Вернуть квартиру: как заемщики в Новосибирске теряют жилье
Речь в обращении ОНФ идет о возможном массовом нарушении прав граждан при выдаче займов под залог недвижимости в Новосибирске.
Всего в ОНФ обратились четверо пострадавших. По словам обращавшихся (корреспондент РБК Новосибирск нашел подобные истории в практике районных судов Новосибирска) они звонили по рекламе кредитов под залог недвижимости в газетах. После чего на связь выходил руководитель компании «Финансовое содействие бизнесу» Николай Шевченко. Кроме объявлений о кредитах под залог недвижимости, по данным источников РБК Новосибирск, близких к расследованию, еще одной возможностью привлечения клиентов для Шевченко была «агентская сеть» из представителей брокерских контор, клиентам которых отказывали в банках в получении кредита.
Шевченко как физическое лицо выражал готовность предоставить займ под залог недвижимости при условии оформления договора купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа. «При этом люди не понимали, что подписывают, будучи убежденными, что оформление этих бумаг и регистрация их в Росреестре необходимо только для оформления залога, — комментирует Виктор Климов, руководитель проекта «За права заемщиков». — При этом заключалось два договора — договор займа и за день до этого договор купли-продажи квартиры. По первому люди получали деньги (по данным судебных решений — от двухсот тысяч до миллиона рублей) в среднем под 24% годовых. По второму — передавали права на квартиру».
По разным причинам обратившиеся в ОНФ допускали просрочки выплат по займу. Впоследствии, по словам Климова, люди узнавали, что квартира им не принадлежит:
«Одной женщине позвонил дотошный специалист Росреестра уточнить действительность сделки. Она обратилась к нам. Второй пришла повестка в суд о выселении. Третьей, которая пришла сообщить кредитору о форс-мажоре и просить отсрочки платежа, Шевченко велел собирать вещи на выселение».
По данным экспертов ОНФ, за семь лет на Шевченко зарегистрировано в собственность более 100 квартир. В части этих объектов право собственности уже передано третьим лицам.
Право давать займ
«Кредиты могут выдавать только уполномоченные организации под контролем регулятора в лице Центробанка. А вот по поводу займов под залог недвижимости в законодательстве есть пробел — их под залог недвижимости может выдавать кто угодно, любое юридическое лицо», — комментирует Климов. По словам руководителя проекта «За права заемщиков» после подобных ситуаций и на основе, в том числе и новосибирских примеров, представители ОНФ провели переговоры с Центробанком, и сейчас регулятор занимается подготовкой поправок в 353-ФЗ, которые сделают схему по подмене договоров залога куплей-продажей незаконными.
По словам новосибирского юриста Екатерины Семеновой, даже наличие в реестре микрофинансовых организаций для выдачи займов необязательно. «Компания может выдавать займы, но в этом случае она не подчиняется действию профильного закона. Гражданский кодекс выдачу займов не запрещает» — уточнила юрист.
По словам новосибирских представителей ОНФ, правоохранительные органы не раз отказывали по подобным делам в возбуждении уголовных дел, мотивируя свое решение тем, что заемщики сами подписывали документы и допустили просрочку. Ситуацию переводили в плоскость гражданских правоотношений, которые должен регулировать суд.
Позиция судов
Корреспондент РБК Новосибирск изучил практику в новосибирских судах и нашел за два года шесть дел, где ответчиком выступал Николай Шевченко, которые рассматривались в разных районах. При этом лишь одно дело было решено в сторону потерпевших: в том случае квартиру продал мужчина с хроническим алкоголизмом. Суд принял решение, что он не мог «правильно осознавать внутреннее содержание совершаемых им действий и прогнозировать последствия».
В остальных случаях, несмотря на то, что истцы настаивали на притворности сделки, суд принял решение в пользу Николая Шевченко. РБК Новосибирск обратился с запросом на комментарий к адвокату Оксане Ярыгиной, которая представляла интересы Шевченко в этих процессах, однако Ярыгина отказалась предоставить какие-либо пояснения.
По словам Анны Новичковой, замруководителя юридического департамента ФРК «Этажи» в Новосибирске, теоретически на основании притворности сделки ее могут отменить. «Все зависит от доказательств и самого процесса доказывания. В случае перепродажи ситуация становится еще более сложной, заявить исковые требования возможно, но они будут предъявляться к новому собственнику, который может быть признан судом добросовестным приобретателем, и в таком случае, квартира не будет возвращена истцу. И разбираться ему придется с его недобросовестным кредитором уже, возможно, в рамках уголовного дела», — отметила Новичкова.
По словам новосибирского юриста Екатерины Семеновой, практика однозначно складывается не в пользу потерявших жилье людей. «Я первый раз участвовала в таком деле пару лет назад.
На 2015 год в Новосибирске было порядка 300 дел и все были проиграны. Мне удалось добиться отмены сделки и решение устояло в апелляции через статью о злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ), но это тоже очень сложно доказать», — уверена Семенова.
Чайка, Бастрыкин или суд
«Мы хотим добиться внимания правоохранительных органов к деятельности Николая Шевченко и надеемся, что следствие сможет усмотреть в реализации этой схемы очевидные основания для возбуждения уголовного дела по статье «Мошенничество», — комментирует Климов. — В нашей практике уже есть подобные новосибирской ситуации и в других регионах — Краснодарском крае, Волгоградской области, в Москве и Подмосковье, правда, с меньшим размахом. Безусловно, нужно устранять пробелы в законодательстве, настойчиво обращать внимание на подобные «схемы» правоохранителей и пресекать деятельность подобных Шевченко деятелей».
«Я сомневаюсь, что генпрокуратура будет заниматься этим делом, так как подобные дела не входят в ее компетенцию, — комментирует Семенова. — Если говорить о Следкоме, то 159 статья возбуждается очень тяжело, а в этих случаях есть договор, подписанный сторонами. Для того чтобы СК увидел здесь состав преступления, надо неоднократно обжаловать постановление СК об отказе в возбуждении уголовного дела. Вероятно, на федеральном уровне при надлежащей огласке уголовное дело может быть возбуждено».
Также, по словам юриста, подобные ситуации предусмотрены законом и пресекаются — изменения в Гражданском кодексе вступают в силу с 01 июля этого года.
«Конкретно в этой ситуации стоит говорить о кабальности сделки, то есть сделка была совершена на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась, — советует Семенова. — Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Это не значит, что суд автоматически встанет на сторону истца. Только, если потерпевшая сторона сможет доказать суду, что все было именно так, как он говорит и представляет себе».