Денис Бражниченко, AVA Group: рынок жилья Кубани ждет стабилизация цен

Читать в полной версии

 Какие выводы можно сделать на основе анализа строительного рынка Краснодара? Какие сейчас тренды: что лучше продается, в каких районах?

По-прежнему в тренде продажи жилья классов эконом и комфорт, что понятно, учитывая доступную стоимость. За последние годы значительно увеличилось число мигрантов из регионов России, и эта цифра продолжает расти.

При этом в сегменте премиум есть ниша, которая не реализована в нашем городе. Это строительство небольших комплексов со своей инфраструктурой. Важно, чтобы такие ЖК были интегрированы в архитектурный ансамбль города.

Еще один сегмент, который не реализован в Краснодаре, это строительство апарт-отелей класса комфорт. Нами уже начато строительство такого объекта по ул. Уральской. Это, на мой взгляд, удачный микс отеля и жилых апартаментов с полной инфраструктурой, свойственной отелю категории 4 «звезды». Мы полагаем, что дорогие апартаменты сейчас не будут пользоваться спросом.

Какой примерно объем в структуре продаж жилья приходится на приезжих из других регионов или стран?

За последние годы число приезжих из регионов России, купивших жилье в Краснодаре, составляет 20% от общего числа жителей города. Говоря о нашей компании, в общем объеме продажи недвижимости жителям регионов России составляют 30%.

У нас действительно высокий процент покупателей внутреннего рынка. Но тенденция к росту продаж в регионы очевидна. Мы не демпингуем, считая своим основным преимуществом качество сдаваемых объектов и создание развитой инфраструктуры.

Многие застройщики говорят о том, что рынок жилья Краснодара перегрет, звучат цифры о 50 тыс. нераспроданных квартир. Как вы оцениваете ситуацию на рынке?

Считаю такие данные не вполне корректными. Возможно, они относятся к объектам, по которым получено разрешение на строительство, но работы еще не начались. 50 000 квартир – это 150 тыс. населения города, что составляет 15% от общего числа жителей.

Действительно, предложений много. Еще 2-3 года назад рынок полностью принадлежал продавцу, но сегодня ситуация изменилась. Сейчас правила диктует покупатель. В итоге выигрывает тот, кто предлагает высокое качество за реальную стоимость. Также нельзя снимать со счетов затянувшийся отложенный спрос. Покупатели стали осторожнее. В настоящее время многие застройщики испытывают финансовые трудности, и их устойчивость оставляет желать лучшего. При этом от таких компаний часто остаются недостроенные дома. Являясь социально ответственной компанией, мы достраиваем такие объекты.

В чем выгода для застройщиков браться за такие проблемные объекты?

Это социальная нагрузка. Экономической выгоды, естественно, нет. Компании, которые заявляют себя как лидеры рынка, должны измерять свой успех не только в деньгах и квадратных метрах.

Многие участники рынка говорят, что эффективным механизмом на фоне непростой экономической ситуации и падения потребительского спроса остается ипотека. Действительно ли она поддерживает рынок?

В феврале 2016 года, Центробанк понизил ставку рефинансирования, в результате банки смогли предложить более выгодные условия по ипотеке. Рынок очень быстро отреагировал на это всплеском продаж. Сейчас Агентство ипотечного жилищного кредитования формирует новый продукт, который также должен повлиять на снижение ставки. Это очень удобный инструмент для работы с потенциальными клиентами. За счет него ипотека станет дешевле на 1-2%.

Ожидаются ли в ближайшее время в крае или на федеральном уровне важные законодательные изменения в строительной отрасли?

Безусловно, такие изменения есть. Совет Федерации 29 июня 2016г. одобрил законопроект, устанавливающий требования к застройщикам, которые привлекают средства граждан для строительства домов на основании договоров долевого строительства. Это закон вступит в силу с 1 ноября 2017г.

Согласно документу, уставный капитал застройщика, привлекающего средства дольщиков для строительства жилья, должен составлять не менее 150 млн руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства не более 100 тыс. кв. м; 400 млн руб. при максимальной площади объектов не более 250 тыс. кв. м; 800 млн руб. при площади объектов долевого строительства не более 500 тыс. кв. м; 1 млрд руб. при площади всех объектов более 500 тыс. кв.м. Кроме того, в отношении застройщика не должны проводиться процедуры ликвидации или банкротства, не должно быть долгов по налогам и сборам. 

