Тренды рынка: ЖК с садом для медитаций и ИЖС с минималистичным дизайном
Более миллиона квадратных метров жилья должны сдать в Приморье до конца года. Половину плана уже выполнили. В лидерах – Владивосток, Надеждинский район, Уссурийск и Артем. О том, как развивается рынок недвижимости в регионе, рассказали представители бизнеса: коммерческий директор компании «Атлант девелопмент» Александр Федюков, директор по развитию торгово-производственной компании «Марка стали» Николай Назаров и совладелец компании «Кодолов групп» Сергей Кодолов.
– Александр, ваша компания больше 10 лет занимается жилищным строительством, но до недавнего времени вы выступали как генподрядчик, а сейчас как застройщик. Почему?
– Мы долго строили и поняли, что можем уже стать заказчиком. Появились ресурсы, захотелось реализовывать свои идеи. Кроме того, мы увидели недостаточность комфортного и современного жилья в городе Артеме, где, собственно, и начали строительство.
– Расскажите подробнее о проектах, которые вы сейчас реализуете.
– Мы реализовали два проекта в Артеме и зашли в город Владивосток, тоже с комфорт-классом. Это два дома по 26 этажей с подземным паркингом. Мы больше 10 лет до этого строили как генподрядчики, поэтому у нас есть возможность строить комфортное жилье, притом по демократичный цене. <…> У нас есть сад медитации, где люди могут заниматься йогой, читать книги под пение птиц, есть амфитеатр с видом на фонтан, людям должно быть комфортно.
– Банк России недавно в очередной раз повысил ключевую ставку, и в такой ситуации недвижимость уж точно дешеветь не будет. Хотя, судя по местному приморскому рынку, все довольно неплохо – рынок живее всех живых. Как вы оцениваете покупательскую способность местных жителей? И есть ли у девелопера инструменты для сдерживания цен на рынке?
– У нас все максимально отлично относительно коллег в других регионах, потому что у нас есть льготные ипотеки. Примерно 80% всех продаж – это дальневосточная ипотека, по семейной ипотеке тоже хороший процент. Это – движитель продаж. Более того, застройщики применяют различные механизмы, такие как траншевые ипотеки совместно с банками, рассрочки. Поэтому рынок живой, рынок работает, все хорошо.
– Николай, а какова роль поставщика в строительстве инфраструктурных и жилищных объектов?
– Основная роль поставщика – это быть буфером между стройкой и заказчиком. Если мы говорим о качестве производимой продукции, то металл – это фундамент, основа, то, на чем держится все строение. И от правильного выбора поставщика зависит, насколько оперативно будет осуществлена поставка всего объема, важно, насколько профессионально поставщик подходит к выбору материалов. Кроме того, поставщик может своевременно подсказать какие-то технологические решения, которые помогут упростить и удешевить процесс строительства, потому что рынок металла меняется, меняются ГОСТы, стандарты. Мы всегда нашим партнерам подсказываем, как можно оптимизировать тот или иной проект, чтобы без отрыва от производства выполнить то, что запланировал девелопер, застройщик. Это основная роль поставщика.
– Цены на недвижимость во многом зависят от стоимости стройматериалов и от того, насколько оптимизирован процесс возведения объектов. Вы выпускаете металлоконструкции – то, без чего жилые дома в принципе обойтись не могут. Ваша продукция влияет на конечную цену для потребителя?
– На самом деле это ошибочное мнение, что из-за стоимости металла или его подорожания будет дороже квадратный метр жилья, потому что стоимость металла в объеме большой стройки, всех этих огромных проектов составляет не более 10%. Соответственно, небольшие колебания не сильно влияют на конечный результат. Но, конечно, любой заказчик, девелопер хочет сэкономить копейку и здесь опять же важно выбрать правильного поставщика, который своевременно обеспечит объемы поставок на строящийся объект. Рентабельность проекта во многом зависит от непрерывности поставок. У нас, к сожалению, регион очень удаленный, и все заводы, которые занимаются производством металлопроката, находятся в основном на западе, кроме единственного завода в Комсомольске. Так что очень важно соблюсти цепочку поставок таким образом, чтобы в сезон, когда начинается объемный спрос, обеспечить наших девелоперов, наших партнеров всем необходимым. Мы всегда заблаговременно спрашиваем: какие потребности, каков процесс строительства, сколько потребуется того или иного металла на месяц-два вперед, и заблаговременно планируем процесс комплектации своего склада, чтобы металла хватило всем, потому что простой стройки будет стоить гораздо дороже, нежели разница стоимости тонны металла в 100 или 1000 руб., в общем объеме это будет просто мелочью.
– Александр сказал, что оценивает ситуацию на рынке очень позитивно. А вы как оцениваете?
