«Время высокой конкуренции»: испортит ли приморцев квартирный вопрос
В Приморье в прошлом году построили более 1,2 млн кв. м жилья – это на 15,8% больше, чем в 2022. В общей сложности в крае возвели 90 многоквартирных домов. Больше всего – во Владивостоке (37 новостроек), Уссурийске (19) и Артеме (10). Основным драйвером развития строительства в регионе стали льготные программы жилищного кредитования.
Однако с конца прошлого года банкам стало невыгодно выдавать россиянам ипотеку по субсидированным ставкам. Напомним, произошло это по двум причинам: из-за увеличения ключевой ставки ЦБ до 16% годовых и минимального первоначального взноса по программам господдержки с 20% до 30%. В связи с этим крупнейшие банки страны – Сбер и ВТБ – ввели новые условия для работы с застройщиками. Теперь приобрести жилье практически по всем программам господдержки можно только у девелоперов, которые субсидируют ключевую ставку.
Как справляются с новыми вызовами застройщики и какие условия предлагают местные банки, участники рынка рассказали на круглом столе «Льготная ипотека и рынок жилья», организованном РБК Приморье.
Без дополнительных комиссий
Наибольшей популярностью у клиентов региональных кредитных организаций пользуется программа «Дальневосточная ипотека». На втором месте – семейная. Несмотря на новые реалии, количество желающих приобрести жилье по льготной ставке не только не убавилось, но даже наоборот выросло.
«Наш банк сохраняет низкую процентную ставку по всем программам и активно взаимодействует с основными застройщиками Приморья и Владивостока и агентствами недвижимости. И в настоящий момент банк не применяет никаких особых условий при работе с ними, поэтому поток клиентов, которые берут ипотеку на первичное жилье, высок», – отметила исполнительный директор дополнительного офиса АО «Дальневосточный банк» Татьяна Морева.
«Примсоцбанк» также выдает дальневосточную ипотеку без дополнительных условий – то есть без субсидирования застройщиками сниженной ставки, без увеличения стоимости недвижимости.
«И еще мы можем с нашими клиентами, которые взяли по ипотеке жилье в новостройке и теперь хотят расширяться, заключить договор на переуступку квартиры, в том числе находящейся в залоге у любой кредитной организации», – добавила начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» Мария Якупова.
Директор по розничному бизнесу «Азиатско-Тихоокеанского банка» Сергей Козыревский отметил, что ипотечные программы с господдержкой продолжат пользоваться популярностью у жителей края, пока на них будут держаться выгодные процентные ставки.
«Неприятные поборы с застройщиков» (речь идет о субсидировании ставки девелоперами – прим. ред.) мы не взимаем, что, безусловно, является плюсом для них и для клиентов. Кроме того, вторичный рынок сейчас находится в некотором застое, поэтому программы с господдержкой в фаворе у клиентов», – пояснил Козыревский.
«Вторичка» на паузе
Вторичный рынок действительно встал на паузу, подтверждает Мария Якупова. Те, кто планировал продавать квартиры, заняли выжидательную позицию: «Они смотрят рынок, потому что мнение экспертов разное. Одни прогнозируют снижение цен, другие, наоборот, повышение, так как объем предложений становится все меньше и меньше, а спрос, соответственно, растет. А снижение стоимости недвижимости предполагают потому, что в 2024 году ключевая ставка еще будет высоковатой, но затем, скорее всего, пойдет вниз», – отметила она.
Как отметил директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков, число сделок на вторничном рынке уменьшилось примерно на 30-40%. Но переживать, по его мнению, не о чем.
«Понятно, что высокая учетная ставка снижает активность на рынке. Да, больше стало людей, которые покупают за наличные. Можно, конечно, говорить, что у клиентов денег нет – ну как нет, не у всех.
По статистике мы видим, что у тех, кто имел деньги, их стало чуть больше, у тех, кто не имел – чуть меньше. Но та же статистика говорит, что накопления на депозитах увеличились. <…> Нормальный, хороший, стабильный рынок. Все будет хорошо: если нам обещают, что учетная ставка дальше будет снижаться, то рынок активизируется», – отметил он.
Накоплений хватает не всем
По словам начальника отдела продаж компании ФСК Регион Натальи Чанкиной, в последние два месяца клиенты стали менее охотно, чем прежде, брать квартиры в ипотеку по программе «Господдержка-2020».
«На первом месте у нас, так же, как и у банков, дальневосточная ипотека: семейная и «с господдержкой» раньше были в равных долях, а сейчас последняя занимает совсем небольшую часть. Наверное, это связано с увеличением первоначального взноса до 30%: не у каждого человека есть накопления в таком размере», – пояснила она.
