Что делают в Перми, чтобы кризис не убил рынок коммерческой недвижимости
Арендодатели и арендаторы коммерческой недвижимости также, как и представители многих других сфер деятельности, в условиях ограничений на фоне коронавируса вынуждены разрабатывать собственные стратегии действий. По мнениям экспертов, при неудачном стечении обстоятельств и в отсутствие правильных решений, после снятия ограничений рынок коммерческой недвижимости придет в упадок. Тогда все процессы придется выстраивать заново. Велика вероятность, что уже в апреле многие арендаторы площадей в офисных и торговых центрах могут просто не выжить. Те, кто устоят, скорее всего будут принимать решения о смене арендуемых площадок – пойдут к тем арендодателям, где условия выгодней. Чем меньше арендаторов уйдут с рынка, тем больше шансов, что устоит экономика региона, ведь те, кто продолжат работать после снятия ограничений, обеспечат работой сотрудников и смогут удовлетворить спрос потребителей на товары и услуги. Как следствие, они будут пополнять бюджеты налогами. В любом случае в настоящее время все стороны заинтересованы в том, чтобы в условиях, когда готовой модели принятия решений просто нет, вырабатывать некий экстренный алгоритм действий – своеобразный «План Б», к которому никто не был готов, но который даст шанс на выживание всем.
В Перми арендаторы приступили к решению проблемы с оплатой текущих платежей собственниками осле объявления президентом РФ нерабочей недели с 28 марта по 5 апреля. Было ясно, что значительная часть компаний просто не сможет в этих условиях продолжать работу, так как число видов деятельности, по которым компаниям на тот момент было разрешено функционировать, приостановят работу, не получат доход и не смогут заплатить по счетам. Впоследствии на региональном уровне власти Пермского края стали расширять перечень компаний, которым разрешено работать, и процесс еще не завершен. Но и многие из тех, кто получил право функционировать дальше, также теряют доходы, ведь у одних из них контрагенты приостановили деятельность, у других значительно сократился поток потребителей. Чтобы не наращивать долги за аренду, которая не окупается, предприниматели уже в конце марта – начале апреля стали обращаться к владельцам недвижимости с предложениями о пересмотре условий договоров.
Переговоры
Некоторые из предпринимателей подошли к вопросу кардинально. Рассказывая свои истории, они предпочитают не называть публично себя и своих партнеров – арендодателей, чтобы не подогревать еще больше и без того конфликтные ситуации, поэтому в некоторых случаях РБК Пермь не приводит их имена. Так, владелец одного из пермских бутиков рассказал, что аренда площадки обходится ему в 180 тыс. руб. в месяц. Он обратился к собственнику с предложением снизить размер аренды до 100 тыс., но получил отказ. В итоге предприниматель предложил расторгнуть договор, подобрал другую площадку, которая его устраивает на настоящий момент и обойдется в 35 тыс. руб. В настоящее время бизнесмен планирует ремонт помещения, чтобы открыться на новом месте сразу после снятия ограничений, и на прежнее место возвращаться не планирует.
Но в ряде случаев владельцы площадей слышат арендаторов, идут на встречу. Так, владелец кофейни на одной из оживленных центральных улиц Перми обратился к владельцу еще в середине марта. Он предложил пересмотреть тариф на оплату аренды в связи со сложной экономической ситуацией. Он пояснил, что в противном случае будет вынужден съехать из помещения, рассказал подробно о ситуации. По требованию региональных властей кофейня перешла на режим доставки и продажу кофе на вынос. В условиях самоизоляции в Пермском крае такой формат не дает прибыли: владелец заведения перешел на новые условия работы только чтобы не увольнять сотрудников, окупать хотя бы минимальную оплату их труда. Первоначально владелец помещения на встречу арендатору не пошел, но через пару недель сообщил, что за апрель в счете укажет «нулевую» аренду, в текущем месяце нужно будет только оплатить стоимость коммунальных услуг.
Риски понимают все
Эксперты со стороны арендодателей считают, что владельцы коммерческих помещений, с одной стороны, не готовы отказываться от источников дохода, с другой – здраво оценивают последствия принятия не дипломатичных решений.
