Недвижимость Юга: Покупательская активность на рынке жилья Краснодара в 2015г. снизится на 50%
Ольга, 2014 год показал хорошую положительную динамику стройрынка. А что ждать от 2015г.? Многие аналитики говорят, что стройотрасль ожидает глубокий кризис. Вы с этим согласны?
Строительство – самая интересная и сложная отрасль. Она всегда на острие экономических спадов и подъемов, на стыке потребительского спроса, банковских продуктов, земельного рынка, производителей и поставщиков материалов. Поэтому 2015 год для нас, строителей, будет сложным в первую очередь.
Платежеспособный спрос, конечно, снизится из-за падения реальных доходов населения, неуверенности в завтрашнем дне и существенного сокращения ипотечных сделок. Объемы жилого строительства в Краснодаре могут сократиться на 20% к прошлому году. Это новые проекты, которые застройщики только вывели или еще собираются выводить на рынок.
Цены на стройматериалы, технику, энергоносители уже серьезно выросли и вырастут еще из-за негативной курсовой динамики рубля. Эти факторы, как мне кажется, будут держать цены сбалансированными (с поправкой на декабрьский ажиотаж) в течение предстоящего года: дороже не продашь, но и дешевле – не построишь, не ухудшив качество.
На мой взгляд, пересмотр планов от амбициозных к несколько выжидательным в пользу уже строящихся домов - абсолютно верная стратегия в условиях рецессии, спада потребительской активности и политической неопределенности 2015 года. Для строительной отрасли лучшее сейчас – четко следовать за общим экономическим трендом, строя свои планы исключительно на реальных событиях в стране, какими бы пессимистичными они не казались.
Многие стройкомпании отметили ажиотажный спрос на квартиры в декабре 2014г. И сейчас говорят о том, что этих продаж они не досчитаются в 2015г.
Конечно, ноябрь-декабрь взбудоражили рынок жилья. Наши продажи в декабре побили все рекорды, несмотря на небольшое, но все же повышение цен вслед за событиями в экономике. Но АСК прекрасно отдает себе отчет в нездоровой природе этого ажиотажного спроса. Поэтому мы не почивали на лаврах, а вместе с подготовкой к празднованию Нового Года усиленно готовились и к спаду в продажах и в отрасли, который, к сожалению, ждет Россию в 2015 году.
Мы создали необходимые резервы, успели закупить строительные материалы и заключить долгосрочные контракты с поставщиками по «старым» ценам, пересмотрели свои планы по запуску новых объектов на случай развития пессимистичного сценария в экономике, перепланировали и сократили сроки строительства и сдачи текущих объектов.
А что происходило уже в 2015? Можно ли уже говорить о реальном снижении покупательского спроса?
Если резюмировать, то основные проблемы наступившего 2015 года – это неопределенность в экономике. Непонятно, насколько сильным будет спад, нет объективных данных, прогнозы сильно разнятся; снижение платежеспособного спроса; резкий рост цен на материалы, технику, топливо; сокращение банковских продуктов и ухудшение условий по ним не только для физлиц, но и для самих застройщиков.
Причины падения спроса понятны. Реальные доходы населения уже упали: в России и так средняя семья тратила на питание около половины своих доходов. Теперь, после роста цен на продукты минимум на 10-15% в декабре, о каких накоплениях и покупках недвижимости можно говорить? Задача для населения на 2015 год – не потерять работу и прокормить семью.
Кроме того, ипотека практически остановилась. У нас сейчас проходят сделки только по Сбербанку, в целом объем ипотечных продаж сократился примерно в 5 раз.
И какой спад продаж вы прогнозируете по итогам всего 2015г.?
При негативном сценарии общие продажи по итогам года в Краснодаре могут упасть на 30-40%, стоимость строительства увеличится на 10-15%, ряд объектов, которые находятся на начальной стадии в отдаленных районах, могут быть заморожены, начало строительства большинства новых объектов будет отложено, а мелкие застройщики покинут рынок.
Покупательская активность снизится примерно на 50%, а по оптимистичному прогнозу — на 30% от среднегодового показателя 2014 г. Корректировка планов в 2015 скажется на показателях ввода в эксплуатацию в 2017-2018.
Как из этой ситуации собирается выходить ваша компания? Есть ли какие-то «антикризисные» рецепты?
Ситуация на рынке покажет, как действовать дальше, но сейчас мы планируем, исходя из реалистичного и пессимистичного сценариев в макроэкономике. Все наши текущие проекты обеспечены стабильным финансированием, у компании большой запас квартир в высокой степени готовности или готовых, которые могут генерировать продажи без дополнительных расходов. Земельного банка АСК хватит на ближайшие 3-5 лет, поэтому мы пересмотрим запланированные инвестиции в новые участки и, если и будем вкладываться в 2015 году, то только в самые привлекательные площадки. Конечно, возможна коррекция по выводу в продажу новых объектов в зависимости от спроса.
Насколько на усиление кризисных явлений повлияют возросшие ставки по ипотеке? Какая доля потенциальных покупателей из-за этого уйдет с рынка?
