилья. При стоимости квартиры в 36 тыс. рублей за квадратный метр покупатели априори ничего не могли требовать, а сейчас при расценке в 100-120 тыс. рублей они хотят видеть более менее приличные предложения.
В Краснодаре экономически нецелесообразно строительство объектов типа «Москва-Сити». Во-первых, у нас не такой большой город, во-вторых — очень популярно проживание в своих домах. Многие говорят: «Смысл мне платить 50 млн рублей за квартиру, если я за эти деньги построю себе классный дом».
— Стали ли более востребованы на фоне этого объекты ИЖС?
— Спрос на частные дома в городской черте резко вырос. Там цена квадратного метра сейчас в районе 50 тыс. рублей. Помимо цены рост спроса спровоцировала ситуация с пандемией. На фоне этого мы видим переток в пригороды Краснодара, в том числе в Адыгею — пос. Яблоновский, аул Новая Адыгея.