«Взрыв КРТ будет хуже точечной застройки»: строители обсудили риски КРТ
Застройщики и представители власти высоко оценивают перспективность КРТ для развития и реновации территорий. По словам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, КРТ, как инструмент повышения привлекательности Новосибирска, давно стал трендом. По прогнозам аналитика, через пару лет в городе 70-80% проектов будут строиться именно через КРТ, которое, по мнению Николаева, важно сделать абсолютно прозрачным и понятным.
Эксперт отметил, что уже сейчас в городе объемы планирующихся и действующих проектов по КРТ составляют 6 млн кв. м., что в два раза больше строительного задела города.
Закон № 494-ФЗ о КРТ приняли в 2020 году. Задачи — развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды, улучшение внешнего облика, развитие инфраструктуры. КРТ предусматривает снос неаварийных многоквартирных домов с высокой степенью износа. Регионы вправе сами определять критерии для таких домов, но меры поддержки на них не распространяются. Расселение аварийного жилья по КРТ идет в основном за счет застройщиков, а также за счет средств федерального и регионального бюджетов.
Возможность применения механизмов КРТ рассматривается в 84 регионах в отношении свыше 1 тыс. территорий, а потенциал строительства оценивается в 181 млн кв. м недвижимости, включая 131 млн кв. м жилья.
В разных стадиях в Новосибирске находятся 39 проектов комплексного развития территорий, в сумме это более 6,1 млн кв. м жилья, — вчетверо больше объемов, которые в городе сдали в эксплуатацию в прошлом году.
В числе сдерживающих факторов для проектов КРТ Николаев назвал падение объемов продаж новостроек на фоне отмены льготной ипотеки и сокращения семейной ипотеки. По данным эксперта, на сегодняшний день в регионе не продано 57 тыс. квартир в стройке и 13 тыс. квартир в сданных дома. При сохраняющихся низких объемах продаж финансовой подушки застройщиков хватит до второго квартала 2025 года.
В Новосибирске снижается численность населения. Среднегодовой рост численности уменьшился за восемь лет почти в четыре раза — с 24,2 тыс. до 6,2 тыс. в год. «В предыдущие годы четверть новостроек продавалась приезжим, то есть мы могли расти за счет новых людей. Сейчас ситуация изменилась — нужно продавать тем, кто здесь живет», — говорит Николаев.
Полицентрическое развитие Новосибирска
Новосибирск, как муниципальное образование, перерос границы на картах, считают эксперты. Бурное развитие территорий продолжается в районе строительства СКИФа, «СмартСити», Краснообске, в северной части города.
«В этом смысле город стал, как «большой Лондон» или «большой Париж». «Большой Новосибирск» — это структура, которая подразумевает общее и частное развитие каждого из центров, увязанных в единую стратегию. Говорить о том, что есть центр левого и правого берега тоже некорректно, потому что только на одном правом береге есть несколько центров», — говорит председатель Новосибирского отделения Союза архитекторов Петр Долнаков.
Поэтому при проектировании территорий важно оценивать связи районов, анализировать портрет будущих жителей и их потребности, жизненные сценарии.
Взрыв КРТ
Говоря о территориях, которые будут бурно развиваться в ближайшие 5-10 лет, Долнаков отметил Военный городок. «Это крайне взрывная точка, так как здесь сосредоточение объектов культуры и большая свободная площадь. Возможный выстрел в эту точку может перекрыть развитие старого тихого центра», — считает архитектор.
По его словам, используя механизм КРТ, застройщики должны думать шире, выходить за рамки просто земельных участков, по-своему верифицировать градостроительную документацию. «С точки зрения планирования город не успевает — и когда вы увидите эти взрывы КРТ, это будет хуже точечной застройки. Это будет точечная застройка на 5-15 гектарах, близко расположенная друг к другу, и тогда транспорт в городе будет стоять вечно», — говорит архитектор.
Также Долнаков призвал учитывать контекст водно-зеленого каркаса. В этом плане у города есть резервы: так, архитектор считает важным развивать причалы из-за роста пассажироперевозок и постоянных пробок.