Действительно, рынок сейчас ждет, как разрешится ипотечный вопрос. Центробанк в конце декабря поднял ключевую ставку с 10,5% до 17%, в конце января снизил до 15%. И это – лишь один из факторов неопределенности, влияющий на объем ипотеки.
Сегодня средние ипотечные ставки 17-20% годовых, Сбербанк пока удерживает минимальную ставку в 15-16%. Первоначальный взнос только в Сбербанке может составлять 20%, остальные банки увеличили его до 30% и даже до 50%.
Брать ипотеку на таких условиях в ближайшие месяцы покупатели будут не готовы. Из-за ужесточения требований к заемщикам количество одобренных банками заявок снизится. Посмотрим, повлияют ли последние действия ЦБ на ситуацию, но, мне кажется, что описанное положение дел по ипотечному кредитованию сохранится до конца года. Затормозит ли это рынок? Несомненно. В среднем каждая вторая сделка на первичном рынке совершается с привлечением кредита, на некоторых объектах эконом-класса доля ипотечных сделок могла достигать 80%. Поэтому не думаю, что стоит ждать новых желающих застроить Краснодар квадратными метрами в ближайшие пару лет.
Что готовы предпринять строители, чтобы приспособиться к новым условиям (дорогой ипотеке и кредитам для бизнеса)?
Главной тенденцией 2015 года могут стать программы рассрочек от девелоперов. Конечно, они не заменят ипотеку, но помогут обеспечить необходимый уровень продаж и лояльность потребителей.
Рынок-2015 – это, безусловно, рынок покупателя. Застройщики будут совершенствовать механизмы привлечения клиентов, предлагать гибкие условия оплаты, насыщать проекты дополнительными опциями и нестандартными решениями. И, конечно, при выборе застройщика на первый план выходит репутация и надежность.
Насколько в этих условиях жилье останется привлекательным для инвесторов? Или о нем как об инвестиционном инструменте лучше теперь забыть?
За несколько последних лет сформировался достаточно стабильный сегмент тех покупателей, кто инвестирует в квадратные метры. Это по-хорошему консервативный, крупный для физического лица инвестор (все же в квартиры инвестируют никак не меньше 1-2 миллионов рублей), который скорее стремится сохранить сбережения без крайнего риска, но и без сверхдохода. Надежность – главный критерий для нашего инвестора. Поэтому со многими из них АСК связывают давние отношения.
Предполагаю, что наш инвестор останется с нами. Да, он будет осторожнее относится к покупкам «на котловане», предпочитая заплатить чуть больше за метр более готового жилья. Да, он будет поглядывать в сторону вложения в валюту – но не захочет рисковать, ведь кое-кто уже купил евро по курсу около 100 рублей, да и разве можно исключать ввод ограничений на обращение валюты в стране. Да, он будет смотреть на рублевые депозиты с выросшим процентом – но кто хочет связываться с банком в период отзывов лицензий и нестабильности в банковской сфере.
Поэтому вложения в квадратные метры по-прежнему останутся надежными и выгодными для тех, кто стремится сохранить и заработать как минимум не меньше реальной инфляции в год. А в долгосрочной перспективе 2-3 лет, как мы все не раз убеждались, стоимость жилья только возрастает.
А готовы ли застройщики в такой ситуации снижать цену на квадратные метры, чтобы привлечь новых покупателей? Или стоит ждать только роста?
В ценообразовании на метр первичного жилья сложилась интересная двойственная ситуация. С одной стороны, снижение спроса по всем законам экономики должно повлечь за собой и снижение цены. С другой – цена в рублях снизится никак не может, так как из-за скачков валютных курсов и разгона инфляции в стране резко выросла себестоимость строительства. Так что у девелоперов один выход – сокращать предложение, приостановив вывод новых объектов, чтобы сбалансировать спрос и сохранить уровень цен, а значит, и рентабельность бизнеса.
Да, не исключаю некоторой корректировки цен на рынке после декабрьского ажиотажа. Но не думаю, что она коснется ликвидного жилья: компактных квартир и квартир эконом-класса. Меня больше беспокоит, что небольшие компании в этих условиях могут начать демпинговать, пытаясь сохранить хоть какой-то денежный поток. Это, к сожалению, может привести впоследствии к разочарованиям и потере средств среди их покупателей – ведь ниже себестоимости построить нельзя. Значит, демпинг сегодня означает банкротство и недостроенные объекты завтра.
Какие виды недвижимости останутся востребованными в 2015г.?
Лично мы постараемся использовать ситуацию для увеличения доли на рынке жилья эконом-класса и компактных квартир. Предполагаю, что именно такие объекты будут наиболее востребованы. Те покупатели, кто планировал, например, взять в ипотеку двушку или трешку, могут теперь пересмотреть потребности и купить за свои средства квартиру меньшей площади или дальше от центра. И мы должны быть готовы поддержать такой спрос. И, конечно, АСК продолжит строительство нескольких объектов бизнес-класса, так как в таких домах покупатели зачастую не нуждаются в ипотечном кредите.