Шамиль Мансуров: "Нижегородцы стали понимать прелесть инвестиций в землю"
В предыдущем интервью мы с вами обсуждали ситуацию на рынке недвижимости в 2016 году. Есть ли цифры по его итогам?
Итоги уже можно подводить – есть официальные цифры. В Нижегородской области введено в эксплуатацию 1,27 млн кв.м. жилья, и примерно половина этого объема представлена в малоэтажном формате. Такая тенденция в регионе сохраняется все последние годы. В "Окском береге" за год мы ввели в строй порядка 40 тыс. кв.м., треть из которых – по госпрограмме "Жилье для российской семьи". Это чуть меньше, чем было в 2015-м, но в целом за три года реализации проекта "Окский берег" дал жителям уже свыше 130 тыс. кв.м. В абсолютных величинах это около 130 малоэтажных домов и свыше 3,5 тыс. квартир.
Ваш сегмент относительно молод и активно развивается не более 5-7 лет. По сути, "Окский берег" был пионером в Нижегородской области. Всегда тяжело быть первым, входить на рынок, рассказывать покупателям и чиновникам, что это такое. Как вы проходили этап становления?
Малоэтажное строительство поднимается не в первый раз. В Советском Союзе такие попытки были сразу после войны. А в современной России это началось в 2007 году с принятием ряда федеральных программ, декларировавших развитие целого направления. В первую очередь, страна стала ориентироваться на успешный зарубежный опыт США и Западной Европы. В Штатах, кстати, 90% жилья строится в формате до трех этажей. Скорость возведения, более короткий инвестиционно-строительный цикл, потребительские качества и современные технологии – все эти преимущества побудили российское правительство заняться внедрением тематики.
Наш регион это подхватил, и с 2007 по 2009 год была создана Ассоциация малоэтажного строительства, сформулирована стратегия. Мы изначально не собирались сразу бросаться в крупные проекты, каким сейчас стал "Окский берег". Начинали с довольно небольших "пилотов" – коттеджных поселков с госучастием. Вот они-то и были пионерами, где государство и застройщики обкатывали механизмы. Параллельно с этим мы готовили серьезную площадку, и была выбрана территория в Новинках, на федеральных землях Фонда содействия развитию жилищного строительства. К проекту подтянули инструменты ипотечного кредитования. То есть была очень серьезная и длительная подготовка.
Вам приходится создавать комьюнити, целые микрорайоны. Как вы нащупывали форматы, в которых люди в "Окском береге" будут жить счастливо?
Это очень трудоемкий, требующий большого профессионализма процесс. Но мы ведь не в одиночку это делали, использовали опыт других стран, в том числе, привлекая специалистов из Европы и Северной Америки. Сами ездили в Финляндию, смотрели, как там это реализовано. Основной принцип – это комплексное освоение территории. Еще до строительства и выхода на рынок площадка расчерчивается, определяется вся проблематика инженерных коммуникаций. Проводится маркетинг, потому что от спроса будет зависеть 90% успеха.
Видимо, с маркетингом вы угадали. Скажите, ваш главный сегмент целевой аудитории – это молодежь, или вы открыты для всех?
Конечно, молодежи больше. Но дело совсем в другом. Мы ушли от спекулятивных вариантов освоения территории, наступили на глотку жадности, сдерживали себя в стремлении к высокой прибыли. Мы ориентировались на большие объемы и доступность цен, что и декларировали еще до выхода на рынок.
На Западе культура жизни в пригороде выстраивалась десятилетиями. Как нижегородцы воспринимают новый для себя формат?
У нас были целые волны переезда за город. Все больше и больше людей стремится это сделать. Жить в городе все тяжелее, и те, кто почувствовал преимущества пригорода, завидуют тем, кто уже переехал. Люди стремятся к этому – это объективно, и на Западе было так же. Плюс ко всему – возможности строительства сейчас шагнули вперед. Если раньше индивидуальные дома возводились несколько лет, сейчас без нарушений технологии это можно сделать за 3 месяца.
Насколько сейчас ощутима разница в цене с жильем в городе?
Минимальная цена – 35 тыс. руб. за метр по программе "Жилье для российской семьи". Она заканчивается, но, я думаю, по ее итогам совместно с правительством мы предложим продолжение. Максимальный предел цены – порядка 50 тыс. – это уже кварталы повышенной комфортности. Последними люди тоже активно интересуются.
