В Новосибирске оценили проблемы и перспективы реализации проектов КРТ
В разных стадиях в Новосибирске находятся 39 проектов комплексного развития территорий (КРТ), в сумме это более 6,1 млн кв. м жилья, — вчетверо больше объемов, которые в городе сдали в эксплуатацию в прошлом году. Общая площадь территорий под КРТ в Новосибирске — 434,9 га.
«КРТ для Новосибирска — это потенциал более 15 млн кв.м жилья. Мы считаем, что в ближайшие два года емкость именно жилищного строительства под КРТ будет преобладающей», — сказал глава департамента архитектуры и строительства мэрии вице-мэр Алексей Кондратьев на подведении итогов работы стройкомплекса за 2023 год.
Закон № 494-ФЗ о КРТ приняли в 2020 году. Задачи — развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды, улучшение внешнего облика, развитие инфраструктуры. КРТ предусматривает снос неаварийных многоквартирных домов с высокой степенью износа. Регионы вправе сами определять критерии для таких домов, но меры поддержки на них не распространяются. Расселение аварийного жилья по проектам КРТ идет в основном за счет застройщиков, реализующих такие проекты, а также за счет средств федерального и регионального бюджетов
Возможность применения механизмов КРТ рассматривается в 84 регионах в отношении свыше 1 тыс. территорий, а потенциал строительства оценивается в 181 млн кв. м недвижимости, включая 131 млн кв. м жилья.
Новосибирские девелоперы высоко оценивают перспективность этого механизма, акцентируясь на важности системного подхода к решению задач по КРТ.
«Это должна быть вдумчивая, кропотливая государственная работа», — отмечает Анатолий Павлов, генеральный директор ГК «СМСС».
Владимир Наумов, учредитель ГК «Домстрой» уверен, что механизм КРТ даст толчок как развитию города и инфраструктуры, так и к изменению архитектурного облика Новосибирска.
Новые возможности
По словам вице-мэра Кондратьева, в 2024 году в Новосибирске будут тестировать сочетание двух механизмов в одном, после этого решат, стоит ли программу по аварийному жилью реализовывать внутри проектов КРТ, пояснил Кондратьев. Новосибирск подал заявку на участие во втором этапе федеральной программы по расселению ветхого и аварийного жилья, емкость которого вице-мэр оценил в 12-13 млрд руб.
«Мы декларируем, что будем вовлекать территории, где размещается ветхое и аварийное жилье в КРТ, и на эти площадки привлекать потенциал строительного комплекса, чтобы снизить бюджетную составляющую, — пояснил чиновник.
Бывает, что в рамках модели КРТ экономика строительства не выдерживает, если, например, все десять домов будет расселять застройщик, поэтому в таком случае несколько домов мы расселяем за бюджетный счет».
«Люди, интеллект и знания — сегодня главный фактор конкурентоспособности городов», — отметил Дмитрий Ступин, директор земельного банка компании «Брусника» на мероприятии по подведению итогов работы новосибирского стройкомплекса, презентуя опыт девелопера в работе по алгоритмам КРТ. В «Бруснике» КРТ называют сильным механизмом, ключевое преимущество которого в том, что он балансирует интересы города, горожан и жителей депрессивных территорий и девелопера. Сейчас у «Брусники» в работе восемь проектов КРТ в Московской области, Екатеринбурге, Тюмени, Кургане и Сургуте.
Ступин уверен, что развитие инфраструктуры в зоне, отведенной под КРТ, должно быть опережающим, а строительство школ, детских садов, поликлиник, общественных пространств должно проходить на самом начальном этапе. «Какая у застройщика может быть мотивация построить школу, если он завершил жилой район? Почти никакой. Но когда он возводит соцобъекты в самом начале строительства, то инвестирует в создание точки притяжения, в повышение ценности и привлекательности территории».
Цена и ценность
Также Ступин выделил возведение объектов, которые формируют среду, определяют пространство как городское, — это набережные, парки, событийные площади, спортивные сооружения, креативные кластеры, артобъекты, подчёркивающие идентичность места. «Мы говорим об объектах, которые призваны удержать людей, избавить их от необходимости ехать в центр или другие районы города, чтобы удовлетворить потребность в качественных общественных пространствах. Когда мы работали над проектом «Дом у Озера» в Тюмени, мы сначала провели ревитализацию водоёма, а уже затем начали застройку и продажу квартир».
Эксперт полагает, что бенефициаром подобных историй становятся все участники рынка. «Застройщик, потому что он конкурирует за потребителя, люди, потому что они получат развитую и современную городскую среду, и в конечном итоге — город, потому что благодаря такому подходу он станет более стабильным и привлекательным, — пояснил Дмитрий Ступин. — Например, если мы в крупном проекте зарезервируем 1-2 гектара под парк, и при грамотном планировании распределим плотность, то парк станет конкурентным преимуществом, повысит цену и ценность проекта: квартиры с видом на парк дороже стоят».
В «Бруснике» уверены, что комплексное развитие большой территории — вопрос не цены, а компетенций, поэтому инструментом развития такой территории не может быть простой аукцион.
Компетенции как ключевой фактор выбора
«В Европе реализация крупных КРТ-проектов — прерогатива мастер-девелопера, специальной структуры при муниципалитете, которая формирует ТЗ на мастер-план и затем проводит, как правило, международный конкурс.
В России инструментом реализации больших проектов КРТ должен стать конкурс, по результатам которого власти могли бы выбрать девелопера, предложившего не только большие суммы за землю, но и наиболее продуманную концепцию.
Уверен, что в таком конкурсе нельзя ориентироваться только на сумму вырученных средств. По такому пути пошли в Москве. Там небольшие КРТ разыгрывают на торгах, а большие и сложные — отдают на условиях SPV* опытным девелоперам, поскольку степень риска слишком высока. Если крупный КРТ берет застройщик с недостаточными ресурсами и компетенциями — последствия для города и людей могут быть негативными и весомыми, а результат КРТ по территории сдвинется еще лет на десять».
Владимир Галенко, исполнительный директор ООО «Первый строительный фонд»:
— Высокая степень вовлечения всех участников рынка в том числе исполнительной власти в первую очередь, отшлифовка шероховатостей алгоритма позволит поставить инструмент КРТ на поток, так же, как, например, всю работу по закрытию проблематики обманутых дольщиков.
Игорь Белокобыльский, генеральный директор компании «Стрижи»:
— Мне очень сильно хотелось бы, чтобы и у застройщиков, и у жителей объектов, подлежащих включению в КРТ, хватило мудрости запустить механизмы реновации, потому что Новосибирск — как никто другой из крупнейших городов России в редевелопменте нуждается.
* SPV — компания специального назначения, или «проектная компания», созданная для реализации определённого проекта или для определённой цели