Алена Харитонова: "Владельцы домов в центре должны заботиться о них"
Многие участники рынка уверены, что кризис – не лучшее время для строительного бизнеса, ведь денег у покупателей практически не осталось. Как продажи сейчас? И как вы боретесь за клиента?
Нашу компанию кризис поменял очень сильно. Если бы мы не поменялись, то, наверное, уже не строили. Во-первых, если раньше у нас было три типа домов, теперь у нас их восемь. Есть уже четырехкомнатные за 4,5 млн. Не знаю, почему раньше не додумались, и на этом потеряли много денег. Во-вторых, мы переживаем за то, чтобы не давать невыполнимых обещаний. Безопасность наша и клиентов – превыше всего, и мы два года назад полностью отказались от кредитных продуктов.
Удивительная история по нынешним временам.
Тяжело строить без кредитов, особенно, если учесть, что у нас никогда не было и сейчас нет долевого строительства. В малоэтажке это очень важно, потому что государство этот сегмент так не контролирует. Мы заключаем договоры, где аванс составляет 300 тыс., и, если человек потом решает не покупать этот дом, он может прийти и забрать деньги. Конечно, предусмотрен штраф 200 тыс., но при этом разрешается, чтобы человек перепродал дом кому-нибудь другому, или, если он в течение года захочет взять другой коттедж, то может потратить деньги на это. Так что никто не обижается.
То есть человек платит 300 тыс., а через два года приходит и получает готовый дом, практически полностью построенный на ваши деньги?
Да, только дома, как правило, строятся не два года, а 6-9 месяцев. Исключение – "Баден-Баден", рассчитанный на 2,5 года.
Для вас ипотечное кредитование тоже выступает главным драйвером продаж?
Да, 70-80% - это ипотека.
Как ни крути, рынок коттеджного строительства развивается, появляются новые форматы и ценовые ниши. Сегодня можно говорить о каких-то минимальных и максимальных ценах на коттеджи в Нижегородской области?
Думаю, от 2,5 до 30 млн. Но мы строим дорогие таунхаусы из самых дорогих материалов, хотя первый блин был комом, и мы этого не скрываем. Сначала строили дома из газосиликата с облицовкой из штукатурки. У нас были очень красивые крыши, но когда пять лет назад они потекли, мы "влетели" на многие миллионы и вынуждены были делать ремонт, где уже жили люди. Это была совокупность обстоятельств. Оказывается, в газосиликатном доме ремонт нельзя делать сразу, и даже мы до конца этого не понимали. Да и людям тоже быстрее надо было въехать. А газосиликат отдает влагу до 3 тонн в одной секции, плюс влажная уборка и закрытые окна. Вся эта влага уходит в крышу, утеплитель намокает и встает колом и уже не держит. И с этим ничего не сделать, кроме как полностью менять крышу. Наша вина была в том, что не предупредили людей. Это уже потом стали выдавать инструкции по эксплуатации дома.
Обожглись, поменяли качество материалов и стали делать дороже?
Мы поняли одну вещь: когда люди меняют квартиру на таунхаус, ремонт нужно делать быстро, не могут они полтора года ждать и сушить дома. Поэтому газосиликат убрали, и с крышами лучше не надо экспериментировать. Сейчас, когда клиенты приходят и просят "красивенькую", мы отвечаем: "Двускатная крыша будет работать 150 лет, а на вид сверху не смотрите". 3D мы показываем, и другие застройщики показывают. Но вы же никогда свою крышу сверху не увидите, а снизу мы делаем ее очень красивой. Двускатка – классная крыша, и не надо ничего лишнего придумывать.
Кто сейчас покупает коттеджи и таунхаусы за городом? Те, кто полностью меняют образ жизни, или те, у кого квартира тоже остается?
Это очень интересный вопрос. Думаю, в этом году в Нижнем Новгороде произошла революция в понимании, когда нужно покупать квартиру, таунхаус, дом или дачу. В 2016 году идет вал клиентов, которые обратно переселяются из-за города. Это примерно каждый десятый, что для нас – большой показатель. Причем зачастую это люди уставшие: сначала они продали городскую квартиру, переселились за город, сделали там ремонт, а теперь снова продают, пытаясь найти компромисс между загородным и городским жильем.
