Строить по-новому: как застройщики Новосибирска переходят на эскроу
С июля застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Теперь деньги, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на специальных эскроу-счетах и получить их застройщик сможет только после ввода объекта в эксплуатацию.
Строительство при этом будет вестись за счет проектного финансирования, предоставляемого банками. В начале апреля было опубликовано положение Правительства РФ, где определены критерии оценки: если готовность дома составляет 30%, заключено 10% договоров, то такие объекты можно достроить по старой схеме с прямым привлечением средств дольщиков по договорам долевого участия. По площадкам комплексной застройки эти критерии снижены до 15%.
Часть застройщиков начала работать по механизмам эскроу или получила документы для достройки домов по старой схеме. Остальные должны оформить документы для перехода на счета эскроу или подать данные на соответствие критериям по достройке объекта по старой схеме в фиксированный федеральным центром срок — до 1 октября.
Руководитель Центробанка Эльвира Набиуллина во время встречи с президентом РФ Владимиром Путиным сообщила, предусмотрели переход на эскроу около 14% застройщиков, а почти треть проектов не определилась с механизмом. По старой схеме будут достраиваться около 57% проектов.
При этом в Москве однозначно акцентируют, что возврата к старым схемам не будет. «С 1 октября опускается этот шлагбаум, кто не успеет показать соответствие критериям, должен идти на эскроу», — цитирует вице-премьера Виталия Мутко ТАСС.
«Да, это приведет к небольшому удорожанию, но это лучше, чем вложить деньги и остаться вообще на бобах, — отметил недавно Владимир Путин. — Местные власти, региональные власти должны подключаться, потому что инфраструктура, прежде всего социальная инфраструктура, — это их забота».
Как в Новосибирске
Первый договор участия в долевом строительстве с использованием счета эскроу в Новосибирске был зарегистрирован еще в октябре 2018 года. Пионером стала компания «Брусника.Сибакадемстрой»: была продана квартира в квартале «На Декабристов» с использованием ипотечных средств и счета эскроу в Сбербанке.
«В 2019 году эта технология была масштабирована и на квартал с урбан-виллами на «Никитина», а также на все новые проекты в городах нашего присутствия. До конца этого года 50% наших проектов перейдут на эскроу. Основным банком-партнером для реализации сделок через проектное финансирование для нас остается Сбербанк», — прокомментировали в «Бруснике.Сибакадемстрой»
По данным профильного портала ДОМ.РФ, в Новосибирской области использование счетов эскроу предусмотрено в 39 домах у 18 застройщиков. Половина застройщиков и 27 домов прокредитовал Сбербанк.
На проектное финансирование в Новосибирске перешло менее 20% от общего числа компаний-застройщиков.
«На сегодняшний момент (10 сентября) выдано заключений о соответствии застройщика и проекта критериям, установленным постановлением № 480, на 75% объектов недвижимости, строящихся с привлечением денежных средств участников долевого строительства, — рассказал РБК Новосибирск замминистра строительства региона Алексей Колмаков. — По прогнозам министерства на счета эскроу перейдет не более 20% объектов недвижимости, строящихся с привлечением средств участников долевого строительства».
Наталья Ивчатова, замруководителя Управления Росреестра по Новосибирской области:
— Большая часть объектов будет достраиваться по старым правилам. В этом случае застройщик обеспечивает исполнение своих обязательств перед покупателями путем отчисления денежных средств в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Новый закон защитил людей от рисков прямого вложения средств в строящееся жилье. Гарантом выполнения обязательств застройщика перед покупателем квартиры становится банк. Деньги людей будут надежно защищены на специальном счете до сдачи дома, а также покрыты дополнительной защитой в виде страховки в размере до 10 млн рублей.
Проблемы и сложности
Координатор НОСТРОЙ в Сибирском Федеральном округе Максим Федорченко отметил, что проектное финансирование остается труднодоступным для многих застройщиков не только из-за большого числа требований, предъявляемых банками, но и по причине высокой стоимости банковских услуг. По словам Федорченко, между декларируемыми процентными ставками и реальной суммой переплаты разница идет в разы. За счет комиссий, «скрытых платежей» переплата достигает 30% годовых.