Увеличен также льготный срок владения квартирой. Продление льготного срока владения (т.е. срока, по истечении которого не начисляется налог на доходы при продаже) – это логичный шаг для повышения собираемости налогов. Данная норма, в первую очередь, направлена на инвесторов, приобретающих квартиры для перепродажи.

Также весомым изменением является пресечение со стороны законодателя возможностей продажи недвижимости по заниженным ценам, что уменьшает размер налогооблагаемой базы. Соблюдение новых требований к застройщику – сильная нагрузка для компаний?

Для тех, кто уже в рынке, нет. Это не нагрузка, просто надо правильно показать свои активы. Если мы говорим про компании с сомнительными показателями, то для них это может стать проблемой.

В целом, я считаю, что эти позитивные изменения упорядочат рынок и очистят его от недобросовестных игроков.

Будут ли цены на недвижимость в Краснодаре и на Кубани падать в ближайшее время?

В первой половине 2016г. наметилась тенденция к стабилизации цен (в сравнении с данными прошлого года). Мнения экспертов в данном случае не однозначны. Я считаю, что глобального снижения стоимости не произойдет, а в ближайший год рынок ожидает стабилизация цены. В строительстве, как и в любом бизнесе, есть понятие себестоимости. Растет стоимость материалов и энергоресурсов – повышается и себестоимость квадратного метра. По мнению большинства экспертов, текущий кризис рынка напоминает ситуацию 2008-2009 гг., но имеет и свои уникальные особенности. Хочу выделить некоторые особенности, которые показали устойчивость к шокам. Так, серьезные застройщики не увязли в долгах и успели накопить подушку ликвидности после предыдущих бумов.

В данной ситуации выиграет тот, кто будет понимать, что нынешняя ситуация – это, скорее, не кризис, а другая реальность. Качественные дома, высокий уровень сервиса, создание развитой инфраструктуры – вот слагаемые успеха.

Сколько у вас сейчас объектов находится на стадии строительства, сколько ввели за прошлый год? 

Мы заканчиваем строительство 2 литера ЖК «Гарант» по ул. Бородинская, 150/6. Первый литер был сдан в июле этого года. Дополнительно за счет собственных средств мы произвели ремонт дороги. Получаем разрешение на установку остановочного комплекса и изменение маршрута общественного транспорта, чтобы создать максимально комфортные условия для наших жильцов. Также завершается строительство ЖК «Марсель» по ул. Войсковая,20. Это комплекс из 12 домов, первые 6 литеров были сданы в июле 2016г.

В планах конца этого – начала следующего года запустить строительство второй очереди ЖК «Марсель». Под комплексное освоение территории отведен участок площадью 8 га земли. Здесь проектируется детское дошкольное учреждение, а также выделяется земельный участок под строительство общеобразовательной школы.

Кроме того, уже начато строительство ЖК Мечта» по ул. Героя Яцкова в районе Восточно-Кругликовской. На стадии запуска еще два новых объекта, они пока в активной подготовке.

На какие сегменты рынка жилья компания делает акцент в своей деятельности?

Наша компания представлена во всех сегментах от эконом до премиум-класса. В каждом из сегментов есть свой покупатель, при этом запуск любого объекта сопровождается детальным изучением рынка, несмотря на то, что мы хорошо знаем свой регион.

Везде есть свои особенности. Если говорить о сегментах эконом и комфорт, то, на наш взгляд, очень важный элемент – это создание инфраструктуры, на которую, к сожалению, многие застройщики не обращают внимание. Хорошая инфраструктура способствует как хорошим продажам, так и репутации застройщика. В премиум-классе для нас важны небольшие форматы жилых комплексов.

Полученные аналитические данные дают нам портрет потребителя в том или ином районе. Например, мы понимаем, что центральная часть города нуждается в реконструкции. При этом мы всецело выступаем за сохранение исторического облика старого Краснодара, понимая, что начало строительства в этой части города – это очень деликатный вопрос.