Наверное, тут важно изначально понимать, как ты планируешь жизнь. Если к этому не подойти всерьез, можно наломать дров, потерять время и деньги.
Если вы уже зрелый человек, у вас достаточно взрослые дети, и вы понимаете, что не будете ездить на работу к 8 утра и обратно в 6 вечера, то, наверное, сможете себе позволить жить за городом. А детям имеет смысл купить однокомнатные квартиры, и пусть они живут в городе. Если же дети ещё ходят в школу, переезд за город может стать катастрофой. Я сама мама троих детей и даже в городе ничего не успеваю. Я хочу, чтобы мои дети учились хорошо, значит к ним должны ходить хорошие няни, врачи и репетиторы, А как они поедут за город? А ещё мои ходят в секцию по футболу и на танцы. Получается, мы должны нагрузить детей продуктами и отправить по маршруту на весь день? Иначе ребенок будет голодный или станет есть гамбургеры и получит проблемы со здоровьем, либо в конце концов сорвется от нагрузки.
Хорошо. Таунхаус – это здоровый компромисс. Но ведь все равно остается проблема пробок. Ваши дома не в центре города, и через улицу Родионова все равно ездить придется. Как вы уговариваете людей, когда у них появляются сомнения?
Наших клиентов не особенно заботят пробки в Печёрах. Они прекрасно знают, что так везде. К 2018 году, когда в Нижнем пройдет чемпионат мира по футболу, эту трассу расширят. Мы уже видим, что кстовская администрация свою часть работы выполнила, и Нижегородский район тоже сделает. Мы это проверяли. Во-вторых, запланирована дополнительная дорога. Она идет из Кузнечихи мимо Красной поляны к улице Академической. Она ещё немного потоки разгрузит, и можно будет ездить из Кузнечихи сразу на Гребной канал.
Как сопоставляются цены на таунхаусы в Верхних Печерах со стоимостью квартир в центре города, например на площади Свободы?
В шести из восьми типах домов стоимость квадратного метра составляет 50-54 тыс. руб. Это значительно дешевле квартир в центре. С одной стороны, в таунхаусах нет ремонта, с другой – участок огорожен двухметровым забором, и у вас еще от двух до четырех парковочных мест.
Площадь земли какую предлагаете? И что там можно сделать?
Площадь чистых садов, которые можно использовать для отдыха – от 25 до 150 кв. м. Весной мы впервые сделаем три демонстрационных сада. Что в них обычно делается? Конечно, барбекю, беседка, качели садовые для мамы, песочница для ребенка и травка, где дети просто играют.
Все остальное, что касается управления и бытовых вопросов, уже решено, или есть нюансы? Какие сложности ожидают покупателей таунхаусов?
Все бытовые проблемы берет на себя ТСЖ – все то же самое, что и в городе.
В этом году владельцы недвижимости заплатят налог по новой кадастровой стоимости. Люди получают квитанции, и многие из них – в шоке. Площадь таунхаусов и коттеджей, как правило, выше среднего. Как правильно объяснить покупателям, что они "попадают" ещё и на этот налог?
Наши клиенты недвижимость покупают уже в готовом варианте, видят кадастр на землю и на дом. И здесь есть интересный парадокс. Таунхаус вроде как делится на две части – дом и землю, но, если их вместе сложить, то получается, что таунхаус по кадастровой стоимости примерно наполовину дешевле квартиры. То есть стометровая квартира по кадастровой стоимости будет равна таунхаусу площадью 150 кв. м. Тем, кто будет покупать дома в "Баден-Бадене", повезет, так как мы успеем сдать его целиком, пока это будет еще Кстовский район. А там недвижимость очень дешевая и применяются другие налоги. К 2020 году эта территория станет Нижним Новгородом, но мы успеем.
А почему "Баден-Баден"? Такое название ко многому обязывает.
Там всё будет связано с этим местечком в Германии. Продумываем и вымеряем всё, вплоть до каждого сантиметра. На этой неделе мы делали на макете высадку 10 тыс. роз. Это очень трудно, и мы до сих пор высадили только 7 тыс., остальные пока не помещаются.
