Когда восстановится рынок новостроек в Новосибирске, — эксперт
В Новосибирске весной аналитики зафиксировали явное оживление на рынке новостроек.
С начала текущего года количество ДДУ выросло почти на 71,6% — с 978 шт. в январе до 1678 шт. в апреле, следует из данных наш.дом.рф.
В прошлом году динамика была отрицательной. Если в январе было заключено 1 474 сделки, то в апреле — 1 255 (-14,8%). В целом за четыре месяца количество сделок с новостройками в Новосибирске по ДДУ в текущем году снизилось на 18%, составив 5 563 шт.
Для восстановления рынка потребуется два года
Бизнес-практик, соучредитель девелоперских проектов и основатель архитектурно-брендингового бюро «Бусы» Ирина Гущина говорит, что рост числа сделок за первые четыре месяца — результат отложенного спроса, который притормозился в конце прошлого года.
«Для восстановления рынка в кризисный период, по нашим наблюдениям, требуется два года. Рост числа ДДУ в этом году связан с поддержкой и регулированием строительной отрасли со стороны государства и финансово-банковских институтов», — пояснила РБК Новосибирск Ирина Гущина.
По ее словам, рынок и дальше будет постепенно восстанавливаться после потрясений прошлого года, положительная динамика также сохранится, но то, что рынок вернется к показателям 2020-2021 годов в ближайшее время — маловероятно.
Будущие конкуренты вторички
В «Бусах» констатируют, что за 2022 год средняя цена «квадрата» в Новосибирске составляла 108,23 тыс. руб. За первые четыре месяца текущего года средняя цена за квадратный метр поднялась до 116,88 тыс. руб. Рост этого показателя наблюдается на протяжении последних трех лет, но незначительный, говорит Ирина Гущина.
«Взрывной рост цен в России, и в Новосибирске начался с апреля 2020 года после введения льготной ипотеки, в результате, сегодня у нас цена на новостройку выше, чем цена на вторичке, — отмечает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. — За последние три года, по разным данным, в среднем цены выросли на 70%. За прошлый год рост составил примерно 15%, а в этом году за первые четыре месяца — на 3% за счет того, что уменьшается число доступных новостроек».
Ирина Гущина предполагает, что стоимость квадратного метра может вырасти в случае, если предложение новостроек с ремонтом станет более массовым.
«Цена ремонта квадратного метра составляет 10 - 25 тысяч рублей в зависимости от качества отделочных материалов. В данный момент многие застройщики используют этот инструмент как маркетинговый, и берут часть затрат по ремонту на себя», — объясняет Ирина Гущина.
В дальнейшем прием включения стоимости ремонта в стоимость квартиры будет использоваться более широко. После появления на рынке таких новостроек в массовом предложении первичка будет активно конкурировать со вторичным рынком, считает аналитик.
Тренды покупательского поведения
По словам Ирины Гущиной, сейчас покупатели отдают предпочтение квартирам меньшей площади и более прагматично подходят к размеру ипотечного платежа.
«Основными покупателями жилья в данный момент стали конечные потребители, которые берут квартиру с периодом расчета от четырех до семи лет. И ключевым аргументом выбора становится не только платеж по ипотеке, но и качество строительства, благоустройства, МОПов, и, что немаловажно, комьюнити в жилом комплексе», — говорит Ирина Гущина.
Одной из главных тенденций покупательского поведения становится стремление купить новостройку на стадии сдачи дома, чтобы можно было продать жилье и заехать в новое максимально быстро.
Объемы ввода и прогнозы
В «Бусах» отмечают, что в пятерку застройщиков с наибольшими заделами и предложениями на конец апреля в рынок вошли: «КПД-Газстрой», «Брусника», «Расцветай», «Союз» и «СМСС». На них приходится 34% от общего объема непроданных квартир, это около 19,4 тыс. кв. м. Всего за первые четыре месяца текущего года компании из топ-5 застройщиков ввели более 2 тыс. квартир общей площадью почти 104,4 тыс. кв. м.
Как рассказали РБК Новосибирск аналитики портала ЕРЗ.РФ, с начала года на рынок Новосибирской области выведено 128 объектов, что на четверть меньше, чем за аналогичный период прошлого года, или 17,6 тыс. квартир. В среднем с начала текущего года на рынок региона ежедневно выводилось 147 квартир, что на 48% больше, чем в предыдущем году.
Число объектов сократилось, при этом самих квартир стало больше, а их площадь уменьшилась.
«При сохранении таких же темпов всего за год на рынок Новосибирской области будет выведено 53,7 тыс. квартир. По количеству объектов, выведенных на рынок за месяц, регион занимает второе место в стране, а по площади новых объектов третье место», — отметили в ЕРЗ.РФ.
По Новосибирску общее количество остатков на 1 мая текущего года — более 56,3 тыс. квартир, что вдвое больше, чем в прошлом году — это говорит о явной затоваренности рынка, объясняет Ирина Гущина.
«То, что 34% от непроданных квартир приходится на пять застройщиков. Наиболее динамично идут продажи у «КПД-Газстрой» и «Брусники», это результат логично построенного процесса продаж, выверенной и надежной стратегии. Маркетинг и стратегия продаж жизненно важны для того, чтобы не произошло затоваренности рынка и провала в реализации», — отмечает эксперт.
Санкции и цены
На рынок недвижимости продолжают влиять санкционные ограничения, связанные с поиском адекватной замены импортного оборудования и отделочных материалов. Частично на рынке уже произошла и продолжается замена производителей материалов, что можно расценивать не как значительную экономию, а как естественную оптимизацию продукта при смене бренда поставщика, уверена Ирина Гущина.
«Появляются более креативные решения в части благоустройства и МОПов, — говорит она — Большая часть застройщиков стремится сохранять комфортную среду, тем не менее есть и те, кто принимает стратегическое решение переходить в другой класс жилья, отличный от того, с которым приходилось работать ранее — снижают класс. Основным инструментом конкуренции останется цена при сохранении тех же требований покупателей к качеству продукта. То есть покупатель хочет получать весь набор опций комфорт-класса, но без увеличения цены. Для этого приходится находить новые решения, в том числе, по оборудованию и материалам».
Сейчас покупательский запрос не предполагает снижения качества или уровня решений в проекте. По мнению аналитика, поскольку важно одновременно сохранить и качество, и конкурентную цену продукта при росте себестоимости и стагнации доходов, застройщикам приходится находить нестандартные решения, которые сделают ЖК привлекательным, работать над самим продуктом, чтобы он был понятен и интересен выбранной целевой аудитории. «В формировании продукта важно все — это большая комплексная работа. Выбор места и класса жилья, концепция, квартирография, материалы», — поясняет Ирина Гущина.
Следите за деловыми новостями РБК Новосибирск в Telegram-канале и в группе ВКонтакте