«Ситуация сложна тем, что надо соблюсти интересы обеих сторон – и арендодателей, и арендаторов. Большинство арендаторов площадей были вынуждены прекратить свою работу (за исключением реализации товаров, в соответствии с перечнем, утвержденным правительством РФ). Собственники помещений тоже несут затраты (налоги, коммуналка, охрана объектов и т. д.) – часть платежей им, вероятно, позволят внести позже, но не отменят. Поэтому в настоящее время владельцы площадей стараются договариваться с арендаторами на условиях, компромиссных для всех. Вряд ли арендодатели пойдут на встречу партнерам и просто отменят аренду за этот ближайший период. Однако, снизить ставки по аренде для страдающих арендаторов на 30 – 40, а где-то и на 80% реально, но каждая ситуация индивидуальна. Наша компания, которая управляет ТЦ и коммерческими объектами недвижимости, выступает в этой ситуации дипломатом между собственниками площадей и арендаторами, и в большинстве случаев сторонам удалось договориться о решениях, которые устраивают всех. Отмечу, что у арендодателей тоже есть понимание, что арендаторам на встречу нужно пойти, иначе они уйдут, а после снятия ограничений откроются на других площадках», – рассказал РБК Пермь директор по маркетингу и развитию ООО «Сатурн-Р» Сергей Репин.
Отметим, что только на территории Пермского края в настоящее время есть несколько десятков торговых и офисных центров. Заксобрание Пермского края 30 марта приняло закон о предоставлении льгот ряду направлений бизнеса, которые несут убытки в условиях санитарных ограничений. Для этого арендодателям надо будет доказать, что их доходы от аренды упали не менее чем на 30%. Поэтому не в интересах владельцев площадей «оставлять все, как есть» в договорных отношениях с арендаторами.
Заглянуть в будущее
Некоторые эксперты считают, что кроме срочных переговоров с арендаторами есть в настоящее время есть возможность подойти к решению ситуации стратегически. Для этого владельцам площадей имеет смысл провести сверку стоимости коммерческой недвижимости, которая закладывается за основу при начислении налога на имущество. Для этого владельцам площадей имеет смысл внимательно рассмотреть все статьи расходов с целью максимальной оптимизации. Здесь есть, над чем поработать: «учитывая, что особых льгот скорее ждать не стоит, нужно быть готовым к пессимистическому сценарию» и заранее начать процессы «на будущее».
«Налог на имущество – достаточно существенная статья затрат, которые несут владельцы недвижимости, сдаваемой в аренду. С учетом всех расходов рентабельность от сдачи площадей часто не так уж и высока, как может показаться со стороны, а сам налог на имущество порой бывает сопоставим с объемом прибыли, которую получает владелец. Поэтому понятно, что арендодатели тоже не могут на время отменить арендные платежи партнерам, бизнес которых в настоящее время простаивает, рассказывает РБК Пермь руководитель Института экспертизы INEX Ольга Симонян. – Да, муниципальные, региональные и федеральные власти озвучивают пакеты предложений по поддержке бизнеса. Но пока не ясно, как это будет работать. При этом можно уже сейчас подойти к вопросу стратегически – проверить, насколько корректно оценили вашу недвижимость? Опыт наших клиентов говорит о том, что на сегодня часто кадастровая стоимость имущества бывает в среднем завышена на 30 – 50% от уровня рыночной цены. Если данные нашей и кадастровой оценки будут существенно различаться, нужно будет подать в суд, который имеет право подкорректировать стоимость, от которой начисляется налог. Да, на это может уйти 3 – 6 мес., но это позволит не нести лишних затрат на налоги. Кроме того, в условиях всеобщего карантина оценщики часто предлагают услуги на выгодных условиях. Например, у нас на услугу «под ключ» скидка составляет 30% – мы, как и многие другие, работаем сейчас практически по себестоимости, исключительно чтобы заработать на зарплаты сотрудников».
Эксперт считает, что сокращение объема налоговых платежей законным способом как минимум поможет владельцам имущества быстрее «встать на ноги» после текущих экономических потрясений.