Снизился спрос на программу «Господдержка-2020» и у клиентов региональных застройщиков. Как отметил заместитель директора по стратегии компании LDV Мирон Ермоленко, на сегодняшний день большинство покупателей действительно не владеют существенными накоплениями, поэтому используют другие источники финансирования, чтобы приобрести жилье: «Порядка 70% наших клиентов, по результатам декабря и января, – это клиенты с материнским капиталом», – рассказал он.
Ермоленко добавил, что компания использует любые инструменты для того, чтобы продать свои объекты. В том числе и субсидирует ставку.
«Мы с теми банками, которые ввели данные программы, заключили необходимые соглашения. Но клиентам кредитных организаций, которые не вводили такие комиссии, мы предоставляем те условия, которые существовали до новых требований», – отметил он.
Две комиссии для банков
С новыми вызовами в основном столкнулись те застройщики, которые возводят жилье в сегменте «эконом». Те, кто предлагает квартиры классом повыше, особых проблем не заметили.
«Наша компания работает в сегментах «комфорт плюс» и «бизнес». Соответственно, на нас и нашей динамике продаж не отразились ни увеличение ключевой ставки, ни увеличение первоначального взноса. Мы и так уже давно работаем в ситуации, когда нужно найти 30-35% для того, чтобы выйти на сделку, и придумали различные инструменты, как помочь им в этом», – рассказала коммерческий директор компании Edelweiss Яна Молчанова.
Для застройщика, продолжила она, ситуация ухудшилась потому, что теперь ему выплачивать сразу две банковские комиссии. Первую – за то, чтобы получить льготную ипотеку, вторую – чтобы расширить лимит по кредиту.
«То есть и сумма получается значительная. Но мы сейчас готовы за какие-то сложные лоты все-таки субсидировать и расширять сумму кредита», – добавила Яна Молчанова.
По ее словам, «Эдельвейс» использует и другие инструменты, чтобы помочь клиенту выйти на сделку. В том числе траншевые ипотеки, комплексные продукты от кредитных организаций.
«Также у нас активно идет работа по трейд-ину (программа, по которой недвижимость, находящаяся в собственности клиента, идет в качестве частичной оплаты новой квартиры – прим. ред.). Кроме того, на некоторые лоты мы оставили рассрочку с внесением большей части их стоимости. Сейчас, я думаю, наступило время высокой конкуренции, где качество продукта должно максимально отвечать всем требованиям нашего покупателя», – отметила Молчанова.
Время не сложное, а интересное
Федеральный застройщик «Девелопмент-Юг Владивосток» также возводит дома классом выше уровня «эконом». Поэтому, отметила руководитель отдела продаж компании Анна Шевченко, средняя цена на жилье выше лимита по льготной ипотеке.
«В отличие от коллег, самой популярной у нас была семейная ипотека, потом шли пополам дальневосточная и «с господдержкой». Мы до сих субсидируем расширение по семейной ипотеке, просто придумали другой механизм: отдел продаж сейчас активно доносит до клиентов, что застройщик компенсирует большую часть. И сейчас с нами выгодно покупать крупные квартиры для расширения кредита», – рассказала она.
По словам Анны Шевченко, сейчас ипотечный портфель компании кардинально поменялся. В январе нынешнего года основную выручку сделала дальневосточная ипотека.
«Мы переделываем сейчас активно проекты, которые планировали запустить в прошлом году. Адаптируемся под ситуацию на рынке, переделываем планировки под существующие реалии», – добавила Шевченко.
Как считает ипотечный брокер группы компаний «Ренессанс Актив» Эдуард Ким, новое время на самом деле не сложное, а интересное, потому что изменение системы субсидирования и необычная ситуация на рынке стимулируют открыть новые инструменты для продаж.
«Если раньше мы могли не прибегать к услугам отдельных банков или к дополнительным сервисам, то теперь идем на все условия. Могу сказать, что сейчас мы взаимодействуем со всеми банками, абсолютно со всеми. Но, разумеется, рады работать с теми организациями, которые не взимают какие-либо дополнительные комиссии», – отметил он.
При этом, по его словам, компания практически не ощущает провал в продажах, поскольку ипотечных сделок по динамике с ноября прошлого года по январь нынешнего по некоторым объектам оказалось меньше половины.
«Но есть безусловная проблема в том, что сейчас этап с момента входа клиента до момента совершения сделки увеличился. Если раньше средний цикл выхода на сделку у нас был максимум неделя-полторы, то теперь он бывает две-три недели», – рассказал Ким.
