Игорь Коновалов: если страна продолжит копить на черный день, в ритейле настанет кризис
Игорь Васильевич, расскажите о ситуации, сложившейся на рынке built-to-suit в уходящем году. Как отразились на рынке антироссийские санкции и ответные эмбарго? Как влияет на рынок рекордное ослабление рубля?
Безусловно, все из перечисленного оказало весьма негативное влияние на рынок built-to-suit, впрочем, как и на большинство рынков. Бюджеты проектов заметно выросли. Наблюдается явное уныние со стороны федеральных и международных операторов. В результате сегодня мы имеем рынок арендатора, который диктует свои условия: настаивает на фиксированных ставках без привязки к курсу доллара, требует, чтобы девелопер доинвестировал средства в ремонт, либо компенсировал ему затраты на открытие магазина.
Совсем недавно нормой была сдача помещений арендатору в состоянии shell-and-core – стройварианта. Но сегодня арендатор начинает требовать помещение с ремонтом и с витриной. Расчетные сроки окупаемости инвестиционных проектов greenfield в сфере коммерческой недвижимости значительно удлинятся, платежеспособный спрос населения падает. Текущая экономическая конъюнктура осложнит реализацию новых проектов. До начала нынешнего кризиса на открывающихся объектах можно было рассчитывать на заполняемость 50-70% и выход на 100%-ную заполняемость площадей в течение первого года. В 2015 году можно не рассчитывать на такие показатели при открытии нового ТРЦ, а выход на полное использование арендных площадей наверняка займет пару лет. Думаю, такой сценарий ждет и готовые к открытию объекты в Москве.
В связи с выше сказанным, пришлось ли "Инпром Эстейт" заморозить какие-либо свои проекты, отказаться от новых? Как реагирует компания на очередной финансово-экономический кризис?
Рецепты обычные: переключаемся на режим экономии — сокращаем, прежде всего, рекламный и операционный бюджеты. Все уже оценили новый курс ЦБ России. Очевидно, что стоимость денег для бизнеса будет расти и дальше. В ситуации, когда доступ к кредитным средствам усложнился — а ставки по кредитам в 20-30%, которые сегодня озвучивают банки, иначе как заградительными на назовешь — любая компания будет делать ставку на собственные ресурсы или сворачивать инвестиционную активность. Мы свои проекты пока не заморозили. Финансируем из собственных и частично заемных средств проекты в Краснодаре, Ульяновске, Брянске. Другой вопрос, что вход в новые проекты в существующей рыночной конъюнктуре представляется нецелесообразным. Большинство компаний переносят сегодня сроки запуска новых проектов на неопределенное время.
Как обстоят дела со строительством ТК «Хозяин» в Краснодаре, который откладывался из-за проблем в решении вопроса газификации?
К сожалению, несмотря на обещания руководителей администрации Краснодарского края оказать содействие в решении проблемы с подключением к сетям, «Краснодаргоргаз» до сих пор подключения не произвел. Декларации чиновников о готовности поддерживать новые инвестпроекты в этом регионе имеют мало отношения к реальности. Как оказалось, в Краснодаре вопрос газификации новых объектов выливается в большую проблему.
Однако строительство площадей мы продолжаем. Значительная часть торговых помещений уже построена, согласно планам, до конца 2015 года мы должны проект запустить.
Пришлось учесть сложившуюся ситуацию и пересмотреть концепцию этого торгового центра. Проведя маркетинговое исследование, мы пришли к выводу, что в ТК «Хозяин» следует, во-первых, сделать ставку на отечественного производителя и, во-вторых, сконцентрироваться на направлении household – товаров для дома. В результате было принято решение создать в ТК «Хозяин» текстиль-центр, в котором будет представлена самая разнообразная текстильная продукция для дома — шторы, портьеры, скатерти, полотенца, чехлы — как в формате мелкооптовой торговли cash-and-carry, так и в розничном формате шоу-румов, в которых можно будет купить и заказать понравившийся товар. Переговоры с крупными участниками рынка уже проведены, мы видим интерес к нашему проекту. К слову, похожий проект был успешно реализован в бывшей текстильной столице России — городе Иваново. Что касается ТК традиционного формата, то в Краснодаре на сегодняшний день по российским меркам уже существует определенный переизбыток — количество торговых площадей здесь достигло европейского уровня.
Как вы ведете поиск арендаторов — самостоятельно или сотрудничаете с консалтерами?
Арендаторов мы всегда ищем самостоятельно. С консалтерами, как правило, сотрудничаем только на стадии проработки концепции и архитектуры объекта. Далее включается в работу собственная коммерческая служба компании. По моему глубокому убеждению, коммерцию нельзя отдавать на аутсорсинг. Понимая, что с пулом арендаторов в следующем году будут определенные сложности и проблему заполняемости нужно так или иначе решать, мы предлагаем новым арендаторам различные бонусы — рублевую арендную ставку, например, и некоторые другие.
Как обстоят дела с таганрогским ТРЦ «Мармелад»? Меняется ли пул арендаторов? Каковы планы по дальнейшему развитию проекта?
Заполняемость ТРЦ на сегодня — примерно 95%. Ситуация здесь вполне стабильная. Пул арендаторов не меняется, есть обращения от новых потенциальных клиентов, которые готовы перебраться к нам из других центров. Что вполне объяснимо: все-таки «Мармелад» - это главный городской ТРЦ с хорошо продуманной концепцией и растущим покупательским трафиком. В ноябре относительно октября трафик подрос на 25 тыс. человек — до 350 тыс. В "Мармелад" бюджет на декор интерьера и экстерьера мы увеличили в этом году в два раза.
Насколько сегодня отличаются ситуации на рынке ритейла больших и малых городов?
Ничего кардинально нового не происходит. Нынешние финансово-экономические трудности лишь заострили всегда существовавшие различия. В больших городах выше потребительская инерция, они проще переносят кризисы. В малых городах будет идти битва за каждого платежеспособного покупателя.
Какие прогнозы у вас на 2015 год?
Для России в целом все будет зависеть от цен на нефть и действий правительства — в том числе действий, направленных на то, чтобы успокоить население. Если страна продолжит скупать доллары, копить и откладывать на черный день, рынок ритейла ждет настоящий кризис. Уже сегодня ясно, что спад неизбежен, но, надеюсь, в течение 2015 года будет достигнуто дно. Прогнозы не слишком радужные, но и не катастрофические. Думаю, без особой прибыли, на малых оборотах, но рынок ритейла дотянет до лучших времен. Все участники будут заняты оптимизацией и экономией. Полагаю, проблемы с провалом посещаемости возможны в центрах, в которых плохо подобран пул арендаторов и отсутствует развлекательный кластер.