Сделки по иностранным инвестпроектам в сфере коммерческой недвижимости приостанавливаются в Нижнем Новгороде
В четверг консалтинговая компания Jones Lang la Salle /JLL/ опубликовала результаты исследований российского рынка коммерческой недвижимости. По подсчетам аналитиков JLL, объем инвестиций в российскую недвижимость за первое полугодие 2014 года снизился на 59% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года и составил $1,4 млрд. При этом если итоги II квартала показали падение на 36% по сравнению с II кварталом 2013 года, то в I квартал, по данным JLL, инвестиции буквально рухнули на 73%. Аналитики компании называют среди причин замедление роста экономики страны и волатильность валюты, а также напряженность на Украине вместе с международными санкциями, направленными против России.
Генеральный директор нижегородской группы компаний «Триумф» Борис Горелик считает, что о политической составляющей сейчас говорить пока рано. «Весенние события дали мгновенный толчок к бегству инвесторов,? Да нет. Скорее, они дали куда более длинный эффект, который мы будем еще долго наблюдать», – считает эксперт РБК-Нижний Новгород.
По словам Бориса Горелика, поскольку во втором полугодии 2013 года и начале 2014 года российская экономика характеризовалась снижением роста экономики и его приближением к нулевым значениям, то именно это стало первым фактором падением интереса к недвижимости в России. Но это, по его мнению, не единственный фактор.
«Сыграла свою роль и борьба за деоффшоризацию экономики, – уверен Борис Горелик. – Поскольку в значительной части инвестиции в российскую недвижимость – это возврат российских же денег в виде оффшоров. Так что давление на этот сектор не могло не сказаться».
Однако гендиректор ГК «Триумф» подчеркивает, что результаты действия этих факторов заметны главным образом на столичных площадках, поскольку в денежном выражении российский рынок недвижимости на большую свою часть оседает именно в Москве и Санкт-Петербурге.
«Собственно, иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость России идут в первую очередь на столичные площадки. И уже вытесненные с этих рынков российские инвесторы бегут в регионы, – продолжает Борис Горелик. – А те иностранные инвесторы, которые в регионах все же присутствуют, не могли успели бы так быстро свернуться. Поэтому отрицательные показатели в первых двух кварталах будут иметь эффект для рынка недвижимости, в частности регионального, но отложенный».
Аналитики JLL как раз констатируют, что по результатам первого полугодия 2014 года в коммерческую недвижимость Москву было вложено 85% от общего объема инвестиций. Правда, доля Санкт-Петербурга выросла, но достигла лишь 8% по сравнению с 5%, накопленными за первые шесть месяцев прошлого года. На все российские регионы пришлось в совокупности 7%.
Отметим, при этом в интервью РБК-Нижний Новгород заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости «Монолит Истейт» Владимир Шомин констатировал, что уже оказывают свое негативное действие на рынок санкции Евросоюза по отношению к России – с запрета поставок высокотехнологичного оборудования и покупки продукции высоких технологий.
«Все известные нам сделки с привлечением иностранного капитала на сегодняшний день приторможены», – заявил Владимир Шомин.
«По сделкам с ценником от 50 млн рублей и выше позицию сторон на рынке я охарактеризовал бы как «выжидательную», – говорит Владимир Шомин. – Инвесторы пока не спешат вкладывать крупные средства в объекты коммерческой недвижимости Нижегородской области. Новые сделки практически не открываются, уже открытые – с согласованными условиями сторон – не спешат реализовываться, медленно перетекают в режим обмена мнениями. Плюс инвесторы не очень-то спешат обменять свою недвижимость на денежные знаки – не совсем еще осознав – куда и во что их вкладывать. Крупные инвестпроекты с ценою в долларах или евро переподписываются в рублевую стоимость».
При этом в небольших проектах с вложениями до 5-7 млн руб. по словам аналитика «Монолит Истейт» ситуация противоположная.
«Имеющие на руках такие суммы люди – их достаточно много – осознали, что вложения в недвижимость в настоящее время наиболее надежно защищают их сбережения от обесценивания, – говорит Владимир Шомин. – В основном покупаются небольшие торговые площади, салоны услуг, офисные помещения – обязательно с уже имеющимся арендатором. При этом приемлемый срок окупаемости недвижимости в 7-8 лет из-за дефицита предложений такого рода сдвигается уже к 9-10 годам. И это, на мой взгляд, оправдано, так как в собственности инвестора остается еще такой ликвидный актив как недвижимость».
При этом, по мнению аналитиков LLC, в целом рынок недвижимости находится в хорошем состоянии – он восстановился после кризиса 2008 года, а значительная ненасыщенность качественными площадями по-прежнему привлекает инвесторов.
"Таким образом, после низких показателей 2014 года мы имеем все шансы получить высокие результаты в следующем 2015 году", – заключил эксперт консалтинговой группы.
Добавим, эксперты ГК «Триумф» не так давно опубликовали данные, согласно которым по итогам 1 квартала 2014 года доходность инвестиций в коммерческую недвижимость в Нижнем Новгороде была довольно высокой – почти в 2 раза превысила доходность по банковским депозитам и составляет в зависимости от сегмента недвижимости от 12 до 14,7%.