Аналитик, — о ценах на жилье и «обмане по закону» в долевом строительстве
Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, — о том, что происходит на рынке новостроек и чего ждать покупателям.
— В апреле по общему числу зарегистрированных договоров долевого участия в Новосибирске был спад. Сейчас большая часть новостроек покупается по ипотеке, и вот объем кредитов по ДДУ упал вчетверо.
В апреле и мае действовала льготная ипотека под 9%, специальные условия под отдельные категории или субсидированная ипотека от застройщиков. Центробанк за это время снизил ставку с 17% до 11%, и люди сейчас ждут снижения ставки по льготной ипотеке. Если оно составит 2-3%, тогда будет баланс.
Ставка под вторичную недвижимость уже снизилась, и если ставку по льготной ипотеке не опустят, есть риск, что спрос на рынке сместится в сторону вторичного рынка.
В целом у строителей два варианта, — или стать локомотивом экономики, или детонатором социального взрыва. Сейчас, судя по росту доходов, деньги в стране есть. Плюс люди верят правительству. Никакой паники на рынке нет, ни у покупателей, ни у застройщиков.
Возобновились структуры по обмену информацией, например, ожил совет руководителей отделов продаж при Российской гильдии управляющих и девелоперов, всем интересны новости. Норма прибыли у большинства застройщиков позволяет делать субсидированную ипотеку, значительно уменьшая месячный платеж для клиента.
Первичный и вторичный рынок недвижимости — это сообщающиеся сосуды. Если берешь на вторичном рынке, два года не нужно платить за аренду, пока идет ремонт, но переплата по ипотеке будет выше, льготные ставки ниже.
На первичный рынок влияет государство, по сути, оно влияет на разницу в цене между квадратом в новостройке и сданном доме. Вторичный рынок больше, соотношение примерно одна продажа новостройки к 2,5 на вторичке. Март и апрель был не похож на стандарт: по количеству сделок вторичный и первичный рынок практически сравнялись.
Многие любят въезжать в новое жилье, ощущения другие, качество жизни иное. В целом люди, кто покупает квартиру для себя, предпочитают новостройки. В апреле рост цен на новостройки в Новосибирске составил 2,6%, в мае — 0,8%. С учетом субсидированной ипотеки, по части проектов платеж дольщика уменьшился до 9%. Сейчас рынок находится на некоем переломе — все ждут новых условий по льготной ипотеке после майского снижения ставок ЦБ. Если эти условия будут, что весьма вероятно, я вижу предпосылки для дальнейшего роста цен на новостройки.
Важно, что вскоре выйдут средства с депозитов, на которые люди положили их в марте под 20%. По моим оценкам, у жителей региона там лежат деньги примерно на 110 тысяч двухкомнатных квартир.
Остается неопределенность с инструментами сбережения средств: вкладывать в доллары странно, рынок акций остается волатильным, к тому же он явно не для всех, депозиты после снижения ставок утрачивают былую привлекательность. Поэтому инвестициям в недвижимость в России годной альтернативы нет, — берут люди новостройки для себя или под сдачу, квартиры отрабатывают инфляцию и помогают сохранять накопленное
Если говорить о системе проектного финансирования, банки у нас в привилегированном положении. Бывает, что банк приостанавливает финансирование стройки. Основными рисками застройщиков остается, что не сложится экономика. Особенно, если на начальном этапе продавали квартиры по пограничной цене, а потом себестоимость выросла.
У банков есть опция, предусмотренная законом, они могут вернуть деньги людям по тем деньгам, которые были вложены пару года назад. Но сейчас вы на это квартиру не купите.
В Новосибирске могут появиться дольщики, обманутые по закону, — таких проектов не очень много, но они есть.
Если продажи упали, в проекте увеличивается время строительства, кредитная нагрузка вырастает. Компания может обанкротиться, у нее заберут те 15%, которые они вложили в проект, банки вернут дольщикам стартовые суммы, — но банки остаются в зоне комфорта. Я предлагал в свое время, чтобы при выплате денег со счетов эскроу, банки компенсировали дольщикам рост цен на недвижимость, но этого нет.
Поэтому у дольщиков сейчас появляются некоторые риски. Плюс в пандемию застройщикам продлили разрешения на строительства автоматически и ввели мораторий на введение новых объектов в список проблемных.
Сейчас дольщикам надо более тщательно относиться к надежности застройщика, изучать его реноме. К основным критериям, определяющим надежность застройщика, я отношу юридическую чистоту документов, темпы строительства, наличие остановок, соответствие технологического и объявленного сроков ввода дома, наличие коммуникаций, аккредитацию объекта в основных банках РФ.
Читать по теме:
Специалисты по недвижимости отметили изменение критериев выбора квартир В банках рассказали, как оценивают надежность застройщика
В «Авито» заявили о создании отложенного спроса на жилье в Новосибирске
Следите за деловыми новостями РБК Новосибирск в Telegram-канале и в группе ВКонтакте