GloraX реализует нижегородские проекты с применением мастер-девелопмента

Читать в полной версии

Федеральный девелопер GloraX объявил, что привлечет локальных партнеров к реализации двух своих нижегородских проектов. GloraX Новинки и GloraX Левобережный будут построены с применением механизма мастер-девелопмента.

Задача мастер-девелопера заключается в том, чтобы полностью подготовить участок под строительство, согласовать проект с региональными властями, а в некоторых случаях даже привлечь проектное финансирование. Мастер-девелопер отвечает за сохранение архитектурной концепции, создание дорожной, коммунальной и социальной инфраструктуры. В свою очередь, привлечение партнеров из числа местных компаний позволяет сократить сроки строительства и повысить ценность проекта для потенциальных клиентов.

Президент GloraX Дмитрий Кашинский рассказал РБК Нижний Новгород, чем мастер-девелопмент может быть выгоден нижегородским компаниям, в каком сегменте жилой недвижимости эта практика наиболее эффективна, и почему GloraX решил не откладывать запуск нового премиального проекта до лучших времен.

- Российские застройщики, в том числе ваша компания, сейчас реализуют свои проекты с применением механизма комплексного развития территории (КРТ). Он, несомненно, интересен с точки зрения интенсивной реновации городских пространств. А в чем его плюс для инвестора?

- Сегодня люди покупают не просто квадратные метры, а пространство для жизни. Рынок становится более продвинутым, клиенты – более насмотренными. В состав проектов входят не только непосредственно жилые корпуса, но и благоустройство, социальная и бытовая инфраструктура, вся окружающая человека городская среда. И именно механизм КРТ позволяет планировать и формировать эту среду, создавая более качественный и востребованный рынком продукт.

Еще один важный момент – выстраивание отношений с региональными властями, с которыми подписывается договор КРТ. Для нас это очень важно, поскольку может измениться законодательство, политическая и экономическая конъюнктура, ситуация в конкретном регионе, а мы при этом на длительный период времени имеем совершенно прозрачные правила игры, зафиксированные в договоре КРТ. Бизнес любит определенность, поэтому для нас это очевидный плюс.

У нашей компании 11 заключенных договоров о реализации проектов КРТ в различных регионах России, в том числе в Нижнем Новгороде. Мы считаем, что потенциал этого механизма для девелоперов, конечных покупателей и для государства пока еще даже полностью не раскрыт.

- Дмитрий, но ведь КРТ – это механизм с серьезным обременением для застройщика. Нужно расселять людей, проектировать социальные объекты, восстанавливать объекты культурного наследия…

- Мы не пытаемся уходить от решения этих проблем в любом случае. Невозможно выстроить долгосрочное сотрудничество с регионом, не взяв на себя определенные обязательства по решению сложных градостроительных задач по реновации, благоустройству территории и обеспечению жителей всей необходимой социальной инфраструктурой. Региональные власти, в том числе правительство Нижегородской области, очень требовательно относятся к таким проектам и компаниям, которые их реализуют. Конечно, для нас это дополнительная финансовая нагрузка, но в то же время, принимая участие в создании благоустроенных набережных и общественных пространств, мы и наш продукт делаем более привлекательным.

- Согласно рейтингу Единого реестра застройщиков, GloraX занимает первое место по объемам жилого строительства в городе. Это накладывает определенную ответственность. Что именно, помимо возведения жилых домов, делает GloraX для города?

- Нижний Новгород стал для нас вторым по приоритету городом после родного Санкт-Петербурга. Мы пришли в Нижний с серьезными намерениями и планируем остаться здесь надолго. И, конечно, мы в полной мере осознаем социальную ответственность, которая лежит на нас как на девелопере, который преобразовывает такие большие территории. Три наших проекта расположены на набережных, каждая из которых имеет свой характер и свою историю, и мы занимаемся их реновацией, сохраняя при этом историю места. После завершения работ эти набережные будут доступны для всех жителей Нижнего Новгорода.

- Почему на фоне развития проектов КРТ крупные компании стали проявлять интерес к практике мастер-девелопмента?

- Российские мегаполисы отказались от точечной застройки в пользу комплексного развития больших территорий. Как это реализовать на практике? Можно пригласить большое количество мелких компаний, каждая их которых будет строить что-то свое, но в результате получится все то же лоскутное одеяло – территория, лишенная единой архитектурной и инфраструктурной концепции.

Кроме того, в условиях современного города нельзя провести реновацию значительной территории без решения сложных проблем. Это может быть расселение ветхого жилья, необходимость берегоукрепления или реставрация объектов культурного наследия. Соответственно, городам нужны партнеры, которые возьмут на себя ответственность за масштабную застройку, сопряженную с решением большого количества параллельных задач.

С другой стороны, когда мы говорим про проект объемом в несколько сотен тысяч квадратных метров, мы должны понимать, что город заинтересован в его скорейшей реализации. Если на нем работает один девелопер, то он разбивает проект на очереди и вводит их поэтапно в течение нескольких лет, а иногда и десятилетий. Это может быть эффективно для застройщика, но не будет эффективно для города. Поэтому инвестор, взявший на себя реализацию масштабного проекта, привлекает партнеров из числа других девелоперских компаний.

За счет этого выигрывают все. Город получает ускоренное освоение территории. Покупателям не нужно жить «на стройке» и годами ждать, когда сдадут соседние очереди. Выигрывают и региональные девелоперы. Не все могут позволить себе вложиться в большой проект, а возможность реализации отдельной очереди многим может быть интересна. Таким образом, за счет мастер-девелопмента происходит оживление строительной отрасли региона.

- Как сохранятся единая концепция проекта и архитектурный стиль при вхождении в проект сторонних девелоперов?

- GloraX в качестве мастер-девелопера и основного инвестора заключает договор КРТ с региональными властями и, соответственно, несет перед ними ответственность за проект. Мы гарантируем, что проект будет реализован в полном объеме, что будет создана соответствующая социальная, инженерная и дорожная инфраструктура, что будет сохранена единая, ранее утвержденная и согласованная архитектурная концепция.

Например, мы планируем привлечь партнеров к реализации проектов GloraX Новинки и GloraX Левобережный. Я подчеркиваю, что полная ответственность будет на нас, как на стороне, подписавшей договор КРТ, и партнеры будут участвовать в строительстве отдельных очередей в рамках единого проекта.

- Отличаются ли подходы к мастер-девелопменту в зависимости от класса реализуемого проекта?

- В реальности эффективность применения мастер-девелопмента зависит от многих условий, и мы будем подходить к выбору механизма реализации индивидуально в каждом отдельном случае, учитывая множество факторов и особенностей проекта. Например, проект комфорт-класса GloraX Новинки очень масштабный, и для ускорения его реализация мы планируем привлекать партнеров – так же, как и для проекта бизнес-класса GloraX Левобережный, который сейчас находится на начальном этапе.

Кварталы на Черниговской и Гребном канале мы полностью построим собственными силами. Это сложные проекты премиального сегмента, с множеством особенностей и сложных нюансов, поэтому будет правильным реализовать их самостоятельно, так сказать – «под ключ».

- Каким критериям должны соответствовать девелоперы-партнеры, чтобы войти в проект?

- Учитывая нашу ответственность перед региональными властями, мы прекрасно понимаем, что спрашивать будут с нас, и за партнеров отвечаем мы. Потому для нас очень важен опыт привлекаемых застройщиков, их репутация, те проекты, которые они уже вывели на рынок. Мы должны понимать качество строительства, уровень внимания к деталям. Кроме того, в сегодняшней экономической ситуации важна и финансовая стабильность компаний. Мнение и рекомендации региональных властей тоже будут играть важную роль.

- Какие преимущества получают в такой схеме локальные застройщики?

- В бизнесе есть такое понятие – time-to-market, это период времени от инвестирования первых денег до начала продаж. Для стандартных проектов в области девелопмента от момента приобретения земельного участка до реализации квартир нужно сделать очень многое: согласовать градостроительную документацию, договориться с городом о создании инфраструктуры, разработать проект, получить в банке проектное финансирование… Как правило, на все эти процедуры у девелопера уходит около двух лет. Мы берем на себя большую часть этих задач, и за счет этого для наших партнеров time-to-market сжимается с двух лет до нескольких месяцев. Я считаю, это очень значимое преимущество с точки зрения экономики, особенно учитывая сегодняшние ставки по кредитам.

Во-вторых, компаниям-партнерам не нужно тратить какие-то ресурсы на договоренности с городом и регионом. Мы уже прошли этот этап. Риски девелопера, приобретающего земельный участок, заключаются в том, какой именно объем строительства он согласует, по каким тарифам он получит технические условия на подключение и т.д. В случае мастер-девелопмента эти риски сводятся к нулю. Все условия уже понятны и согласованы.

В-третьих, приобретая отдельную очередь проекта, застройщик понимает, что он будет строить не в чистом поле, а в общей концепции с другими такими же партнерами, и эта локация будет быстро развиваться и привлекать покупателей.

Кроме того, возможность участвовать в знаковом для города проекте важна с точки зрения репутации и накопления опыта. Мы, например, очень дорожим тем, что нам выпала честь реализовать GloraX Premium Черниговская в исторической части и в конечном итоге сделать находящиеся там исторические здания - объекты культурного наследия - доступными нижегородцам. Думаю, для многих девелоперов это тоже важно.

- А какой плюс участникам долевого строительства от того, что их проект будет реализован с привлечением сторонних компаний?

- В первую очередь, это ускорение развития территории. Во-вторых, возможность выбора. В границах одной локации и одного проекта покупатель сможет сравнить жилье, построенное разными девелоперами. Мы, конечно, считаем уровень GloraX довольно высоким, но тоже готовимся к конкуренции с другими девелоперами. А повышение конкуренции всегда очень на руку конечному покупателю.

- Законодательная база вокруг КРТ все еще продолжает формироваться. Какие сложности возникают в частности при привлечении партнеров?

- На сегодняшний день механизм КРТ, безусловно, еще нуждается в регулировании и корректировке. И как раз возможности привлечения партнеров в проекты КРТ сейчас сильно ограничены. Дальнейшее совершенствование законодательной базы позволит эффективнее привлекать локальных девелоперов и вовлекать в развитие большее количество территорий, чтобы успешно выполнять целевой показатель по вводу жилья в России - 100 млн кв. м в год.

При этом законодательство, экспертиза и наработанный опыт местных властей в сфере КРТ в разных регионах сильно различаются. Если говорить про Нижний Новгород, то, по моему мнению, в последние годы здесь сделан очень большой рывок с точки зрения совершенствования законодательной базы, проведения торгов, отработки механизмов КРТ. Традиционно лидером по этому направлению является Москва, а Нижегородскую область я бы поставил на второе место. Между тем, есть регионы, где ранее вообще не было опыта работы с КРТ, и мы делимся с ними своей экспертизой.

- Недавно GloraX стартовал с новым проектом на Гребном канале, он тоже будет реализован с применением механизма КРТ. Удачный ли сейчас момент для запуска крупных жилых проектов?

- Безусловно, сейчас для российского девелопмента непростые времена. Высокая ключевая ставка фактически исключила ипотеку из числа потребительских инструментов. Но поскольку наша компания выстраивает свою стратегию на достаточно продолжительный срок, мы смотрим не на секундную конъюнктуру, а на перспективу. Мы прекрасно понимаем, что в перспективе ставка начнет снижаться, клиенты начнут выводить деньги с депозитов и пойдут покупать недвижимость. Поэтому мы надеемся на лучшее, и реализуем проект на Гребном канале с расчетом на возвращение отложенного спроса. Кроме того, мы видим в Нижнем Новгороде дефицит недвижимости премиального класса и планируем его восполнить.

Подпишитесь на Telegram РБК Нижний Новгород