Рынок недвижимости: рост ввода, ставки по ипотеке и изменение спроса
Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости — о росте ввода жилья в регионе:
— Рост ввода жилья в 2019 году во многом объясняется эффектом низкой базы. Рынок отыгрывает серьезное падение 2017-18 годов. Плюс в Новосибирске значительный запас квартир в высокой стадии готовности, более 500 тыс. кв.м. Мы хорошо завершили прошлый год и будем иметь рост по вводу жилья в 2020 году.
Сейчас ведущая десятка застройщиков-лидеров продаж по числу ДДУ дает на новосибирском рынке практически половину (48%) всего ввода.
По сравнению с другими городами Новосибирск отличается большим числом застройщиков. В ближайшие годы рынок ждет укрупнение: местные лидеры наращивают долю на рынке и число проектов.
Иван Шмидт, министр строительства Новосибирской области — о планах на 2020 год и сложностях в отрасли:
— Мы по-прежнему занимаем первое место в Сибири и 11 место по России. В заделе у нас 1,3 тыс. квартир, 6,4 млн кв. м. Это те живые разрешения на строительство, которые на сегодняшний день выданы, и по которым у нас нет сомнений на ближайшие пару лет. В 2020 году планируем ввести 1,7 млн кв. м жилья. Это абсолютно выполнимый план.
Сейчас мы находимся в эпицентре сложностей в жилищном строительстве, идет снижение платежеспособного спроса. Второй момент — достижение цифр национального проекта и реформа в жилищном строительстве — вещи противоположные по определению. С одной стороны, мы должны увеличить количество вводимого жилья, а с другой мы должны реформировать строительный комплекс. Однако я считаю, что первый этап мы прошли достаточно успешно.
Максим Марков, директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЕЛКА-девеломент» — о конкуренции и трендах:
— Застройщики, которые раньше строили камерные жилые комплексы комфорт-класса, в этом году вышли в масс-маркет, став лидерами по темпам ввода. Это сделало агрессивной их маркетинговую политику. В Новосибирске закончилась конкуренция жилых комплексов. В одном комплексе есть квартиры разных типов — эконом-студия, просторная трешка и хайфлэт.
Конкуренция ушла на уровень продукта, рынок повысил требования к изучению жизненных сценариев покупателей: чем тоньше подстройка, тем лучше результат.
Изменения в 214-ФЗ выправят квартирографию: раньше застройщик нарезал студии, которые выкупались в инвестиционных целях, сейчас доля мелкоформатных квартир будет уменьшаться до приемлемого значения в 25%.
Ирина Гущина, эксперт рынка недвижимости — об эскроу и планировках:
— В Москве эскроу преподносится, как некая фишка: «Защищено эскроу». В Новосибирской области люди, скорее, опасались этого. При этом проекты, которые сейчас реализуются по эскроу, сильные: ключевые застройщики, хорошие локации. Покупатель обращает внимание на ипотечные ставки. В прошлом году было много введено специальных программ, как под определенные категории граждан, например, военнослужащие, семьи с детьми, так и под эскроу-проекты. В последнем случае банк предлагает низкую процентную ставку под проекты, которые сам банк и кредитовал. Но надо понимать, что в стоимость квадратного метра заложены и расходы по проектному финансированию, и снижение ставки. В целом покупатели выбирают район, застройщика, оценивают его репутацию. Так будет всегда. Они не выбирают — покупать по эскроу или нет.
На рынке в любом направлении правят всегда продажи. Если точно уловить спрос, понять, что нужно людям, уложиться в сроки ожидания, которые люди готовы ждать. Есть компании, которые научились точно считать и прогнозировать и смогли предлагать то, что востребовано.
Если говорить об эконом-классе, там застройщик крупного комплекса с однотипными домами и одинаковыми планировками создает сложности сам себе, по сути, он начинает конкурировать со своими инвесторами и жителями. Экономия на проекте, строительстве оборачивается рисками. Покупатель, который может выбрать, купить новостройку или чуть подороже квартиру в соседнем доме с ремонтом, часто делает выбор в пользу последнего варианта. Первые дома людьми были куплены дешевле, отсюда они могут «мешать» продажам застройщика. Разумные застройщики работают на большой ассортимент планировок и введение регулярных и постоянных улучшений от дома к дому.
Юрий Коленко, эксперт Сибирского ГУ Банка России — о ставках по ипотеке:
— Отложенный во времени эффект от повышения ключевой ставки в сентябре и декабре 2018 года проявился в начале этого года. Вплоть до апреля ставки увеличивались и охладили спрос на ипотеку, с мая траектория изменилась. Вслед за снижением ключевой ставки Банка России, динамикой инфляции ставки вновь начали снижаться. В сентябре средняя ставка по новосибирскому рынку была на уровне 9,7%. В ближайшее время более четверти — 26% — банков, работающих в Новосибирской области, планируют смягчить условия по ипотеке, 74% намерены оставить их без изменений.
Баланс ипотечных сделок по-прежнему смещен в сторону вторичного рынка. В январе-сентябре доля ипотеки, направленной на первичный рынок, в Новосибирской области увеличилась за год до 30%
Павел Шутов, директор ООО «Сибирские жилые кварталы» — о трендах в сегменте премиального жилья: — Премиальная аудитория хорошо осведомлена о качестве строительства и применяемых материалов, — это не первое их жилье. Многие по роду своей деятельности или строили, или имели отношение к строительству поэтому понимают ключевые вопросы связанные с качеством строительства. Какой конструктив здания, из чего сделаны стены, какой утеплитель, пластиковые окна или теплый алюминиевый профиль, какое оборудование и материалы для инженерии.
В нашем сегменте все больше покупателей хотят оптимизировать покупку квартиры — приобретается площадь которая действительно необходима для проживания, высокие требования к функциональности планировки. Наметилось более пристальное внимание к расходам на ЖКХ, большое желание экономить на тех вещах, которые нефункциональны.
Большую важность приобрел «вид из окна», наш покупатель хочет, чтобы из окна был вид на реку или сосновый бор. Поменялись и требования к окнам — нужны большие, панорамные витражные окна.
В 2019 году цена активно росла, был хороший спрос в первой половине года и рост затрат на строительство. В целом, цены на премиальное жилье — если брать успешные проекты — в среднем выросли на 8-10%.
Сейчас покупатель премиального жилья хочет не просто локацию. Это должен быть комплекс для жизни, однородная премиальная среда, где будут и дома, и территория соответствующего уровня, и премиальная инфраструктура–такого предложения в Новосибирске не хватает.
Ильдар Хусаинов, руководитель ФРК «Этажи» — о трендах в риэлторском бизнесе:
— Будущее риэлтерского бизнеса за IT-технологиями. Через пару лет компании, у которых не будет мобильного приложения, не смогут выдерживать конкуренции. Это касается и рынка недвижимости. Вероятно, в перспективе может произойти слияние финансов, риэлторского и IT-бизнеса.
Клиентами компаний недвижимости становится молодежь, привыкшая к гаджетам, поэтому чтобы соответствовать их ожиданиям, компаниям придется активно следить за новациями в IT-сфере и внедрять их в работу. Риэлторские услуги будут все больше и больше оцифровываться. Меняется и клиент, требуя большей мобильности и скорости решения процессов. Но главными всегда были, есть и будут люди.