Ирина Гущина: почему из-за падения спроса на новостройки не снизятся цены
Отмена льготной ипотеки для всех и резкий рост ключевой ставки принципиально изменили рынок недвижимости. Спрос снизился, однако накопившиеся проекты, которые в 2023 -2024 годах застройщики запускали, не снижая темпы, привели к затоваренности рынка. При этом снижения цен на новое жилье ждать не стоит, а растущий отложенный спрос может вновь резко изменить ситуацию в перспективе нескольких лет — рынок покупателя перейдет в рынок продавца. Изменившаяся ситуация требует активной работы девелоперов в продажах, более глубокого понимания целей и ценностей аудитории, рассказала в интервью РБК Новосибирск Ирина Гущина, основатель компании «БУСЫ», бизнес-практик, эксперт в сфере недвижимости, соучредитель девелоперских проектов.
— Как сильно регуляторные изменения повлияли на рынок недвижимости?
— Рост ключевой ставки и последующее снижение спроса стало фактором, принципиально изменившим рынок, также, как и отмена всеобщей льготной ипотеки. Кроме того, по действующим льготным программам возникали задержки с финансированием из-за исчерпания у банков лимитов.
При этом запуски новых проектов в 2023 -2024 году сформировали пул нераспроданных квартир, что после завершения массовой господдержки не могло не сказаться на рынке. В результате портфель строящегося и нераспроданного жилья в России достиг максимального уровня за последние 5 лет.
В январе 2025 года Новосибирская область вошла в число регионов-лидеров по выводу на рынок новых проектов. В результате затоваренность — объем непроданных квартир и апартаментов — в Новосибирской области выросла до 60 207 шт.
Объем продаж в 2024 году составил 869 тыс. кв. м, что на 31% меньше, чем было продано в 2023 году. В январе этого года в Новосибирской области реализовали всего 760 квартир и апартаментов, что стало наименьшим показателем в том же месяце за последние 5 лет.
— Что ждет рынок, будет ли значимое снижение ставки в перспективе этого года?
— В 2025 году думаю, что значительного снижения ключевой ставки не произойдет — регулятор планирует, что среднегодовая ставка сохранится на уровне 17-20% годовых, и лишь в 2026-м снизится до 12-13%. Это значит, что в течение всего года процентная ставка по рыночной ипотеке будет оставаться высокой.
Объем выдаваемой ипотеки снизится, а основным инструментом продаж станет рассрочка и дополнительные варианты льготной ипотеки (траншевая, военная, семейная, ИТ др.) Рассрочка от застройщиков уже во многом заместила падение ипотеки.
— Значит, перспектив, что спрос быстро восстановится, нет?
— Спрос останется низким по двум причинам: из-за высоких процентных ставок и из-за более высокой цены новостроек относительно вторичного рынка. Тем более, что банки все еще сохраняют привлекательные ставки по депозитам. Спрос на новостройки по итогам 2025 года может снизиться от 15% до 20%. Базовый сценарий аналитиков предполагает, что ключевая ставка начнет снижаться с июня и опустится до 19% в декабре, тогда можно прогнозировать оживление спроса. Но я не считаю, что при ставке 19% произойдет значительное оживление спроса.
— Высокая ставка, низкий спрос, затоваренность — кажется, что сейчас настали идеальные условия для снижения цен на новостройки, стоит ли ждать уменьшения стоимости нового жилья?
— Снижения цен на новостройки не произойдет в силу инфляционных процессов и из-за роста ставки проектного финансирования.
В 2026-2027 годах жилье подорожает как минимум на величину инфляции. К тому же сейчас идет рост стоимости во многих категориях строительных и отделочных материалов, увеличивается фонд оплаты труда, — все это также влияет на конечную цену. Важно еще отметить, что кредиты на покупку земельных участков также подорожали, и получить деньги в банке стало сложнее. Это означает, что через пару лет цены на квартиры сильно вырастут, так как все удорожание по итогу закладывается в цену квадратного метра.
— Насколько сильно в текущей ситуации снизятся продажи у застройщиков?
— В 2025 году можно ожидать снижения продаж — в первом полугодии в Новосибирской области до 20%. При этом около 30% проектов, которые планировали запускать застройщики, могут встать на паузу.
Объемы ввода многоквартирных домов, вероятнее всего, снизятся примерно на 10%-15%, а объем вывода на рынок новых проектов упадет. Но при этом вырастет доля готовых квартир в общем объеме продаж застройщиков.
Изменившаяся ситуация требует активной работы в продажах, более глубокого понимания целей и ценностей целевой аудитории. Маркетологам необходимо своевременно успевать реагировать на изменения рынка и встраивать новые инструменты продаж, формировать привлекательные для покупателя предложения.
— Сейчас все чаще говорят, что механизм комплексного развития территорий (КРТ) станет единственным возможным...
— Да, КРТ уже активно развивается как основной механизм застройки территорий. В городе появилась новая ситуация для новосибирского рынка — это обязательное участие застройщика в развитии социальной среды города, строительство или инвестирование школ, детских садов. Новосибирск и жители от этого выиграют: проекты станут более комплексными, связывающими отдельные участки городской среды и делающие городскую ткань более целостной. При этом работать с КРТ могут не все застройщики, так как это сложная задача, и ее решение также отразится на стоимости квадратного метра в сторону увеличения.
— Будут ли меняться сами проекты в сторону снижения площади квартир, удешевления строительства?
— В 2024 году средняя площадь строящихся квартир начала расти впервые за 6 лет. Но уже в 2025-м мы, с большой долей вероятности, увидим возвращение противоположной тенденции. Юниты снова начнут сокращаться — как и во время каждого кризиса.
Сейчас с рынка ушли инвесторы, основную массу составляют конечные покупатели, для которых важно разумное соотношение цены и качества. Но даже в период экономического спада качество объектов должно сохраняться, так как покупатели уже привыкли к соответствующему уровню и заданной застройщиками планке.
Люди стали считать квадратные метры, соотношение полезной и жилой площади, пытаются «прощупать» весь комплекс: как будет в подъезде и во дворе. Трепетно относятся к инженерии, качеству строительства и планировкам, размеру окон, высоте потолков.
К классическим требованиям относятся изолированные комнаты, раздельные санузлы, просторные кухни-гостиные и также добавляются новые тренды — несколько санузлов, мастер-спальни, просторная гардеробная-будуар или зона для хранения вещей. Все чаще встречаются прачечные или так называемые «постирочные» комнаты.
— По вашему прогнозу, когда рынок недвижимости выйдет из пике?
— Нынешний кризис — серьезное испытание для застройщиков. Рынок меняется, происходит его качественная перестройка. В результате останутся только опытные и сильные игроки, которые умеют эффективно управлять расходами и работать с себестоимостью проектов, а также те, кто в постоянном режиме повышал качественную профессиональную подготовку команды.
Все действующие в данный момент макро- и микроэкономические факторы формируют отложенный спрос, который существенно превысит предложение. Есть вероятность, что в 2027-2028 годах рынок покупателя перейдет в рынок продавца, и для застройщиков именно сейчас важно запускать проекты, которые встанут в продажу в это время, на новом взлете рынка.
Следите за деловыми новостями РБК Новосибирск в Telegram-канале и в группе ВКонтакте