«Берут комиссию за выдачу, за сопровождение, за лимит, который застройщик еще не получил, за надзор за строительством, — комментирует ситуацию Федорченко. — Считали кредит: при декларируемой переплате в 3 млн по факту вышло 9,68 млн руб. Слабая конкуренция сейчас на этом рынке», — констатирует Федорченко.
То, что бизнес не рвется переходить на проектное финансирование, министр строительства региона Иван Шмидт связывает с ситуацией в части подтверждения финансирования. «Банки озвучивали, что груз в части документов для строительного сектора снижен, процесс взаимодействия с банками может занять до пяти месяцев. Проблема — в неготовности части строителей к большой рутинной работе по подтверждению экономики проекта, жесткому контролю», — пояснял в августе Шмидт. Он добавил, что у банков высокие требования, в том числе, и по наличию задолженностей. У многих застройщиков есть крупные долги перед муниципалитетом по аренде земли, что становится препятствием в получении кредитов.
«Строителям надо готовиться прорабатывать проекты. Банк будет проводить их тщательный анализ и расчеты. — комментирует старший вице-президент — управляющий филиалом Сибирский ПАО Банка «ФК Открытие» Ирина Демчук. — Главные факторы, препятствующие положительному рассмотрению заявок, — низкая эффективность проектов и некачественная подготовка документов застройщиками. К новым условиям готово максимум 20% застройщиков».
Эксперт отметила еще одну сложность. «Выдача кредитов в рамках проектного финансирования означает, что банкам придется взять на себя массу контрольных функций. При том, что нормативная база Банка России под данную работу только создается», — подчеркивает Демчук.
Добиться успеха
Декларируемый властями бескомпромиссный курс на проектное финансирование строек не дает застройщикам выбора: так или иначе в перспективе уходить на эту схему финансирования придется всем.
Максим Федорченко советует компаниям при составлении финплана запрашивать у банков формулы затрат. «Хотя их не всегда просто получить, — говорит он. — Сравнить условия банков, какая будет переплата». Эксперт возлагает надежды на развитие ситуации в законотворческом поле. «Сейчас вложил человек 3 млн в покупку квартиры, год лежат деньги, и проценты на них не начисляются никому: ни дольщику, ни застройщику. По нашим подсчетам, при строительстве среднего дома доход банка на процентах составляет порядка 25 млн руб., это несправедливо по отношению к участникам строительного рынка», — отметил он.
«Всех волнует вопрос — какие требования банки будут предъявлять к заемщикам из числа стройкомпаний, — комментирует перспективы Ирина Демчук. — Отвечать на него придется общими усилиями. Банки, очевидно, будут формировать внутренние структуры для рассмотрения проектов. Требования к ним стандартизируют».
Эксперт в области законодательства, член общественного совета инспекции Госстройнадзора НСО Лариса Гильмутдинова уверена, что для дольщиков механизм эскроу станет существенной дополнительной гарантией сохранности вложения средств. Эксперт добавляет, что скачка цен на квартиры не предвидится. «Рынок первичной недвижимости насыщен, его подстегивали в том числе и законодательные новшества. Ряд факторов тут играет роль. Заметим, что президент ставил задачу, что значительного удорожания не должно быть. Предпосылок для заметного роста цен до уровня 15-20% я не вижу».
По мнению Инны Тереховой, руководителя офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на Красном проспекте, у покупателей в приоритете цена объекта недвижимости, его местоположение, сроки сдачи и надежность застройщика. «То, по какой схеме производится расчет, для потребителя вряд ли будет иметь решающее значение. При этом будет определенный процент покупателей, которые захотят проводить сделку именно через эскроу-счета», — добавляет Терехова.
Ирина Демчук, управляющий филиалом Сибирский ПАО Банка «ФК Открытие»:
— Нужно не бояться обсуждать с банком нюансы строительства и обсуждать все условия. Должны быть выстроены доверительные и взаимовыгодные отношения между банком и строительной компанией. В ситуации, когда большинство застройщиков не имеет достаточного объема собственных капиталов для финансирования строительства, замещение фактически бесплатных для застройщиков финансовых ресурсов дольщиков на кредитные ресурсы банков может привести к удорожанию жилья. Если раньше привлеченные средства дольщиков стройкомпании могли тратить на что угодно, то теперь они будут расходоваться исключительно на стройку. Прозрачность расходования средств, а вслед за этим и эффективность их использования серьезно повысится, а значит, и себестоимость метра жилья изменится в лучшую сторону.