Снос гаражей у «Ауры» по КРТ станет самым масштабным в России
Эксперты предрекают неизбежность судебных тяжбВ соответствии с проектом комплексного развития территории (КРТ) в Центральном районе Новосибирска в границах улиц Военной и Ипподромской, рядом с торгово-развлекательным центром «Аура», до 2037 года планируется демонтировать 9,4 тыс. гаражей, объединенных в 26 кооперативов. Об этом РБК Новосибирск рассказали в пресс-службе мэрии Новосибирска.
Юрист практики «Недвижимость, строительство, инвестиции» Адвокатского бюро Sollars Владислав Демин рассказал РБК Новосибирск, что планируемый демонтаж гаражных кооперативов в Новосибирске станет самым крупным подобным проектом в России. «В масштабах страны эта ситуация практически уникальна: что-то подобное в настоящее время реализуют в Санкт-Петербурге, на Лиговском проспекте, но в меньшем масштабе, чем предполагается в Новосибирске», — поделился юрист.
Сегодня гаражи занимают 27 га практически в центре Новосибирска. Кроме боксов для автомобилей, в указанных границах стоит один многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, здания общественного назначения, а также объекты капитального строительства, «используемые не в соответствии с целевым назначением».
Проект по комплексному развитию этой территории предполагается реализовать в три этапа. На первом планируется освоение земельных участков со сроком до 5 лет, строительство 105 тыс. кв.м жилья, строительство продолжения ул. Орджоникидзе, проезда вдоль проезжей части ул. Ипподромской и детского сада на 220 мест.
На втором и третьем этапах, с ориентировочным сроком до 2037 года, планируется построить 323 тыс. кв. м жилья, детсада на 220 мест и школы на 1,1 тыс. мест. Стоимость реализации проекта будет определена после утверждения проектно-сметной документации, отметили в мэрии Новосибирска. Компания, которая получит право на развитие земли с гаражными кооперативами, будет определена в результате аукциона.
После демонтажа гаражей планируется построить на освободившемся участке микрорайон многоэтажных домов «с полным комплексом объектов социального обслуживания населения».
«Договором о комплексном развитии данной территории будет предусмотрено приобретение расположенных в границах обозначенной территории объектов недвижимости и обеспечение их сноса. Приобретение у граждан и юридических лиц принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости в соответствии с законодательством осуществляется по цене, согласованной застройщиком и собственниками таких объектов», — объяснили в пресс-службе городской администрации.
Председатель новосибирского регионального отделения Федерации автовладельцев России Вячеслав Ашурков считает, что при выкупе гаражных боксов могут возникнуть сложности.
«У всех ли собственников боксов зарегистрировано право собственности на эти гаражи, так как если нет права собственности, то что застройщик будет выкупать в рамках КРТ? Предполагаю, что сейчас начнутся массовые обращения по этому поводу», — рассказал РБК Новосибирск Ашурков.
Демин также считает, что при выкупе гаражей основной сложностью это несогласие владельцев с размером предлагаемой компенсации.
«При выкупе частной собственности для строительства любых объектов судебные споры по определению стоимости компенсации просто неизбежны. Этому способствуют несколько факторов: Первое — оценка в таких случаях зачастую проводится формально и ориентируется на кадастровую стоимость имущества, а не на рыночную, которая почти всегда значительно выше. Второе — законодательно не установлены сроки для проведения оценки, поэтому процедура может быть очень затянутой. Соответственно, отчеты успевают устареть, соответственно и сумма выкупа становится менее рентабельной», — рассказал адвокат.
По его словам, добиться оценки, которая будет удовлетворять владельцев гаражей можно, если они смогут объединиться и подготовить основанную «на грамотной и авторитетной оценочной экспертизе» позицию.
В пресс-службе мэрии Новосибирска отметили, что, в том случае, если застройщик и собственник гаража не смогут договориться о размере компенсации, то строительная организация сможет обратиться в администрацию города, с ходатайством об изъятии гаража для муниципальных нужд.
Сейчас в ГСК в квартале, ограниченном улицами Орджоникидзе, Военной и Ипподромской продаются десятки гаражей, по подсчетам РБК Новосибирск, средняя стоимость одного бокса площадью 19 кв. м — 500 тыс. руб. По данным ресурсов Авито. Недвижимость и ЦИАН, максимальная стоимость гаражей такой площади в данной локации доходит до 1,2 млн руб.
Заместитель председателя комитета по строительству, ЖКХ и тарифам Законодательного собрания Новосибирской области Вадим Агеенко предположил, что застройщик, который будет развивать территорию, где стоят гаражные комплексы, построит на их месте подземные парковочные места в несколько этажей.
«В качестве компенсации собственникам гаражей могут предложить там место. Сделать подземные гаражи в несколько уровней — это несложно. Кто-то просто получит компенсацию и уйдет оттуда. У кого-то в гараже уже ничего нет, у кого-то хранится всякое хламье», — рассказал депутат РБК Новосибирск.
Однако Председатель новосибирского регионального отделения Федерации автовладельцев России Вячеслав Ашурков усомнился в том, что застройщик, построит подземные парковки. «Скорее всего, будет определена сумма, которую будут выплачивать владельцам гаражей компанией-застройщиком, которая победит в аукционе на право развития этой территории. Те, кто не согласится с выкупной ценой, пойдут в суд и возможно, таких несогласных будет довольно много», — считает эксперт.
Демин также считает перспективу строительства подземных парковок маловероятной, так как это потребует «значительного труда» проектировщиков комплексного развития территории. «Кроме того понадобится дополнительная работа архитекторов, строителей. Стандартная оценка стоимости гаражей и компенсация за их снос — гораздо проще», — рассказал юрист.
Следите за деловыми новостями РБК Новосибирск в Telegram-канале и в группе ВКонтакте