Экспансия и отмена «льготки»: девелоперы Юга подвели итоги 2024 г.
Российский строительный рынок в 2024 году претерпел ряд потрясений: с 1 июля 2024 года прекратили действие программы льготной ипотеки («Господдержка-2020»), осенью ключевая ставка Центробанка России была увеличена до 21%. Среди основных причин жестких мер регулятора — более чем двукратный рост цен на недвижимость на фоне ажиотажного спроса, увеличение ценового разрыва между «первичкой» и «вторичкой» и повышение инфляционного давления.
Несмотря на это, краснодарские застройщики сохранили устойчивость и продолжили экспансию в российские регионы. В сложившихся условиях девелоперы Юга оптимизируют свои инвестпрограммы и стремятся диверсифицировать свой бизнес, рассказали РБК Краснодар представители компаний.
В условиях роста цен и ограничений
Девелоперы единогласно согласились с тем, что основными вызовами 2024 года стали повышение ключевой ставки Центрального банка РФ и обновление условий ипотечных программ с государственной поддержкой. Эти изменения привели к снижению числа сделок, сообщила директор ГК ТОЧНО Анастасия Маслеха.
«И пока ставка остается высокой — ипотеки не будет», — констатирует она.
Девелопер решил сосредоточиться на инвестиционно-привлекательных проектах и работе с клиентами, у которых есть свободные средства для инвестиций.
«Сейчас люди, которым нужно жилье — это семьи, желающие улучшить свои жилищные условия. И с ними выстраиваем совершенно иной диалог — делаем больший упор на наши продукты. Поэтому дополнительные ресурсы направили на модернизацию продуктовых решений», — рассказала директор ТОЧНО.
В «ИНСИТИ девелопмент» сообщили, что компании удалось минимизировать влияние негативных факторов на свой бизнес.
«В частности, мы активно работали над повышением эффективности внутренних процессов, пересмотрели стратегию управления рисками и адаптировались к новым условиям кредитования. Важно отметить, что нам удалось избежать значительных дополнительных расходов и существенных структурных изменений, сохранив финансовую стабильность и конкурентоспособность на рынке», — рассказала директор по продажам девелопера Ксения Гагарина.
Кроме ставки ЦБ и ипотек, в «НОСТА» в числе ключевых проблем года назвали рост стоимости строительных материалов, сообщил генеральный директор компании Сергей Григорьев.
Курс на охват всей России
2024 год отметился как период, когда компании-застройщики Юга регулярно объявляли о выходе на региональные и столичные рынки.
Уже в январе стало известно о совместных проектах Capital Group и кубанского инвестиционного холдинга Alias Group (ключевой актив — девелопер «Неометрия»). Компании заявили о строительстве двух объектов недвижимости в Москве.
ТОЧНО реализует проекты в крымской Ялте. Кроме этого, компания объявила о новом проекте ЖК «Столицыно» в Ростове-на-Дону. «Также рассматриваем город Тюмень — уже скоро объявим о новом проекте», — рассказала Анастасия Маслеха.
О планах вывести на рынок Ростова-на-Дону новый проект сообщили и в «НОСТА». «Кроме того, мы планируем значительный объем ввода в эксплуатацию объектов, в соответствии с нашим внутренним графиком строительства», — сказал Сергей Григорьев.
В июне 2024 года краснодарская ГК «Лендекс» сообщила о намерении построить 300 тыс. кв. м в рамках КРТ под Ярославлем и реализовать ЖК бизнес-класса в Севастополе.
В течение 2024 года компания «Девелопмент-Юг» сообщила о выходе в пять российских городов. В частности, в июне стало известно, что застройщик инвестирует 82 млрд руб. в проекты в Краснодаре, Владивостоке, Екатеринбурге и Перми. До этого компания заявляла о планах выйти на рынки Нижнего Новгорода и Новосибирска.
Значительная часть уже известных проектов в других регионах России принадлежит DOGMA. Девелопер анонсировал свой выход на рынок Москвы с проектом КРТ на 240 тыс. кв. м в сегменте бизнес-класс с сопутствующей коммерческой и социальной инфраструктурой.
Позднее компания приобрела участки земли общей площадью 258 га в Ленинградской области. Сумма сделки составила 1 млрд руб. В собственность компании перешли территории бывшего совхоза «Цветы», включающие 219,3 га в Виллозском сельском поселении и прилегающие 38,6 га земли в городе Пушкине. В октябре компания приобрела у ПИК две строительных площадки на востоке и западе Москвы для строительства жилья общей площадью 210 тыс. кв. м. Финансовый партнер застройщика Альфа-Банк открыл две кредитные линии на сумму в 54,7 млрд руб. для этих проектов.
Также кубанский девелопер планировал инвестировать более 34 млрд руб. в строительство жилого комплекса «Снегири» и детского сада на 290 мест в Омске, 230 млрд руб. — в ЖК в Ростове-на-Дону.
«Сегодня мы активно изучаем такие новые для нас города, как Екатеринбург, Тюмень, Владивосток и Хабаровск», — комментировал президент строительной компании Денис Морозов.
В сентябре стало известно, что ГК «Самсон» построит круглогодичный курорт «Долина Айна» в Сахалинской области стоимостью 30 млрд руб. до 2030 года. Турпоток в «долину» прогнозировался на уровне 700 тыс. человек ежегодно.
Застройщики стремятся к диверсификации
В течение последних двух лет компании-застройщики неоднократно заявляли о вхождении в непрофильные для себя направления бизнеса. Так, о выходе «ИНСИТИ» и Лендекс» на рынок складской недвижимости Кубани и Московского региона стало известно в июне 2024 года. Еще в сентябре 2023 года сообщалось о планах ГК «Основа» открыть два семейных термальных комплекса в Краснодаре. В том же году о строительстве термального комплекса стоимостью 3,5 млрд руб. заявляли в DOGMA. Также девелоперы проявляли интерес к индустрии развлечений. Тенденция получит свое продолжение и в 2025 году, сообщили застройщики.