В проекте "Окские усадьбы" вы предлагаете участки под индивидуальное строительство, уже заряженные коммуникациями. Расшифруйте, что под этим подразумевается?
Помимо готовых домов мы предлагаем клиентам построить дома самостоятельно, полностью обеспечивая их участки инженерной инфраструктурой. Это электричество в цивилизованных объемах, центральное водоснабжение и канализация (у нас есть собственные очистные сооружения), а газовое отопление организуется с помощью индивидуальных котлов. Все почти как в городе.
Раньше землю в пригороде в основном брали для себя. Сейчас есть инвесторы, которые считают, что это выгодное вложение средств, и земля будет дорожать?
В основном и продолжают брать для себя. Хотя я не исключаю, что нижегородцы начали понимать слова Марка Твена: "Люди, покупайте землю. Ее больше не производят".
Господдержка ипотеки пока заморожена. Или все-таки есть другая информация?
Других новостей пока нет. Многие застройщики очень рассчитывают на продление государством программы субсидирования процентной ставки. Но и сами банки стали снижать проценты. То есть с одной стороны идут банки, с другой – клиенты, и баланс постепенно склоняется к тому, чтобы ставка достигла 10%. Я надеюсь, к концу 2017 года или в 2018-м мы перейдем этот порог и постепенно будем двигаться к цивилизованным европейским форматам.
За три квартала прошлого года объем выдачи ипотеки в регионе составил 21 млрд руб. Большинство ваших покупателей тоже берут деньги в банках?
Это так, причем касается всех типов жилья. Все больше и больше граждан задействуют этот инструмент и для приобретения недвижимости в инвестиционных целях.
Ваш проект рассчитан явно не на три года. Какие у вас горизонты?
Официальный срок реализации – 15 лет, и сейчас пошел уже четвертый год. Важным моментом стало достижение взаимопонимания с органами госвласти. Сотрудничаем со всеми институтами развития жилищного строительства, такими как Агентство ипотечного жилищного кредитования и Фонд содействия развитию жилищного строительства. Нашли полное понимание и у областного руководства. Задачи совпали: мы хотели развивать именно этот сегмент рынка, а государству были необходимы объемы, потому что в кризис 2008-2009 годов они резко упали, а сегмент малоэтажного строительства их подтянул.
Губернатор Шанцев вашу площадку посещал неоднократно. Критикует, подсказывает что-то? Он ведь строитель.
Это редко бывает, в основном губернатор решает вопросы, которые мы ставим перед областным правительством. Сейчас, в частности, решаются вопросы социальной инфраструктуры, без которой такие проекты просто немыслимы.
То есть детский сад, школа, асфальтирование дорог, парковки, автобусное сообщение, телекоммуникационные услуги – все это ложится и на вас, и на областные власти?
Совершенно верно. Мы пошли по пути классического девелопмента, где в одних руках сосредоточен весь цикл – от проектирования до эксплуатации. Конечно, есть нюансы: например, в нашей стране неэффективно, а иногда и просто невозможно строить частные социальные объекты. Пока это не пользуется спросом у населения, поэтому социалку, конечно, представляет государство. В этом году при содействии федерального правительства и софинансировании Нижегородской области мы получаем первый детский сад. Второй начинаем проектировать и планируем на 2018 год. К лету этого года ожидается разрешительная информация по школе на 550 мест, которую мы тоже рассчитываем ввести в 2018-м. Решается вопрос фельдшерско-акушерского пункта.
В одном из интервью вы рассказывали о районе "Спортивный". Это что, дань моде?
Квартал "Спортивный" будет расположен в зоне будущего физкультурно оздоровительного комплекса. Мы рассчитываем, что он у нас появится, есть понимание со стороны областного правительства, что, наверное, должна быть концессия. Мы к этому движемся, и я не сомневаюсь, что ФОК будет. Но мы уже сейчас создали первичную инфраструктуру, где можно заниматься своим здоровьем. В каждом квартале и дворе есть небольшие спортивные комплексы, в том числе тренажерные. У нас уже проводятся спортивные мероприятия. Кстати, "Окский берег" выбран территорией проведения соревнований "Лыжня России", запланированных на 11 февраля. Ожидаем около 10 тыс. любителей лыжного спорта.
Это уже претензия на центр общественной жизни.
Конечно. Мы не хотим, чтобы наш проект выглядел спальным районом.