Настоящий Баден-Баден – город, который очень меня поразил. Пришлось провести там некоторое количество времени, чтобы понять: он практически русский, наши писатели, поэты и правители почитали этот город. Это сказка, в которой очень хочется жить. Но, так как я не могу туда переехать, решила, что Баден-Баден должен переехать в Нижний Новгород.
На какого клиента вы рассчитываете? За что вы его будете покупать, предлагая весьма сложный и не слишком дешевый продукт? Есть какие-то доводы в дополнение к рассказанной вами красивой истории?
Я абсолютно уверена в клиентах, и первые продажи подтверждают наши ожидания. Как правило, наши клиенты – это топ-менеджмент, руководители или средние и мелкие предприниматели. Кто покрупнее – строят коттеджи за городом. Почему мы уверены в продукте.
Дело в том, что, рано или поздно семьи, а средний возраст наших клиентов – от 25 до 45 лет, крепко встают на ноги и уже не помещаются в своей квартире, либо имеют финансы на ещё одну дополнительную комнату. Все они уже владеют двух- или трехкомнатными квартирами и уже выплатили ипотеку. Как правило, их квартиры находятся в верхней части города и стоят 5-6 млн. Что им нужно, чтобы купить таунхаус стоимостью от 4,5 до 7 млн? Как правило, у них есть сбережения, но тратятся они на ремонт, а вот ипотеку в районе 2 млн, да так чтобы еще на мебель хватило, они могут себе позволить. Вот это и есть наши клиенты. Очень многие берут ипотеку на 5-10 лет, а выплачивают за 2-3 года. Это официальная статистика Сбербанка - нашего основного партнера.
Есть к вам вопрос о строительстве в центре города. На площади Свободы скоро появится башня в 25 этажей, которая будет соседствовать с "гнилушками". Получается, блеск и нищета, богатство и развалины – все находится на одном квадрате. А почему нельзя построить поселки таунхаусов в черте города, где есть старое жилье, подлежащее сносу?
Вы читаете мои мысли. Поселок "Баден-Баден" я практически запустила, дала все, что могла дать – идею, архитектуру, как это будет работать. Сейчас только контролирую строительство и продажи, но уже живу следующим этапом – идеей изменения законодательства РФ по вопросам сноса ветхих домов.
Их обычно расселяют за счет бюджета.
Ситуация немного сложнее. Если идет многоэтажная застройка, инвестор пытается расселить ветхий фонд, дать людям квартиры, как-то со всеми договориться. Но, если к этому не подключится администрация, одному инвестору очень сложно это сделать. Недавно была история, когда всех переселили, но осталась одна бабушка. Пока за её "гнилушку" не дали 30 млн руб. и ещё жилплощадь 150 кв.м., её так и не выселили. Инвестор потерял 2,5 года. Вы представляете, он у всех все выкупил, идут кредитные проценты и затраты – это огромный ущерб.
Есть и другие истории, когда такие дома просто горят. Как сделать так, чтобы ветхий фонд быстрее сносился, заходящие инвесторы быстрее строили, и не просто бесконечные каменные джунгли, а что-то интересное?
На сегодняшний день руководство Нижнего Новгорода, правительство области, профильные министерства и департаменты в курсе, что мы готовы к чемпионату мира 2018 года снести в центре города все эти "гнилушки" и построить дома из кирпича, соблюдая при этом историческое наследие улиц. Мы можем построить очень красивые замки, и это не будет похоже на таунхаусы. Но договориться с каждой бабушкой, с каждым дедушкой, чтобы скупить их жилье – для нас это нереально.
Я бы хотела внести изменения в законодательство, как это уже применяется в Европе, когда у каждого города есть красная линия центра, где хозяин недвижимости обязан о ней заботиться. Если ты не заботишься, и дом падает, делается оценка, и инвестор имеет право прийти и купить недвижимость по оценочной рыночной стоимости. Это очень нужно, потому что города России практически рушатся. Мы для себя определили порядка 25 городов, и если мы эту программу запустим, очень хотели бы, чтобы правительство дало нам возможность их вычистить. Крупных малоэтажников не так много. Нам не нужны кредиты. Просто дайте нам программу, и мы за 3-5 лет сделаем красивыми многие города.