«Приняли решение, что больше не развиваемся в точечной застройке и реализуемся только по принципам КРТ. Планируем работать в новых сегментах КРТ и в новых форматах. Новые участки, которые приобретаем, также соответствуют этому механизму. Формируем новые кластеры для комфортной жизни, где все полезные и досуговые», — рассказала Маслеха.
В рамках развития КРТ также рассматривается бизнес-направление, которое связано со спортом и здоровым образом жизни.
«У ГК ТОЧНО есть собственная сеть фитнес-клубов Balance. В этом году приняли решение о строительстве 10 фитнес-центров в наших жилых комплексах. <…> Также планируем развивать направление отдыха и внутреннего туризма», — сказала она.
«ИНСИТИ девелопмент» намерены сосредоточиться на реализации своих ключевых проектов, которые, согласно планам компании, усилят их позиции на строительном рынке — «Новая Елизаветка», «МОНО квартал» и «Дом Эндемик».
«Эти проекты демонстрируют диверсификацию наших предложений, охватывая различные категории потребителей, что позволит расширить клиентскую базу и обеспечить стабильный приток доходов», — прокомментировала Гагарина.
Также примером диверсификации бизнеса компании она назвала выход на рынок логистической недвижимости.
«Это позволяет нам укрепить позиции и снизить зависимость от колебаний на рынке жилищного строительства», — пояснила она. В целом в 2025 году компания планирует ввести 550 тыс. кв. м жилой недвижимости.
Инвестпрограммы ожидает оптимизация
Компании из разных секторов экономики сообщают о сокращении или заморозке настоящих или планируемых инвестиционных проектов из-за высокой ключевой ставки Центробанка, дорогих кредитов и трудностях в обслуживании уже имеющихся займов. Девелоперы Юга рассказали, что намерены сохранить имеющиеся инвестпрограммы или оптимизировать их для достижения их большей эффективности.
Анастасия Маслеха заявила, что ГК ТОЧНО накопила достаточный запас прочности и готова к изменениям в экономике.
«Поэтому мы не сокращали инвестиционную программу. <…> Вместо этого выбрали стратегию «устойчивого развития». Она позволяет нам твердо стоять на ногах и продолжать инвестировать в ключевые проекты. Сегодня четко понимаем, какие проекты нужно создавать, какие планы по вводу и строительству жилья необходимо выполнять», — сказала она.
В «НОСТА» также не стали менять свою инвестиционную программу, рассказал Сергей Григорьев.
«Потому что знаем, как с помощью правильных инвестиционных вложений наращивать долю присутствия на рынке и наращивать амбиции даже в такое нелегкое время. Оптимизация затрат и инвестиции в перспективные земельные участки являются ключевыми элементами нашей стратегии», — пояснил он.
Несмотря на то, что «ИНСИТИ девелопмент» большую часть своих проектов возводит без привлечения проектного финансирования, инвестпрограмма компании претерпит изменения, рассказала Ксения Гагарина.
Неоднозначные прогнозы
Строительные компании дают пессимистичные прогнозы для строительного рынка на 2025 год. Так, Анастасия Маслеха считает, что многие девелоперы будут вынуждены приостановить вывод на рынок дополнительных очередей ЖК или замораживать проекты.
«Из-за этого сократится количество предложений по новым жилым комплексам. В условиях высокой ключевой ставки и дорогих кредитов застройщикам придется искать иные способы работы с клиентами: усиливать продукт, предлагать выгодные условия для покупателей и внедрять собственные программы рассрочки», — констатирует она.
Правительство может ввести ограничения, например, отменить компенсации процентных ставок по кредитам или изменить правила использования материнского капитала, считает Ксения Гагарина. По ее словам, это стабилизирует рынок, но окажет давление на спрос.
В «ИНАЧЕ» не ожидают роста доступности жилья, сообщила директор ООО «СЗ «Дельта» (входит в «ИНАЧЕ») Нарина Анфилатова. В ТОЧНО уверены, что недвижимость будет дорожать из-за растущих цен на стройматериалы и увеличивающихся платежей по «Семейной ипотеке».
«Это вынуждает застройщиков поднимать цены, поэтому стоимость квартир станет выше», — сказала Маслеха.
Ксения Гагарина, в свою очередь, прогнозирует снижение цен на жилье, как на первичном, так и на вторичном рынке.
«Эта динамика будет обусловлена уменьшением покупательской способности и ужесточением условий кредитования. Первичный рынок продемонстрирует более заметное снижение цен, поскольку застройщикам будет сложнее поддерживать высокие цены в условиях низкого спроса и строгих требований проектного финансирования», — поясняет директор по продажам «ИНСИТИ девелопмент».
Одной из ключевых тенденций следующего года, по мнению Гагариной, станет разработка застройщиками альтернативных схем продажи недвижимости, таких как рассрочки, лизинг, бартер и трейд-ин.
«Компании, обладающие собственными финансовыми ресурсами, смогут предложить покупателям более гибкие условия приобретения жилья, что даст им преимущество на рынке», — сказала она.
Несмотря на это, Юг останется привлекательным для покупателей, считает Гагарина, однако их интерес сместится с больших городов на небольшие города и прибрежные зоны.
«В связи с этим, спрос на жилье в крупных мегаполисах может сократиться, что приведет к снижению объема предложения. Некоторые проекты, вероятно, будут временно заморожены до улучшения экономической ситуации», — констатирует представитель «ИНСИТИ девелопмент».
Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Ростов