Частные дома «уезжают» все дальше и дальше
Помимо многоквартирных домов в крае также активно возводят частные. В прошлом году объем индивидуального жилищного строительства (ИЖС) составил свыше 550 тыс. кв. м и прибавил сразу 20%. Доля таких построек в структуре приморской недвижимости составила 46,5%.
«Разница между многоквартирной и индивидуальной застройкой заключается в том, что первой комплексно занимаются девелоперы, а вторые люди строят сами. Отдельно покупают земельные участки, отдельно заказывают строительство. В рамках комплексных объектов реализуется всего порядка 3% от общего числа ИЖС», – рассказал генеральный директор группы компаний «Моя земля» Алексей Дормидонтов.
Во-вторых, продолжил он, большинство заказчиков ИЖС – люди старше 36 лет. Они не подходят под параметры ДВ-ипотеки, но активно пользуются сельской или семейной. Изменение суммы первоначального взноса их не сильно затронуло.
«Но есть еще аудитория молодая, 28-35 лет. Мы очень надеемся, что на нее более серьезно распространится дальневосточная ипотека и количество домов, которые строятся для молодежи, увеличится», – добавил Алексей Дормидонтов.
По его словам, несмотря на то, что сегодня ИЖС «уезжает» все дальше и дальше от дальневосточной столицы и пригорода, поскольку здесь не хватает земли под строительство, люди продолжат выбирать частные дома как альтернативу квартирам – тем более, что снижения цены на городской «квадрат» не предвидится. Крупные застройщики тоже обращают внимание на эту тенденцию: в Надеждинском районе Приморья уже готовятся проекты смешанного формата и исключительно ИЖС.
«Фишки» для клиентов и осторожные прогнозы
При общем позитивном настрое и банки, и застройщики допускают некоторое снижение клиентской активности в течение 2024 года. Борьба за клиента обостряется, и в ход идут различные «фишки», начиная с отделки whitebox, безавтомобильного двора, дополнительного озеленения и заканчивая усиленной системой безопасности.
«В 2020 году я искал жилье и думал, какие базовые сервисы безопасности есть на рыке, какую квартиру выбрать, чтобы было комфортно. Предложений было немного, и когда я заезжал в квартиру, кроме одной камеры видеонаблюдения на входной группе, ничего не было. Сегодня без интеллектуальных сервисов, которые обеспечивают безопасность и комфорт невозможно представить современное жилье. Так платформа «Ростелеком Ключ» включает в себя домофонию, видеонаблюдение, умные приборы учета, шлагбаумы и в целом систему контроля доступом. В настоящее время ее сервисами пользуются 18 тыс. дальневосточных семей», – отмечает руководитель проектов региональной дирекции «Восток» ПАО «Ростелеком» Анатолий Сергеев.
Он уточнил, что интеллектуальные сервисы внедрены в домах массовой застройки и в частном секторе Владивостока, Артема, Уссурийска и поселка Зима Южная, и пользователи высоко ценят возможность управлять всеми продуктами в режиме одного окна в мобильном приложении.
Среди застройщиков становится хорошим тоном подключать дома к интернету еще на этапе строительства. Тем более, что он понадобится не только будущим жильцам, но и различным системам умного дома.
«Мы имеем самую высокую долю рынка во Владивостоке, Уссурийске и Артеме – 32%. За 2023 год мы реализовали проекты по подключению строящихся объектов к интернету и предоставили возможность подключения порядка 2 тыс. новых домохозяйств. Застройщикам мы предлагаем комплексное решение по подведению коммуникаций в строящиеся объекты, обеспечивая услуги «под ключ»: проектную документацию, системы видеонаблюдения на строительных площадках, организацию «умных» пространств, монтаж коммуникаций по подъездам до квартиры и другое», – рассказала директор коммерческого департамента ООО «ОктопусНет», работающего под брендом «АльянсТелеком», Яна Панкова.
Требовательные покупатели обращают внимание также и на другие решения, которые предлагают застройщики. Это и минимальное количество квартир на этаже, и короткие коридоры, и безопасные и вместительные лифты – желательно, чтобы их было не меньше трех на 140-150 квартир.
«В наших новых проектах мы предусматриваем концепцию «город в городе». Я думаю, что за этим будущее. <…> Задача новых проектов – создать полный сценарий жизни», – резюмировала Яна Молчанова.
Как бы то ни было, прогнозы на будущее участники рынка дают осторожно. Все сходятся во мнении, что все будет зависеть от темпов снижения ключевой ставки ЦБ. Но все это не остановит строительный бум, который происходит в Приморье.
Еще больше новостей в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь.