За пять лет стоимость коммерческой недвижимости в Перми выросла на 15%
За пятилетний период пермский рынок недвижимости доказал свою сильную зависимость от внешнеэкономических факторов, проявляя динамику даже в краткосрочных периодах.
Резкие перепады в течение года снивелировались общей годовой тенденцией роста. Рынок недвижимости сохраняет свою основную характеристику — инертность.
За последние пять лет средняя стоимость коммерческой недвижимости Перми выросла с 69 тыс. руб. за кв.м. до 80 тыс. руб. — то есть на 15,7%. Об этом РБК Пермь сообщила исполнительный директор консалтинговой компании «Р-Консалтинг» Ольга Козырева.
«Динамика незначительная (для примера, коммерческая недвижимость в Москве подорожала, по разным источникам, на 38%). Тем не менее пермяки остро ощущают этот рост на фоне снижения реального располагаемого дохода, роста доллара на 64% и роста инфляции, накопленное значение которой с 2019 года по ноябрь 2023 (с учётом прогноза на 2023 год), составляет 35,77%», — комментирует данные Ольга Козырева.
Эксперт утверждает, что все тенденции роста цен достаточно умеренные и даже благоприятные на фоне внешних изменений. Цены на коммерческую недвижимость растут, арендные ставки повышаются, но рост арендных ставок не успевает за ростом цен на недвижимость. Из-за этого рентабельность коммерческой недвижимости падает.
«Я владею в Перми офисными помещениями в центре Перми. За пятилетний период арендные ставки абсолютно не поменялись, однако стоимость выросла. В силу чего период окупаемости вырос с 8 лет до 12. Это частный пример, но, к сожалению, аналогичная ситуация по большинству объектов недвижимости. В постпандемийный период, с 2020 года, мы как оценщики стали получать подтверждение снижения уровня доходности коммерческой недвижимости в рамках оценочных отчетов», — рассказала Ольга Козырева.
Коммерческую недвижимость оценщик рассчитывает, как правило, двумя подходами: сравнительным и доходным. В сравнительном подходе применяются цены предложений, а доходном — арендные ставки (доходность объекта недвижимости), в идеале — сравнительный и доходный подходы должны быть сопоставимы.
По состоянию на 2020 год эта разница была в районе 20%, на текущий момент она составляет 40-50%, что свидетельствует о том, что рынок коммерческой недвижимости чрезвычайно переоценен. Цены предложений не подкреплены теми доходами, который получает собственник от сдачи их в аренду. Для московской коммерческой недвижимости эта разница намного меньше, утверждает эксперт.
Низкая доходность коммерческих объектов сдерживает дальнейший рост цен на недвижимость, так как доход для коммерческой недвижимости — это основной ценообразующий фактор.