Три реконструкции. Как в Перми историю приспосабливают под современность
За последние два – три года в Перми снесли и реконструировали несколько знаковых зданий. В том числе крыло здания Речного вокзала, построенного в 1940 году по проекту архитектора А.З. Гринберга в стиле сталинского ампира. Одним из последних снесено здание ДК «Телта» с барельефом Рудольфа Пономарева. Та же судьба ожидает многоквартирный дом №110 на ул. Уральской, построенный в 1924 году по проекту швейцарского архитектора Ханаса Мейера. То же будущее и у возведенного в 1830 году здания поликлиники на ул. Лебедева, 11 и других архитектурных сооружений. В отношении каждого из них однажды встает вопрос: что делать, снести или реконструировать. Насколько обоснованно принимаются решения о судьбе старых зданий, разбираемся на примерах.
Пивзавод
«Утрата любого объекта градостроительной среды (если речь не идет о руинах или складских помещениях в центре города) – утрата. С другой стороны, нужно понимать, что сам по себе возраст здания не является достаточным поводом для того, чтобы его сохранять. Должны быть еще какие-то основания, например, уникальность архитектурного облика здания, особенные технологии, применяемые при строительстве, связь здания с событиями истории», говорит руководитель регионального отделения ВООПИК Елена Гонцова. По ее словам, из тех зданий, судьба которых обсуждается сегодня, дома №110 на ул. Уральской жаль особенно: он не имеет статуса охраняемого, но при этом здание уникально.
Сохранение градостроительных объектов — сложная задача, считают эксперты.
«Бывает так, что по надежности и долговечности здание простоит еще лет 25-50, а по пожарным нормативам его невозможно привести в соответствие современным требованиям. Иногда нужна такая масштабная реконструкция, что от здания остается только контур, а вся начинка кардинально меняется. С учетом этого проводят расчет экономической целесообразности реконструкции или же приходят к решению о сносе», – утверждает руководитель ООО «ГРАНД ТЭОН» Алексей Магамедов.
Прямо сейчас решается судьба здания бывшего Пивоваренного завода на ул. Сибирской, 35. Оно возведено в 1910-1915 годах по проекту младшего архитектора губернского правления Петра Гаврилова. Уникальное строение имеет статус объекта культурного наследия и является исторической ценностью. При этом оно около 30 лет находится в заброшенном состоянии, фасад разрушается, и фактически представляет опасность для горожан.
С 2017 года по настоящее время зданием и участком под ними владеет АО «Пермглавснаб». В 2018 году собственник сообщил, что здание будет снесено, и пермский градозащитник Денис Галицкий обратился в суд, требуя сохранить объект культурного наследия. Около двух недель назад апелляционная инстанция – Пермский краевой суд – поставила точку в деле по иску к Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Пермского края. Здание пивзавода должно быть снесено.
Денис Галицкий считает, что, даже с учетом аварийности, здание может быть сохранено. «Пивзавод многие считают не подлежащим восстановлению, так как «от него осталась одна стена». Но, по словам градозащитника, «вполне обычной практикой является сохранение подлинного фасада старинного здания, за которым возводится новый каркас, удовлетворяющий современным требованиям». По его мнению, «это не лучший способ сохранения истории, но вполне допустимый, ведь «внутренности» зданий часто не доходят до нас, претерпев тысячу ремонтов и перепланировок.
Уже во время судебных разбирательств архитектор-реставратор Геннадий Воженников сообщил СМИ, что, с учетом общественного резонанса, АО «Пермглавснаб» решило изменить планы. Владелец намерен сохранить фрагмент кладки кирпичного фасада здания при строительстве нового. «Пришли к выводу о том, что нужно выпилить наиболее интересный фрагмент», – сказал архитектор.
Так здание пивзавода будет выглядеть после реконструкции.