– На самом деле есть прямая пропорция или зависимость объема строительства девелоперами определенного количества квадратных метров и потребления металлопроката. Если взять статистику за последние два-три года, то мы можем увидим, что потребление металлопроката только увеличивается. В 2024 году только за первое полугодие на рынок Дальнего Востока заехало уже более 150 тыс. т, это примерно на 20% больше, чем за тот же период 2023 года. Рост виден по количеству новых проектов, строящейся инфраструктуры. И это соответствует оценке Александра, рынок держится, стройка продолжается. Новых проектов очень много, и мы, естественно помогаем в их реализации.
– Сергей, хочу обратиться к вам. В Приморье одинаково активно идет строительство как многоквартирных домов, так и коттеджей. За шесть месяцев ввели 325 тыс. квадратов в ЖК и 310 тыс. квадратов в ИЖС. Как вы оцениваете такие темпы? Есть куда расти рынку ИЖС?
– Конечно, есть куда расти. Если бы еще можно было сдвинуть немножко какой-то инфраструктурный центр подальше от Владивостока, то была бы вообще красота – ИЖС расцвел бы невероятно, как, собственно, и высотное строительство. Но, с учетом цен на квартиры, если у человека есть возможность построить дом за те же деньги, его жизнь будет куда более комфортной. Поэтому ИЖС и пытается обогнать обычное классическое строительство. Единственное, что для человека немножко страшно – это ввязываться в стройку, но это уже вопрос репутации тех, кто будет реализовывать проект. Мы свою репутацию держим на высоком уровне. Поэтому, видимо, с нами заказчики любят строиться.
– А что в тренде сейчас на рынке ИЖС? Какие особенности у этого сегмента в Приморье?
– Сегодня на удивление очень большой запрос на дома, в которые ты мог бы сразу заехать и жить. Есть стереотип ремонта от застройщика: когда человек о нем слышит, то ему вспоминаются всякие «видосики», где что-то одно отвалилось, второе сломалось. Когда человек покупает квартиру или дом не за 100 руб., а за миллионы, ему не хочется ввязываться в ремонт, он хотел бы, чтобы ремонт уже был и не ниже по классу, чем тот, который он когда-то делал для себя в квартире. Человек, заезжая в дом, не хочет начинать все с ноля. Ему нужен современный, чаще всего минималистичный ремонт, чтобы за тебя уже и шторы выбрали, и все остальное. Мы сдали больше 400 объектов, и есть такой дизайн, который нравится 80% людей. Мы уже вычислили, что самое лучшее для заказчика, что ему нравится больше всего, потому что мы начинали еще 12 лет назад начинали нашу карьеру с отделки, и мы знаем, что нужно человеку, чтобы он мог взять свои два чемодана, приехать в дом, поставить их и лечь спать, или включить телевизор, разогреть или приготовить еду. Вот так хотел бы жить человек, который покупает дом, а таких предложений очень мало. Поэтому для частного строительства есть сумасшедшие перспективы.
– Сергей, а что важно при выборе подрядчика?
– Чем отличается стройка от покупки хлеба в магазине? Тем, что хлеб ты видишь сразу, ты за него заплатил, и тебе его сразу дали. А на стройке ты деньги заплатил, а тебе ничего не дали. То есть тебе не дадут готовое помещение практически нигде, такое, куда бы ты мог прийти и лечь спать. Поэтому нужно проверить подрядчика. Нужно убедиться, что у подрядчика уже есть дома того качества, в которых вы хотели бы жить. Вот, собственно, и все. То есть, ты приходишь в магазин, видишь булку хлеба и платишь за нее, а здесь ты увидишь, какие дома сдает подрядчик, и только тогда ты можешь заплатить. А готовые работы у подрядчика должны быть. Вот таким образом ты его выбираешь и все – конец, победа.
– Как, по-вашему, будет развиваться ситуация на рынке недвижимости Приморья? Ваш прогноз?
– Мой прогноз такой: расти есть куда. Сегодня мы растем просто благодаря тому, что все-таки человеку зачастую больше нравится дом, чем квартира. Но если бы еще была государственная поддержка в виде развития инфраструктуры за городом, то рост был бы вообще сумасшедший.
– Александр, тот же вопрос – ваш прогноз, как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости в Приморье?
– Отличным сигналом можно считать банки. Я сейчас говорю про проектное финансирование, потому что пока банки видят потенциал и дают деньги, это значит, что строить можно и нужно, потому что у банков сильнейшая аналитика. Мы понимаем, что они уверены в наших проектах. Второй момент в том, что коэффициент обеспеченности жильем в России не доходит до нормы и очень долго будет идти. А в Приморье он еще меньше, чем по России. Это говорит о том, что есть куда идти и нужно строить. Ну и, конечно, хотелось бы отметить, что льготные ипотеки дают стабильность: дальневосточной ипотеке уже больше пяти лет, и мы видим, как увеличивается количество жилых комплексов. Дальневосточная ипотека гарантирует, что спрос останется стабильным, поэтому рынок будет расти.
Полное интервью с экспертами смотрите в видеоверсии.
Еще больше новостей в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь.