Евгений Норкин: "Наша задача – продолжать строить"
Тема недвижимости в последние годы, особенно в последние три года, многослойная и сложная. На рынке сейчас предостаточно объектов и на завершающей стадии строительства, и уже введенных в эксплуатацию, это и ЖК в Нижнем Новгороде, и в ближайших пригородах. И во всех продается жилье. При этом цены падают, рынок "просаживается". Как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию?
Я бы не сказал, что сегодня на рынке недвижимости Нижнего Новгорода предложение превышает спрос. Обратимся к цифрам. По данным администрации города, в августе этого года выдано всего два разрешения на строительство новых многоквартирных домов, причем одно из них получила наша компания ООО "Вертикаль" на строительство шестого дома в Верхних Печерах в ЖК "Солнечный". По данным за сентябрь этого года, выдано также всего лишь два разрешения на строительство новых многоквартирных домов в нижней части города. Это крайне мало – всего четыре новых дома застройщики получили разрешение возводить. Таким образом, мы приходим к тому, что, не имея какого-то однозначного представления о ближайшем будущем, не имея уверенности в завтрашнем дне, инвесторы на рынок строительства не идут, банки финансируют его с трудом. Я думаю, что мы придем к той ситуации, которая уже неоднократно повторялась – после кризиса 1998-го и 2008-го годов. Наша компания на рынке уже 20 лет, мы это переживали неоднократно.
Давайте вспомним 2010 год, это было семь лет назад. Рынок оживился, люди пришли покупать новые квартиры, чтобы улучшить свои текущие жилищные условия, а выбора квартир практически не было. По крайней мере, не было жилых комплексов в высокой степени готовности, застройщики только запускали новые проекты, и цены резко пошли вверх. Вы помните, может быть эту ситуацию, когда ряд крупных застройщиков записывал на бумажке желающих приобрести квартиру, создавая некую очередь на право заключения договора на [покупку] квартиры, но ещё не факт, что она будет построена и вам продана.
То есть получается, что сейчас достроят то, что строят, все это будет продано, а потом вакуум случится, и снова будет активно расти спрос, да? Такой ваш прогноз?
Я думаю, что мы придем к тому, что будет баланс спроса и предложения, мы, по сути, уже к этому приходим, потому что многие проекты реализованы. Есть покупатели, которые не могут определиться с выбором, мы их видим в нашем отделе продаж, они приходят и говорят, что уже выбрать-то нечего. Особенно это чувствуется в сегменте бизнес-класса, или, говоря по-простому, в классе "средний плюс", где вообще предложений-то одно-два на рынке. По моей оценке, это диапазон от 70 до 100 тыс. руб. за кв.м. Выбора нет. Есть предложение нашей компании, есть один-два прямых конкурента. И все. И дальше "вторичка".
Осталось только понять, есть ли у людей деньги на сегодняшний день и желание их потратить на улучшение своих жилищных условий. Как всегда, в России одна неопределенность сменяется другой неопределенностью. Но в конце года будет новогодний всплеск, новогоднее "ралли" ожидаете?
В планы продаж это, конечно, заложено. Но я бы не называл это "ралли". В конце года продажи повышаются на десятки процентов, это было и в прошлом году, и в позапрошлом, которые были не менее сложными, чем 2017-й год, поэтому, да, новогоднее настроение влияет и на квартиры.
Два ваших проекта – "Воскресная слобода" и "Солнечный" – это премиум и бизнес-класс? В чем разница между этими категориями? Только в цене?
Да, два проекта, которые мы возводим, они оба находятся в Нижегородском районе, но один – в исторической его части, в двух километрах от Кремля – это Воскресенская слобода, очень тихое уютное место и потрясающие виды на нижнюю часть города. Это проект премиальный, проект элитного жилья, и все характеристики тому соответствуют. На мой взгляд, и большинство экспертов со мной согласятся, все-таки элитное жилье – это 100 тыс. руб. за кв.м и выше, все мы к этому привыкли, в нашем городе такие предложения есть, их осталось немного. Бизнес-класс давайте определим до 100 тыс. руб. за кв.м: кто-то говорит от 70 тыс., кто-то говорит от 80 тыс. Так вот, первый наш проект "Воскресенская слобода" – это элитное жилье, но в рамках сложившихся обстоятельств средняя цена за квадратный метр там 82 тыс. руб. То есть получается, что мы предлагаем чуть больше за чуть меньшие деньги.
Такую невысокую цену за квадратный метр элитного жилья диктует сегодня рынок?
На цену повлияли несколько факторов. "Воскресенская слобода" – проект с непростой судьбой. Совсем недавно ряд СМИ написал об иске от нашего банка-партнера к застройщику – ООО "Жилстрой". На самом деле, это – технический иск, который помог нам завершить довольно сложную историю взаимоотношений с банком наиболее благополучным образом. Ведь мы совместно с "Вокбанком" вошли в проект в 2015 году, тогда банк открыл кредитную линию на строительство ЖК, на возведение трех очередей. И мы, заручившись финансовой поддержкой, начали активно строить.
Но время было тяжелое. Во-первых, была самая непростая ситуация на рынке недвижимости, а во-вторых, "Вокбанк" стал одним из первых, кто попал под программу консолидации банковского сектора. "Вокбанк" был санирован, но тем не менее, он это пережил. Банк нижегородский, а оздоровлять его пришли москвичи, и им наш местный проект на рынке недвижимости был не очень интересен, поэтому финансирование было приостановлено. И мы попали в ситуацию, когда на довольно-таки узком рынке, с одной стороны, мы были вынуждены гасить кредит, с другой – нам нужно было продолжать строительство.
И это серьезно ударило по нам, снизило темпы строительства, мы погрузились в длительные переговоры с банком. На сегодняшний день мы поставили точку в них. В банке несколько раз менялись собственники, после москвичей пришли казахи – алма-атинский банк, которому наш проект был ещё менее интересен. Мы поняли, что эти переговоры ни к чему не приведут, надо это бремя с себя снимать. А банк, желая ускорить этот процесс, подал иск, который стал техническим инструментом, чтобы оказать на нас давление.Как бы то ни было, 27 сентября мы подписали соглашение, по которому полностью рассчитались по кредитным обязательствам и поставили точку в данном вопросе. Впервые за два года "Воскресенская слобода" и все, кто связан с этим проектом, вздохнули спокойно.
Место, действительно, шикарное, и проект, действительно, интересный. У вас уже есть люди, которые уже внесли деньги, которые хотели бы наслаждаться жизнью в ЖК "Воскресенская слобода". Сколько времени ещё пройдет прежде, чем люди смогут въехать в новые квартиры?
Как только мы 27 сентября разрешили все вопросы с банком, собственники компании спокойно продолжили инвестиции в строительство. Сейчас ведутся кровельные работы, через несколько дней мы приступим к монтажу окон. Дом должен быть сдан в сентябре 2018 года. То есть менее, чем через год, люди переедут в свои новые квартиры в ЖК "Воскресенская слобода".
Хорошая новость. Разобрались со сложным проектом, теперь давайте поговорим о том проекте, строительство которого ведется без задержек – это ЖК "Солнечный" и дом "Гелиос". Все хорошо продается?
Хотелось бы лучше, но это всегда так – хочется лучшего. Начиная строительство, мы надеялись на большее. Тем не менее, проект успешен. В рамках федерального закона об участии в долевом строительстве, разные компании реализуют разные проекты, их нельзя смешивать, нельзя смешивать деньги дольщиков, нельзя смешивать инвестиции. Компания "Жилстрой" является застройщиком "Воскресенской слободы", ООО "Вертикаль" – застройщик ЖК "Солнечный".
За пятый дом в ЖК "Солнечный" мы получили в этом году премию "Золотой ключ 2017". Это стало новой вехой в истории нашей компании – мы первые в Нижнем Новгороде ввели такое понятие как доступный бизнес-класс. Цена – сейчас от 50 тыс. руб. за кв м. Цены привлекательные, застройщики ищут внутренние ресурсы, это и новые технологии, это и просто реализация каких-то вещей, которые раньше не казались необходимыми, а сейчас востребованы на рынке. Да, мы осмотрелись в Верхних Печерах, и уже ведя строительство четырех домов, мы спроектировали пятый 25-этажный дом таким образом, чтобы 90% квартир в нем были видовыми. Причем, сейчас предложение близко к себестоимости жилья, так как идет начальная стадия строительства.
Дешевле уже не будет? Сейчас – самое время покупать?
Есть информация, что ЦБ снизит на процент межбанковскую ставку, это может сказаться на величине ипотеки. Но ипотека сейчас и так уже довольно доступная – 8-9%. Мы были одними из первых, кто по договору, совместно с нашим банком-партнером, уже готов кредитовать под 7,5% при прочих равных. Поэтому гнаться здесь за 0,5%, может быть и стоит, но не упустить бы тогда хорошее предложение.
Как обстоят дела с ипотечным кредитованием в сегменте премиум и бизнес-класса? Жилье эконом-класса продается по ипотечным кредитам, в основном. А вот люди более обеспеченные, люди среднего класса, они сразу полностью оплачивают жилье или также берут ипотечные кредиты?
У нас в обоих проектах нет чистейшего эконома – квартир-студий за 1-1,2 млн руб. Мы их не предусмотрели, поскольку нельзя смешивать разные сегменты рынка. Но при этом у нас есть комфортные планировки и однокомнатных квартир. А в том же 25-этажном доме на более высоких этажах предусмотрены шикарные, более 100 кв.м. четырехкомнатные квартиры, выходящие на три стороны света – солнце в течение всего дня вокруг этой квартиры проходит.
По опыту могу сказать, если квартира меньшей площади, то это скорее всего ипотека. Также сейчас все застройщики предлагают рассрочку – и если человек понимает, что он продает свою квартиру за 2-3-4 месяца, то ему это выгодно. Чем больше квартира, тем она дороже, и потенциальный владелец такого жилья умеет зарабатывать деньги, умеет их хранить, правильно ими распоряжается – здесь ипотеки все меньше и меньше. Здесь часто встречается ситуация: "Вот вам стопроцентная оплата – квартиру 100 кв.м. за пять с небольшим миллионов, пожалуйста, заверните!"
Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость – на какие квартиры, на какие сегменты недвижимости нужно обратить внимание? Что бы вы посоветовали?
Я рекомендую сделать следующее. Во-первых, нужно обращать внимание на то, как ведется строительство – на динамику (ведется ли постоянно, "растет" ли дом), на уровень обеспечения коммуникациями. Приведу в качестве примера наш ЖК "Солнечный": у нас четыре очереди строительства, и в то время, когда мы строили первые дома – первые очереди, мы протянули коммуникации для всех четырех очередей. То есть, максимально вложив средства на начальном этапе при строительстве в Верхних Печерах, мы обезопасили себя на будущее.
Какие квартиры выбирать? Сейчас инвестиционная составляющая при приобретении недвижимости минимальная. У нас страна парадоксов. Вложив деньги в квартиру, вы получите меньше, чем, если положите эти деньги в банк под тот же невысокий процент. Доходность квартир сейчас не дает и восьми процентов годовых. При этом ситуация с банками вынуждает людей хранить деньги "под подушкой". Тогда надо просто смотреть – если вы инвестор, то вкладывать надо в объекты, которые уникальны, которых больше не будет. Если вы выбираете ЖК, которые будут еще развиваться, то должны учитывать, что вместе с вами квартиры получат еще и сотни ваших соседей, то есть об уникальности речи уже нет, будут конкурирующие предложение о сдаче или продаже жилья. Зато есть уверенность в завершении строительства.
Если застройка – более точечная, то это всегда неповторимость относительно места, относительно соответствующей инфраструктуры. Всегда найдется тот, кто рядом работает, кто захочет жить в этом месте, потому что рядом хорошая школа, или человек сам здесь вырос, к примеру. Я думаю, что такие нюансы всегда сказываются на ликвидности квартиры.
Смотрят ли в будущее с оптимизмом нижегородские застройщики и конкретно вы как представитель одной из крупнейших компаний?
Я смотрю [в будущее] с оптимизмом. Нам нужно строить, завершать заявленные объекты. Я понимаю, что сейчас мы удовлетворяем текущий спрос, но должны думать и о будущем спросе: он обязан расти, поэтому мы должны продолжать строительство, чтобы быть к росту готовыми. Что мы и делаем.