Эксперт РБК Пермь считает, что такой вариант сохранения облика здания может стать хорошим компромиссным вариантом. «Изюминка нашего города как раз и состоит в уникальном соседстве исторических зданий и современных. Гармонично и романтично. Здание вполне может быть рассмотрено как элитный малоквартирный жилой дом с торговыми площадями на первом этаже. Все предпосылки для высокого статуса у будущего дома есть: месторасположение в центре, высокие потолки, уникальная архитектура, своя история», – говорит генеральный директор Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита (Институт экспертизы INEX®) Ольга Симонян. По ее словам, «при грамотной концепции квадратные метры здесь могут быть одними из самых дорогих в городе».
Другой эскиз проекта реконструкции здания пивзавода.
«АО «Пермглавснаб» разработало проект реставрации и приспособления для современного использования. Его эскизная часть получила положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы. Проектом предлагается смешанное использование объекта культурного наследия: административные помещения в двух первых этажах и жилые помещения – в верхних этажах. Внешний облик основных фасадов полностью сохраняется в первоначальном историческом виде, а само здание будет соответствовать всем современным инженерным решениям», — сообщили РБК Пермь в компании. Каком именно образом и с помощью каких технологий владелец планирует сохранить первоначальный исторический вид здания, в компании не уточнили. Работы планируют начать в октябре 2019 года, срок строительства — 1,5 года.
Черный рынок
Другой эксперт, главный инженер Пермского филиала ООО «ОСЗ» АО «КОРТРОС-Пермь» Геннадий Еникеев, считает, что «строить новое здание, пытаясь воспроизвести его исторический облик, это все равно что в живописи подменить оригинал картины копией». Компания, в которой он работает, на практике показала, что исторические здания, находящиеся даже в очень плохом состоянии, можно сохранять. В 2016 году были завершены реставрационные работы двух зданий бывшего Черного рынка (рядом со сквером Уральских добровольцев). Здания были построены одно – в конце XIX, другое – в начале XX веков, оба имеют статусы охраняемых объектов культурного наследия. Стояла задача вернуть обоим зданиям не только первоначальный облик, но и первоначальное назначение. Оба объекта были в плачевном состоянии, у одного из них были сильно изношены не только перекрытия и стены, но и практически сгнили стропильные конструкции. По словам Геннадия Еникеева, реконструировать здания оказалось непросто.
«Было много сложных административных процедур. На этапе проектирования нужна не только проектная, но и научно-проектная документация, которая носит исследовательский характер. Допущены к проектированию могут быть только те компании, которые кроме обычных имеют еще и лицензии Министерства культуры РФ на работу с памятниками исторического наследия, – рассказывает Геннадий Еникеев. – Кроме экспертизы, которая предусмотрена градостроительным законодательством, проект должен пройти и историко-культурную экспертизу, причем в два этапа. Разрешение на приспособление объекта культурного наследия для современного использования нужно было получать в Министерстве культуры Пермского края, надзор за проведением работ осуществлял не только Госстройнадзор, но и Министерство культуры. Сами работы могли выполнять не любые строительные компании, а только имеющие лицензию на право реставрировать объекты культурного наследия».
По словам эксперта, если бы застройщик заново строил такие здания, передавая их исторический облик, проект обошелся бы в два раза дешевле и потребовал бы вдвое меньше времени. Но инвесторы и АО «КОРТРОС-Пермь» осознанно пошли на это для сохранения исторического облика города, его индивидуальности. Сейчас в приспособленных под современные нужды старинных зданиях размещаются магазины, кафе и офисы, и арендаторы готовы за это платить. Но вот будут ли пользоваться спросом площади в здании - новоделе на месте пивзавода? Не исключено, что сохранение исторического фасада, наоборот, могло бы добавить престижности и привлекательности зданию для будущих собственников и арендаторов.
