Уступить и уйти: власти дали совет «неопределившимся» застройщикам
На очередном заседании ассоциации «Региональный деловой клуб строителей» (РКДС) представители власти Новосибирска и области сообщили о проблемах на строительном рынке и ситуации по внедрению проектного финансирования в строительстве.
По словам замминистра строительства Новосибирской области Алексея Колмакова, за 9 месяцев план по вводу жилья в регионе выполнен лишь на 55%. Дополнительный пласт задач в регионе возникает в связи с масштабной законодательной реформой в отрасли. С июля застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Теперь деньги, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на специальных эскроу-счетах и получить их застройщик сможет только после ввода объекта в эксплуатацию.
Строительство будет вестись за счет проектного финансирования, предоставляемого банками. В начале апреля было опубликовано положение Правительства РФ, где определены критерии оценки: если готовность дома составляет 30%, заключено 10% договоров, то такие объекты можно достроить по старой схеме с прямым привлечением средств дольщиков по договорам долевого участия. По площадкам комплексной застройки эти критерии снижены до 15%.
По данным Минстроя, в регионе возводят 529 объектов долевого строительства. К числу долгостроев относят 64 дома. Проектное финансирование одобрено в отношении 14 объектов. По старой схеме будут достраивать 346 объектов, заявления еще на 32 объекта находятся на рассмотрении министерства. Таким образом, в зоне риска в регионе остались 73 дома.
«На 1 октября осталась неопределенной дальнейшая судьба примерно 10 процентов строящихся объектов, — оценил Колмаков. — Часть объектов застройщики планируют завершить за собственные средства, часть предполагают переуступить третьим лицам. Предлагаю деловому клубу (РКДС) взять эту ситуацию под свой контроль, проанализировать и представить соответствующий доклад губернатору».
На проектное финансирование в Новосибирской области переведено всего 4% объектов. Этот показатель в два с половиной раза ниже среднего по стране
По оценке вице-мэра Алексея Кондратьева, начальника департамента строительства и архитектуры администрации Новосибирска, городу удалось избежать резкого «взлета» числа проблемных объектов, и это серьезное достижение в сложившихся условиях.
«Общий же объем задела у нас — 5,5 млн. кв. метров жилья. На 109 объектах застройщики не приступили к строительству», — отметил Кондратьев, подчеркнув, что это свидетельствует о трезвой оценке застройщиками реальных перспектив спроса, специфики банковского сопровождения строительства.
«Растущие федеральные плановые показатели ввода жилья оказываются практически невыполнимыми, потому что на рынке появился новый регулятор: финансово-кредитные учреждения, — констатировал вице-мэр. — Резко возросшая роль банков поменяла структуру распределения дохода от строительного бизнеса и повысила значимость перспективных продаж, которые не всегда стабильны».
По оценке Кондратьева, застройщикам полусотни объектов с полученными разрешениями и неначатым строительством имеет смысл переуступить права на землю и разрешения другим компаниям, более подготовленным к работе в новых условиях. «Люди показывают полную неготовность строить и продавать жилье в новой модели, не стремятся адаптироваться, вместо этого предъявляют претензии банкам», — пояснил Алексей Кондратьев.
По мнению зампредседателя Сибирского банка Сбербанка Игоря Безматерных, спрос будет повышаться по мере того, как будут входить в строй объекты, возводимые по старой схеме: «Мы ожидали, что спрос у строителей на этот вид кредитования окажется выше, оперативно сформировали отдел из соответствующих специалистов, но пока он мало загружен, 95 процентов объектов в НСО строится без проектного финансирования», — констатировал Безматерных.
По данным Центробанка, процентные ставки находятся в диапазоне 10–12% годовых. При этом в актуальном исследовании о рынке проектного финансирования в России регулятор отметил, что крупнейшие банки-кредиторы подходят к достаточности капитала застройщика консервативно. Проекты с долей собственных средств застройщика менее 15% кредитуются банками под более высокие ставки.
Координатор НОСТРОЙ в Сибирском Федеральном округе Максим Федорченко ранее сообщал, что между декларируемыми процентными ставками и реальной суммой переплаты разница идет в разы. За счет комиссий, «скрытых платежей» переплата резко возрастает. «Берут комиссию за выдачу, за сопровождение, за лимит, который застройщик еще не получил, за надзор за строительством, — комментирует ситуацию Федорченко. — Считали кредит: при декларируемой переплате в 3 млн по факту вышло 9,68 млн руб. Слабая конкуренция сейчас на этом рынке», — уверен эксперт.
«Всех волнует вопрос — какие требования банки будут предъявлять к заемщикам из числа стройкомпаний, — комментирует перспективы вице-президент — управляющий филиалом Сибирский ПАО Банка «ФК Открытие» Ирина Демчук. —Банки, очевидно, будут формировать внутренние структуры для рассмотрения проектов. Требования к ним стандартизируют. Банкам придется взять на себя массу контрольных функций. При том, что нормативная база Банка России под данную работу только создается».
В начале октября замминистра строительства России Никита Стасишин сообщил, что до середины октября Минстрой предложит правительству проект поправок, который нужен кредитным организациям для более эффективного рассмотрения заявок от застройщиков.