Георгий Жигульский: В 2017 году мы решим проблемы с долгами застройщиков
— Георгий Викторович, какая сумма долга перед мэрией у застройщиков сейчас?
— На 1 января 2017 года задолженность по договорам аренды земельных участков на территории Новосибирска — 3,381 млрд руб. За прошлый год эта сумма увеличилась на 14%. Из этой суммы реальная к взысканию задолженность — 1,68 млрд руб., примерно половина.
— Когда в принципе начались проблемы с долгами по аренде?
— После финансового кризиса 2009 года, когда задолженность с 500 млн подскочила сразу до 2 млрд руб. Проблемы нарастали как ком с того времени. И сейчас по ряду объективных причин половину задолженности мы не сможем в принципе взыскать, но при этом не можем и списать ее.
— По каким причинам?
— Самая большая задолженность — по договорам аренды участков под жилищное строительство. Их продают застройщику на аукционах, и цена, особенно в докризисные годы, взлетала по некоторым участкам до 10 раз от стартовой стоимости. Выдается участок на три года, за этот срок застройщик должен провести все работы по подготовке территории, проектированию, построить и сдать дом. В бытность губернатором Василия Юрченко для стимулирования своевременного освоения участков приняли закон — не сдаешь дом в эксплуатацию в течение трех лет с момента заключения договора аренды, арендная плата вырастает вдвое. В кризис естественно, в три года застройщики укладываться перестали, и эта «удвоенная» аренда накопилась более чем на 200 млн руб. Застройщики эти суммы оспаривают, добиваясь снижения аренды до «однократного» размера. Так, в 2015-2016 году суды отказали мэрии по взысканию задолженностей по 43 договорам аренды на общую сумму в 174 млн руб.
Еще одна группа — задолженность по прекращенным договорам аренды. Например, было некое ООО, которое заявляло планы построить в определенном месте определенный объект. Потом кризис, планы сдвинулись, или отменились. В итоге – есть задолженность, и есть ООО в виде воспоминаний о грандиозных планах. Взыскать ничего невозможно. Таких сумм - 440 млн рублей
Третья группа «неликвида» — договоры аренды по предприятиям-банкротам, тут почти 600 млн руб. Работа с ними ведется, но наша очередь в удовлетворении требований по закону о несостоятельности — пятая. В итоге банкротства и продажи имущества банкротов, нам ничего не удается взыскать, только лишь списать задолженность в рамках Бюджетного кодекса.
Болезненная категория застройщиков, где есть обманутые дольщики. Здесь суммы — 458 млн руб. Вот по сумме вышеперечисленных категорий и набегает почти 1,7 млрд руб.
— Как получилось, что здесь ситуация дошла так далеко, до точки, когда уже ничего нельзя изменить?
— В августе прошлого года рабочая группа горсовета утвердила приказ, четко упорядочивающий работу по взысканию задолженности. До этого алгоритма работы по взысканию задолженностей не было. Сейчас, если долг застройщика превышает 300 тыс. руб. мы автоматически передаем дело в суд.
— Насколько успешно работает этот утвержденный регламент?
— За прошлый год в результате претензионно-исковой работы было взыскано 495 млн руб. Было отправлено 436 досудебных претензионных уведомлений, что в 3,5 раза больше, чем в 2014 году. Доля урегулированной (взысканной) задолженности упала до 9% против 43% в 2014 году. Исковых по взысканию задолженности было направлено 187, в 2014 году было 104. Эффективным являются исковые о расторжении договора аренды. Мы их направили в прошлом году 59, это почти треть от всех собранных долгов. Самый эффективный инструмент – мировые соглашения. Их заключено 35, по ним урегулировано больше половины задолженности — 53%. Исполнительное производство дало нам всего 9% от всех долгов, 138 млн. рублей. Эффективность этого инструмента падает уже несколько лет.
— Почему настолько неэффективна работа по ряду упомянутых направлений?
— Скажем так. Есть ряд застройщиков, которые все свои объекты строят под маркой одного или пары юридических лиц. Например, «Энергетик», «КПД «Газстрой». Другая, более многочисленная группа, под каждый строительный объект регистрирует отдельное юрлицо. И если строительство не ведется, участок заморожен, то в таком случае шансы взыскать задолженность стремятся к нулю.
— Но у этих «мертвых» компаний есть «живые братья», которые радостно и успешно строят другие объекты, получают концессии и так далее.
— Вот наши грандиозные планы на 2017 год во многом и связаны с тем, что мы собираемся недобросовестных застройщиков банкротить, причем по-серьезному.
— Как это? Пугаете?
- Да нет, что вы. Смотрите, когда вводится арбитражный управляющий, он обязан провести проверку по наличию фактов преднамеренного и фиктивного банкротства, и если оно есть, дело должно быть передано в ОБЭП. Согласитесь, что зачастую в текущих реалиях количество возбужденных по ст. 196 УК РФ дел должно практически совпадать с числом банкротов. А в реальности возбуждается 1-2% таких дел. Мы намерены жестко контролировать работу управляющих, подбирать дотошных и знающих свою работу арбитражников. Думаю, десяток дел возбудим, и дело с полумертвой точки сдвинется.
— Сколько стоит бюджету обслуживание таких вот «мертвых» долгов?
— До текущего года таких расходов у нас вообще не было предусмотрено. Мы запросили на оплату труда арбитражных управляющих 9 млн. рублей. Пока получили 3 млн руб. В итоге подали уже 6 исков о начале процедур банкротства. По их окончании будут либо взыскана задолженность, либо списаны неликвидные долги. В этом году мэром нашего города поставлена задача урегулировать вопрос с долгами по аренде земли.
— Георгий Викторович, как вы думаете, вот этот приказ по регламенту работы с долгами по аренде, изменения с 1 января 2017 года в 214-ФЗ позитивно отразятся на рынке?
— Пока сказать сложно, но я думаю, что некая чистка рынка все же произойдет. Закон жестко завязан на соблюдении сроков сдачи домов. Защищенность дольщиков явно вырастет.