ВКИУ
Впрочем, в некоторых случаях, наоборот, собственник принимает решение о реконструкции, на то возникает вопрос – а надо ли? Один из таких объектов – построенное в 1934 году здание бывшего Высшего командно-инженерного училища (ВКИУ) на ул. Окулова. В 2010 году ему был присвоен статус особо охраняемого объекта. Здание было выкуплено краевыми властями, чтобы провести реконструкцию, а затем разместить в нем Пермскую государственную художественную галерею. Затем планы изменились: было принято решение, что галерея разместится на территорию бывшего завода им. Шпагина. В 2018 году здание было включено в прогнозный план приватизации государственного имущества Пермского края на 2019-2021 годы для передачи АО «Корпорация развития Пермского края» (КРПК).
В конце мая КРПК выбрала НИУ «Московский энергетический институт» в качестве подрядчика, который спроектирует реконструкцию здания. В Министерстве по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края РБК Пермь сообщили, что решение о реконструкции здания на Окулова, 4 было принято «с целью повышения туристической и инвестиционной привлекательности города. Сегодня в центре города отсутствуют гостиницы, управляемые международными операторами».
Эксперт РБК Пермь сомневается, что эти планы осуществимы. «Истории с реконструкциями зданий с изменением профиля объекта выглядят достаточно сложно. Переделать ВКИУ под гостиницу вполне возможно, но, скорее всего, это будет не «высокозвездная» гостиница», – говорит к.э.н., декан факультета экономики, менеджмента и бизнес-информатики, НИУ ВШЭ, эксперт в сфере управления проектами — Пермь Дмитрий Гергерт. Кроме этого, по его словам, во дворе уже есть гостиница, рядом, на Монастырской, 43, есть большой отель «АМАКС». Кроме этого в мае краевые власти озвучили, что на месте снесенного ДК «Телта» также хотели бы видеть отель международного уровня.
Будет ли спрос на номера в отеле после реконструкции здания ВКИУ? Кто будет управлять новой гостиницей? Быть может у КРПК уже есть потенциальный инвестор – тот самый международный оператор, который готов открыть отель в этом здании? Эти вопросы РБК Пермь задал краевым властям, так как АО «КРПК» на 100% владеет региональный минстрой.
«Реконструкция будет осуществляться непосредственно АО «Корпорация развития Пермского края» без привлечения средств бюджета. После этого будет проведен конкурс по отбору гостиничного оператора международного уровня. Основное требование – гостиница должна соответствовать уровню 4 и более звезд», – ответили в минимущетства региона. В ведомстве утверждают, что «гостиничный рынок Перми ненасыщен, в центре города нет отелей с международным оператором: «наличие даже двух гостиниц, например, на Окулова, 14 и Окулова, 4, не закроет полностью потребности рынка». Пока же выходит, что в проектирование и реконструкцию регион средства уже вкладывает, но гарантий, что в здании разместится отель международного уровня, пока нет.
Эксперты называют различные примеры реконструкций пермских зданий с сомнительным конечным результатом. Один из примеров – Колизей Atrium, который первоначально возводился как городской концертный зал. «Он ведь не под торговый центр строился. И как торговый центр, с точки зрения планировки, он не очень удачен», – считает Дмитрий Гергерт. Отчасти именно поэтому в ТЦ высокие расценки на аренду площадей, которые продолжают освобождаться. Это яркий пример того, как приспособление объекта под другое назначение нельзя назвать экономически выверенным решением.
Елена Гонцова считает, что, возможно, в Перми стоит несколько изменить подход к вопросу сохранения градостроительных объектов. «Присвоение зданию статуса охраняемого автоматически налагает на владельцев обязательств, которые автоматически значительно увеличивают в цене стоимость реконструкции. Хочется, чтобы власти проявляли в отношении исторических зданий политическую волю, и не спешили присваивать им статусы охраняемых, а договаривались с инвесторами. Таким способом, возможно, будет больше шансов сохранять дорогие пермякам объекты архитектуры», — говорит эксперт.