ИЖС или СНТ: где выгоднее купить дом под Новосибирском
С 2020 года, первой волны пандемии коронавируса, цены на землю СНТ в Новосибирске и пригороде выросли на 15,4%. На май этого года цена за пять соток составляет около 1,5 млн руб., следует из данных агентства недвижимости Vdome, подготовленных по запросу РБК Новосибирск. Такая же тенденция наблюдается и по ИЖС. За тот же период рост составил 26,6% до 1,9 млн руб. за шесть соток.
«Ценовой разбег достаточно большой, так как все зависит от конкретной локации. В среднем диапазон по СНТ составляет 50-300 тысяч рублей за сотку. По ИЖС — 200-450 тысяч рублей за сотку. Остаются популярными варианты в черте города в формате домика под снос: если раньше пять соток стоили около 1,5 млн рублей, то сейчас — минимум от 2,5 млн рублей», — пояснила исполнительный директор агентства недвижимости Vdome Яна Дорохова.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — вид разрешенного использования земельного участка, предусматривающий строительство дома или дачи, а также ведение приусадебного хозяйства. Всегда располагается в черте населенных пунктов. Можно получить постоянную регистрацию и собственный почтовый адрес. Подходит для земель под капитальное строительство. За развитие транспортной инфраструктуры отвечает местная администрация либо лицо, проводящее разделение или объединение земель.
Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это объединение участков и их собственников с целью возделывания земли и садоводства. Важное отличие от других форм загородных товариществ в том, что в СНТ земли предназначены в первую очередь для сельскохозяйственных работ, постройка зданий на участках необязательна. СНТ, как правило, находятся за пределами населенных пунктов, но могут располагаться недалеко от них, чтобы была возможность пользоваться инфраструктурой, включая общественный транспорт. Поскольку земли товариществ находятся за пределами городов и поселков, то присвоить им физический адрес очень сложно, что затрудняет регистрацию прописки в СНТ. Коттеджные поселки могут располагаться как в СНТ, так и в ИЖС.
Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев также отмечает, что цена, в первую очередь, больше зависит от того, где именно находится участок. «Например, дороже стоят участки в облагороженных СНТ, где асфальтируют дороги и проводят газ», — рассказал РБК Новосибирск Николаев.
По его словам, сейчас как в целом по стране, так и в Новосибирской области прослеживается тренд на улучшение и развитие ИЖС: «Наш регион входит в небольшое число субъектов, где доля ИЖС меньше, чем индустриального строительства, — говорит Николаев. — По ИЖС мы — на 16 месте, а по индустриальному строительству — на 6 месте.
«ИЖС — один из немногих секторов, где продолжается рост. За прошлый год, при общем падении числа ипотечных кредитов, в регионе рост ИЖС составил 300%», — говорит Николаев.
Еще один тренд — снижение средней площади дома в два раза — с 300 кв.м до 120-150 кв.м. Цены растут быстрее рынка, отмечает аналитик. Например, если в прошлом году рост на первичку и вторичку составил 17-18%, то по ИЖС — 24%. «В какой-то степени, это можно объяснить тем, что законодательство позволяет людям брать ипотеку при строительстве ИЖС, в том числе и сельскую ипотеку», — поясняет эксперт.
За город едут молодые
С начала пандемии коронавируса изменился и портрет покупателя. Если раньше участки приобретали пары с детьми от 35 лет, то сейчас — молодые люди от 21 года без детей. По словам Яны Дороховой, связано это с вводимыми ограничениями в период пандемии, когда люди во время долгой самоизоляции захотели иметь свой укромный уголок для отдыха и проживания.
«Самоизоляция в квартире и в своем доме очень отличается, и не в пользу города. Поскольку в период пандемии многие руководители пришли к выводу, что не все работники должны присутствовать в офисе, то увеличилось количество тех, кто работает онлайн. Последним за городом жить намного проще», — говорит Николаев.
Проживание в СНТ и ИЖС
Яна Дорохова отмечает, что при проживании в СНТ есть ряд ограничений. Например, нельзя разводить домашний скот, использовать землю под бизнес — как вариант, открыть автомойку или СТО. Также нужно будет соблюдать устав с правилами, который действует в каждом жилом обществе, и оплачивать целевые и членские взносы.
«Чистка дорог — тоже один из нюансов, не во всех обществах дороги чистят за счет целевых взносов, это можно считать редкостью. Если на конкретной улице есть те, кто проживают на участке круглогодично, то собственники могут совместно решить проблему в зимний период. Наличие коммуникаций — тоже острый вопрос, но решаемый. Колодец, скважины, печное или электрическое отопление — никто не отменял», — говорит Дорохова. Еще одно главное неудобство — шум, неконтролируемые «празднества» в вечернее время и сжигание мусора, сухой травы. По ее словам, собственники ИЖС с такими трудностями столкнутся навряд ли.
Среди явных плюсов СНТ, в отличие от ИЖС, — более низкая стоимость участка. «Если мы не говорим о коттеджных поселках с концепцией, то цена в СНТ будет значительно ниже. Это вариант для тех, кого больше интересует вкладываться в строительство самого дома, но готовых сэкономить на окружении. Очень часто можно увидеть маленький удаленный участок, на котором стоит «дворец», — говорит аналитик.
Эксперты отмечают, что и СНТ, и ИЖС подойдут тем, у кого свободный график или удаленная работа. По словам Николаева, менее комфортным формат будет для тех, у кого есть дети, которых ежедневно нужно отвозить в садик или школу.
Соседство и слияние форматов
Как пояснила Дорохова, как таковой разницы для покупателя между СНТ и ИЖС нет, если учитывать, что в первых есть коммуникации и зимний проезд. «Грань между СНТ и ИЖС становится все более размытой. К садовым товариществам активнее проводят коммуникации, расширяется практика благоустройства коттеджных поселков. Ипотеку дают на тех же условиях, что и для ИЖС», — говорит риэлтор. По ее словам, так же в регионе наблюдается плотное соседство СНТ и ИЖС, что оказывает положительное влияние на садовые товарищества, так как появляется возможность подведения газа и воды.
«Сейчас люди начали понимать, что ценовой диапазон сравнялся — дом в 100 «квадратов» стоит как однокомнатная квартира в городе, поэтому многие делают выбор в пользу большей жилой площади и своего участка», — говорит Дорохова.
Аналитик Сергей Николаев полагает, что динамика предложения и спроса будет зависеть от того, насколько сильно власти будут стимулировать и развивать это направление — строить дороги и соцобъекты, расширять возможности для доступа к сельской ипотеке.
Следите за деловыми новостями РБК Новосибирск в Telegram-канале и в группе ВКонтакте