Туризм, инвестиции, ипотека: за счет чего вырос рынок недвижимости СКФО
В дальнейшем ожидается рост рынка недвижимости и повышение цен.
Регионы Северного Кавказа в 2023 году показали рост в 23,3% по вводу жилья в эксплуатацию. Положительная динамика у всех субъектов СКФО без исключения — от +7% в Кабардино-Балкарии до +61% в Дагестане. В общем за 2023 год кавказские регионы ввели в эксплуатацию 7,4 млн кв. м жилья.
По мнению экспертов рынка недвижимости Северного Кавказа, причинами увеличения темпов ввода жилья и повышенного спроса стали развитие туристического направления, желание инвестировать в квадратные метры и возможность воспользоваться льготной ипотекой.
Туризм как драйвер роста
Главным драйвером роста спроса на квадратные метры на Северном Кавказе стала возрастающая популярность курортов СКФО, считает член национального совета Российской гильдии риелторов из Владикавказа Екатерина Кадиева. В прошлом году турпоток в регионах Северного Кавказа увеличился на 40%, что подхлестнуло популярность жилья в регионе. По ее данным, 30% недвижимости приобретают люди из Москвы, Санкт-Петербурга и других регионов страны.
«Популярность курортов СКФО подхлестнула спрос на квартиры в регионе. Недвижимость рассматривается как возможность инвестиций на будущее, а также в качестве пассивного заработка — для сдачи в аренду туристам или отдыхающим, приезжающим на курорты», — заявила Кадиева.
Сейчас наиболее востребована недвижимость на горнолыжных курортах и побережье Каспия, отметил директор по маркетингу «Актив Девелопмент» Рамазан Кадырбеков.
«Средний темп прироста в прошлом году в Дагестане составил порядка 40%. Несмотря на ограничительные меры со стороны ЦБ, рост цен на курортную недвижимость не прекратится», — заявил Кадырбеков.
Также эксперт отметил, что местные застройщики активно используют в маркетинговых кампаниях собственную систему беспроцентной рассрочки как альтернативу ипотеке.
Недвижимость как инвестиция в будущее
Екатерина Кадиева отметила, что спрос на недвижимость в 2023 году увеличился также из-за возможности приобретения квартир на условиях льготной ипотеки и желания людей инвестировать в недвижимость.
«Спрос на недвижимость сохранился и можно сказать, что даже увеличился. Объемы продаж в прошлом году превысили показатель предыдущего года. Этому способствовали условия ипотеки, семейной, льготной, под строительство своего дома, а также нацеленность граждан инвестировать финансы в недвижимость», — заявила Кадиева.
Вместе с тем, в начале 2024 года наблюдается спад из-за увеличения процентных ставок по ипотеке, добавила эксперт.
По мнению учредителя и одного из руководителей Gachalav Group Гачалава Гачалаева, сейчас на рынке недвижимости наблюдается классическая сезонность, а спрос начнет расти к марту.
«В декабре спрос сохранялся на стабильно высоком уровне, сейчас прогнозируемый спад. Пока мы видим классическую сезонность, и если все будет продолжаться так же, то к марту спрос начнет расти», — считает эксперт.
Также Гачалаев отметил, что с начала четвертого квартала 2023 года наблюдается перераспределение спроса на рынке недвижимости среди инвесторов в сторону коммерческой.
«С одной стороны, на нас выходят крупные торговые сети, с другой частные инвесторы. Их цель — сохранить и заработать, в основном на сдаче в аренду. При этом, видимо, сказывается наша ментальность, потому что сохраняем мы в том числе для детей. А коммерческая недвижимость это не только квадратные метры, но и работающий арендный бизнес, который требует меньше вовлеченности, чем сдача студий посуточно. Есть готовый бизнес, который ты оставляешь детям», — считает он.
Цены на недвижимость будут расти
Гачалаев добавил, что возможное сокращение выдачи льготной ипотеки действительно может повлечь за собой корреляцию цен на недвижимость
«Возможно, строящееся жилье начнет дешеветь, чтобы быть конкурентным по отношению к готовому жилью. В то же время, готовая или почти готовая недвижимость может компенсировать «недорост» цен, наблюдавшийся в прошлом году», — считает эксперт.
Вместе с тем, на рынок недвижимости влияет большое количество факторов, например, ликвидность денежных средств. В 2024 году ожидается снижение ключевой ставки ЦБ и как следствие высвобождение значительного количества денежных средств, которые могут быть перенаправлены на покупку недвижимости.
«На данный момент наблюдается рекордное количество денег на вкладах граждан, что указывает на наличие значительной ликвидности. Вероятно, снижение ставок по вкладам и повышенный спрос на альтернативные инвестиции приведет к тому, что часть этих средств будет направлена в недвижимость», — добавил Гачалаев.
Цена на квадратный метр может стабилизироваться, но не исключено и повышение, считает Екатерина Кадиева. В Северной Осетии ожидается рост цен на первичном рынке на 25-30%.
«На новостройки цена в течение 2023 года от 60 тыс. рублей поднялась до 100-120 тыс. Ожидается, что в середине 2024 года средняя стоимость квадратного метра составит около 150 тыс.», — заявила Кадиева.
Спрос на рынке недвижимости сохранится, а рост цен неминуем и не всегда зависит от мер, предпринимаемых Центробакном, заявила финансовый директор компании ARDV developer Наталья Павлюта.
«Что касаемо цен на жилье, то рост неминуем, и на это влияют как естественные темпы инфляции и индексация ключевой ставки, так и факторы рынка — удорожание стройматериалов и самого рабочего труда», — заявила Павлюта.