Как форма торгов влияет на КРТ — риски и проблемы
«Сейчас нельзя рассуждать в формате точечной застройки: у меня есть локальный участок, я в отрыве от всего его запроектировал, продал и получил прибыль. Мы смотрим на каждую территорию города как на часть общего организма. И я полагаю, что так должен делать каждый застройщик», — говорит руководитель земельного банка «Брусники» в Новосибирск Борис Зырянов.
В портфеле «Брусники» восемь проектов КРТ в Тюмени, Сургуте, Екатеринбурге, Перми. Объем проектов КРТ и РЗТ в земельном банке «Брусники» в 2023 году достиг 2,6 млн кв. м продаваемой площади или 29% от общего объема земельного банка.
Эксперт уверен, что при подборе девелопера на крупные проекты необходима комплексная оценка его компетенций, а не только сумма средств, которую он готов заплатить. При этом сейчас в России чаще критерием победы остаются деньги: такая система продиктована сложившейся практикой процедур отбора участников КРТ, когда аукционы превалируют над конкурсами.
Аукцион и конкурс: отличия форм торгов
Для аукциона предмет торга — наивысшая цена, для конкурса — наилучшие условия. Согласно статистике, сейчас в России соотношение аукционов и конкурсов составляет 94% к 6% соответственно. Аукцион в техническом исполнении более прост, чем устраивает организаторов и участников, в то время как конкурс требует дополнительного внимания к деталям.
«Для аукциона нужна крепкая рука и деньги: поднимаешь табличку, держишь дольше всех, ты победил. Аукцион — это когда на старте проекта надеваешь на себя рюкзак, условно, с 3 миллиардами рублей и бежишь марафон 5-10-15 лет. Если застройщик неквалифицированный, то его единственная цель — добежать до финиша. Мы здесь не говорим ни о какой качественной городской среде, развитии инфраструктуры, тем более об ее опережающих темпах. В теории игр есть термин «поражение победителя» — когда неквалифицированный участник, недостаточно оценив свои силы, обрекает себя на гибель. В нашем случае — вместе с таким «победителем» проигрывает и город в целом», — говорит Зырянов.
По его словам, очень важно оценивать компетенцию застройщика, особенно, если речь идет о масштабных КРТ, где требуется переосмысление территории, и вероятность совершить ошибку намного выше. Эксперты отрасли сходятся во мнении, что в таких проектах должны играть только профессионалы — лидеры девелоперского рынка.
В «Бруснике» считают, что сначала необходимо возводить инфраструктуру и облагораживать территорию, а уже потом строить жилье. Аукцион же, как инструмент, навряд ли сможет обеспечить комплексное развитие территории. Опережающее возведение инфраструктуры становится невозможным, так как застройщик платит внушительную сумму на старте, вместо того, чтобы инвестировать в территорию.
«Сбалансированный КРТ должен быть с минимальным участием бюджета в процессе развития территории и с максимальной концентрацией девелопера на качестве городской среды. Муниципалитет, не получив сверхдоходов от торговой процедуры, бюджетно насытил сам КРТ. Застройщик может в комфортном ему темпе развивать инфраструктуру без излишней кредитной нагрузки, с текущей ключевой ставкой. Торги должны проводиться по начальной цене: бегун должен стартовать с пустым рюкзаком и по ходу в него нагружать инвестиции, ритмично осваивая территорию», — подытожил Зырянов.
Депутат горсовета Новосибирска Кирилл Покровский полагает, что опыт «Брусники», как федерального застройщика, будет интересен на региональном уровне. Так, в Тюмени компания в рамках КРТ реализует масштабный проект у озера Тихое.
Компания провела комплексные гидрологические исследования, почвенный анализ, изучила состояние флоры и фауны озера, очистили от мусора, организовали парк с выходом к воде, смотровыми площадками, пешеходными и велосипедными дорожками, высадила по периметру растения. Возле озера будет расположен павильон — современное общественное пространство, образующее связь с рекреационной зоной, где разместят кофейню и коммерческую инфраструктуру.
«То, что реализовано в Тюмени, прекрасно проецируется на центральную часть Новосибирска. Для нас это может стать хорошим кейсом с хорошим игроком рынка. Так как здесь главная цель — не пополнение бюджета, а благоустройство территории и ее развитие», — говорит Покровский.
Следите за деловыми новостями РБК Новосибирск в Telegram-канале и в группе ВКонтакте